ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง รายได้ชาวฮานอยตามไม่ทัน

ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง รายได้ ชาวฮานอย ตามไม่ทัน

ตามรายงานของ Savills Vietnam ไตรมาสที่ 2 ของปี 2023 ถือเป็นไตรมาสที่ 18 ติดต่อกันที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวเพิ่มขึ้น ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยอยู่ที่ 53 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับ 4 ปีที่แล้ว (2019)

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษา Savills Hanoi อธิบายว่า “ราคาคอนโดมิเนียมหลักในฮานอยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น เป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น”

ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่รายได้ของชาวฮานอยยังไม่เพียงพอที่จะตามทันจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นในเมือง ภาพที่ 1 — ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น ขณะที่รายได้ของชาวฮานอยลดลง (ภาพ: TTX)

นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ ตลอดจนโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เปิดตัวใหม่ มักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ

จากการวิจัยของ Savills พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี เนื่องมาจากการย้ายถิ่นฐานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2023 ถึง 2025 ฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้น 157,000 ครัวเรือน

อย่างไรก็ตามอุปทานของอพาร์ตเมนต์ยังมีน้อยมาก โดยคาดว่าจะเปิดขายเพียง 59,000 ยูนิตทุกประเภท บ้านชั้นเดียว 9,000 ยูนิต และบ้านพักอาศัยสังคม 18,700 ยูนิตในอนาคต และขาดแคลนบ้านอยู่ 70,300 ยูนิต

รายงานของ Savills ระบุว่าฮานอยมุ่งมั่นที่จะมีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดองต่อคนต่อปีในปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2019 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ในขณะเดียวกัน อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ปี 2019 จนถึงครึ่งแรกของปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี

นางฮังแสดงความเห็นว่าความเป็นจริงก็คือการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยนั้นต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งนี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าผู้คนจะต้องเป็นเจ้าของบ้านนานขึ้นหากช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้น

“หากตัวเลขสองตัวนี้ไม่ขยับเข้าใกล้กันมากขึ้น จะทำให้ผู้คนทั่วไปที่อาศัยอยู่ในฮานอยและผู้คนจากจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องการมีบ้านในฮานอยเพื่อทำงานหรือให้ลูกๆ อยู่อาศัยเป็นเวลานานและยากขึ้นในการเป็นเจ้าของบ้าน” นางฮังกล่าว

นอกจากนี้ หากเป็นบ้านชั้นเดียว เมื่อราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความเหมาะสมของราคาและมูลค่าที่แท้จริงของสินค้าด้วย ซึ่งจากจุดนี้ การตัดสินใจของผู้ซื้อก็จะช้าลงและนานขึ้น

ส่วนลดกลุ่มสินค้าหายากแต่ไม่ใช่สำหรับคนทั่วไป

เมื่อเทียบกับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ปรับตัวลดลงเล็กน้อย โดยราคาหลักของวิลล่าลดลงร้อยละ 10 เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 100 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดินที่ขายไม่ออกในเมลินห์ ราคาอาคารพาณิชย์ลดลงร้อยละ 7 เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส ในทางกลับกัน ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 173 ล้านดองต่อตารางเมตร ถึงแม้จะลดลง แต่ก็ไม่ใช่กลุ่มนี้สำหรับคนส่วนใหญ่ เนื่องจากมีราคาสูง

นางสาวฮัง กล่าวว่า การที่ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ลดลงนั้น เป็นผลมาจากการเปิดโครงการที่อยู่ห่างไกลใจกลางเมืองด้วยราคาที่เหมาะสม จึงทำให้ระดับตลาดลดลงตามไปด้วย

ในความเป็นจริงแล้ว ราคาของกลุ่มอาคารแนวราบยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ติดถนนวงแหวน 2 และถนนวงแหวน 3 ของฮานอย และพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่มั่นคง และพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง

ราคาบ้านปรับขึ้นแต่รายได้ชาวฮานอยยังไม่เพียงพอ ภาพที่ 2 — วิลล่าเป็นกลุ่มที่ไม่ค่อยมีราคาลดลง แต่ก็ไม่ได้ลดราคาสำหรับคนส่วนใหญ่ (ภาพ: DP)

นางฮัง กล่าวว่าในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ สินค้าที่มีราคาเหมาะสมและโครงการที่วางแผนไว้อย่างดียังคงดึงดูดผู้ซื้อได้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากการซื้อขายในกลุ่มอาคารชุดในฮานอยที่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากไตรมาสแรกที่ซบเซา โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส

“ถือเป็นสัญญาณบวกประการหนึ่งที่เกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 2 ปี 2566 ที่ตลาดมีโครงการแนวราบที่มีสินค้าเสนอขายในราคาประมาณ 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิต” นางฮัง กล่าว

จากข้อมูลในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ในกรุงฮานอย โครงการที่มีราคาหลักต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองคิดเป็น 39% ของธุรกรรมทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคา 1 หมื่นล้านดองถึง 2 หมื่นล้านดองคิดเป็น 28% และอพาร์ตเมนต์ราคามากกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็นเพียง 13% ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งราคาผลิตภัณฑ์เหมาะสมมากเท่าใด อัตราการขายก็จะยิ่งดีเท่านั้น

อุปทานขั้นต้นมีจำกัด แต่ข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันคือพวกเขาสามารถเลือกตลาดรองได้ ซึ่งมีผลิตภัณฑ์จำนวนมากที่ได้รับการพัฒนาล่วงหน้า มีการรับประกันตามกฎหมาย และมีราคาที่สมเหตุสมผลกว่า ในเงื่อนไขปัจจุบัน ราคาของตลาดรองยังคงสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดหลัก

โดยทั่วไปแล้ว ผลิตภัณฑ์แนวราบตามรายงานของ Savills ในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 อุปทานรองจะมีราคาต่ำกว่าหน่วยหลัก 20% ตลาดหลักไม่มีตัวเลือกมากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีตัวเลือกด้านราคาให้เลือกมากกว่า แม้ว่าผลิตภัณฑ์จะไม่ใช่สินค้าใหม่แล้วก็ตาม แต่ในทางกลับกัน ผู้ซื้อสามารถพร้อมใช้งานหรือสามารถใช้งานได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็วๆ นี้ กรุงฮานอยได้ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐ ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการส่งเสริมกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ของกรุงฮานอยโดยทั่วไป และกิจกรรมอื่นๆ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

การก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่เพิ่งเริ่มขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาในเขตชานเมือง เช่น เมลินห์ ดานฟอง ฮว่ายดึ๊ก ซอคเซิน ฮาดง ทันโอย และทันตรี เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรในปี 2570 คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 36 เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

เมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาอย่างพร้อมเพรียงกัน จะช่วยสนับสนุนอุปทานที่สมดุลในทุกพื้นที่ ด้วยการขนส่งที่สะดวกสบาย ผู้คนที่ต้องการความช่วยเหลือจะเต็มใจย้ายไปยังพื้นที่ที่ราคาเหมาะสมกว่า

“ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยแก้ปัญหาที่ในระยะหลังนี้ พื้นที่ใจกลางเมืองหรือบริเวณใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 3 ของตลาดฮานอย มีราคาสูงใหม่เกิดขึ้น จนเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัย” นางฮัง กล่าว

แหล่งที่มา