กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง

(CLO) รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันบริหารจัดการ เศรษฐกิจ กลาง คาดการณ์ว่า ในปี 2568 กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับสูงจะมีการปรับตัวลดลงอย่างมาก

อุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์เป็นหลัก

ในปี 2024 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในตลาดหลักๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ จะมีการพัฒนาแบบผสมผสาน อย่างไรก็ตาม อุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในสองตลาดนี้มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มไฮเอนด์ที่มีราคาค่อนข้างแพง

รายงาน CBRE ฉบับใหม่ระบุว่าในปี 2024 จะมีอุปทานอพาร์ทเมนท์เปิดใหม่ในฮานอยจำนวน 30,900 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2023 ส่วนราคาขายอยู่ที่ 72 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 36% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา

อุปทานของอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือส่วนใหญ่เป็นกลุ่มไฮเอนด์ซึ่งมีราคาค่อนข้างแพง (ภาพ: ST)

รายงานของ CBRE ระบุว่า “อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้เน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์ที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ พัฒนาในพื้นที่เขตเมืองของ Nam Tu Liem และ Gia Lam ซึ่งเปิดดำเนินการแล้วโดยมีผู้อยู่อาศัยจำนวนหนึ่ง ส่งผลให้ราคาขายหลักเพิ่มขึ้น รวมถึงอัตราการขายในโครงการสูงขึ้นเกิน 70%”

ในทางกลับกัน ในนครโฮจิมินห์ อุปทานของอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่มีจำนวนต่ำที่สุดตั้งแต่ปี 2556 โดยมีอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่เพียง 5,050 ยูนิต ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์มีราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ 76 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี

การเพิ่มขึ้นนี้เกิดจากอุปทานใหม่ในเมืองมากกว่า 70% ในแต่ละปีเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ไปจนถึงระดับหรู และโครงการที่เปิดขายในเฟสถัดไป ทำให้ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 40% เมื่อเทียบกับเฟสก่อนหน้า

“โดยทั่วไปแล้ว มีโครงการในพื้นที่ Thu Thiem ที่เสนอขายอพาร์ทเมนท์ในเฟสสุดท้ายในราคาสูงถึง 490 ล้านดองต่อตารางเมตรของพื้นที่สุทธิ” รายงานของ CBR ระบุ

เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามคาดการณ์ว่าในปี 2568 กลุ่มอพาร์ตเมนต์หรูหราจะยังคง "เติบโต" อย่างต่อเนื่องและครองตลาด

จากข้อมูลของ CBRE คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยจะยังคงมีอยู่มากมาย โดยคาดว่าจะมีมากกว่า 31,000 ยูนิตสำหรับขาย ซึ่งสูงกว่าในปี 2024 โดยอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ โดยมีอุปทานในกลุ่มหรูหราเพิ่มขึ้น

ในขณะเดียวกัน จากการคาดการณ์ของ OneHousing พบว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางจะหายไปเกือบหมดจากสองตลาดคือฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในปี 2568 โดยคาดว่าจำนวนผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในตลาดฮานอยในปี 2568 จะสูงถึงประมาณ 30,000 ยูนิต โดย 60-70% เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ และ 30-40% เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรู

ในตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ คาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2025 จะอยู่ที่ประมาณ 12,000 ยูนิต โดยอุปทานระดับไฮเอนด์และลักชัวรีคิดเป็น 88% โดยอุปทานเซกเมนต์ระดับไฮเอนด์คิดเป็น 42% และเซกเมนต์ลักชัวรีคิดเป็น 46%

กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับสูงจะมีการปรับตัวลดลงอย่างมากในปี 2568 หรือไม่?

ความเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยว่าในปี 2025 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะเพิ่มขึ้น แม้แต่กลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี่ก็ยังคงเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจุบันยังไม่ถึงจุดสูงสุด

ผู้เชี่ยวชาญของ OneHousing กล่าวว่าเมื่อไม่นานมานี้ ท้องถิ่นหลายแห่งได้นำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ซึ่งมีระดับการปรับที่ค่อนข้างสูง ส่งผลให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ผลผลิตสูงขึ้นด้วย

ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้น (ภาพ: ST)

นายตรัง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับความเห็นนี้ โดยกล่าวว่า ในบริบทที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ประกาศราคาที่ดินใหม่ โดยปรับขึ้น 3-8 เท่า ราคาอพาร์ตเมนท์ในสองเมืองนี้จะเพิ่มขึ้นไม่ว่าจะอยู่ในเซกเมนต์ใด นอกจากนี้ ราคาต้นทุนและวัสดุก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ดังนั้น นายตวนจึงกล่าวว่า การรอให้ราคาอพาร์ตเมนท์ลดลงนั้นเป็นไปไม่ได้

อย่างไรก็ตาม ยังมีความเห็นว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนจะมีการปรับลดลงอย่างมากในปี 2568

เมื่อพูดถึงประเด็นนี้อย่างชัดเจนมากขึ้น รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง วิเคราะห์ว่า ประการแรก ตลาดในปี 2567 เพิ่มขึ้นสูงเกินไปในส่วนนี้

ประการที่สอง บุคคลในกลุ่มนี้กำลังปรับเปลี่ยนความต้องการ พฤติกรรม และทัศนคติของตัวเองอย่างมาก

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในปี 2568 คาดว่าจะเติบโตได้ดี ทรัพยากรต่างๆ จะถูกนำไปใช้ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ จะไม่ผันผวนมากนัก” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html