ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือเพิ่มขึ้น ทำให้ความได้เปรียบทางการแข่งขันลดลง

ความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภาคเหนือ

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 จังหวัดและเมืองในภาคเหนือดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติมากที่สุดในภาคการผลิต โดยมีมูลค่า 3.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของโครงการการผลิต FDI ที่จดทะเบียนใหม่ โดยมีโครงการใหม่ 238 โครงการ

โดย จังหวัดบั๊กซาง มีสัดส่วน 20% ของโครงการจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด มูลค่า 1,060 ล้านเหรียญสหรัฐฯ รวมถึงการลงทุนในโรงงาน Fulian Precision Technology ของสิงคโปร์ มูลค่า 621 ล้านเหรียญสหรัฐฯ และโครงการของ LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd มูลค่า 140 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ส่วนจังหวัดบั๊กนิญมีสัดส่วนดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเป็นอันดับ 3 ของประเทศ โดยคิดเป็น 9% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด มูลค่า 486 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

ในด้านภาคการลงทุน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อุปกรณ์ไฟฟ้าคิดเป็นมูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนใหม่สูงสุดในภาคการผลิตที่ 21% มูลค่า 1.14 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ รองลงมาคืออุตสาหกรรมคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า โดยมีทุนการลงทุนรวม 20% และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกคิดเป็น 15%

ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับขึ้นทำให้ความได้เปรียบทางการแข่งขันลดลง ภาพที่ 1 — ภาพประกอบ. (ที่มา: DK)

หากจำแนกตามภูมิภาค เศรษฐกิจ จะเห็นได้ว่าในภูมิภาคเศรษฐกิจภาคเหนือ ภาคส่วนหลักที่ได้รับทุนลงทุนใหม่ ได้แก่ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า คิดเป็น 19% ของทุนลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค รองลงมาคืออุปกรณ์ไฟฟ้า (15%) ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกเพียง 5% และยานยนต์ 4% ในขณะเดียวกัน ในภูมิภาคเศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมค่อนข้างตรงกันข้าม โดยผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกมีทุนลงทุนสูงสุด คิดเป็น 10% ของทุนลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค การผลิตโลหะคิดเป็น 4% และน้ำดื่มคิดเป็นประมาณ 3%

นอกจากนี้ ผู้ผลิตและพลังงานแสงอาทิตย์ยังมีแนวโน้มย้ายฐานการผลิตไปทางเหนือด้วย โดย 3 ใน 5 โครงการการผลิตหลักในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือในปี 2565 อยู่ในภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ จากผู้ผลิตผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์ 30 รายทั่วประเทศ 77% ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ และเพียง 23% ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้

ในบรรดานักลงทุนทั้งหมด Trina Solar เป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ที่สุด โดยมีโครงการมูลค่า 275 ล้านเหรียญสหรัฐในเขตอุตสาหกรรม Yen Binh จังหวัด Thai Nguyen นักลงทุนส่วนใหญ่มาจากจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 Thornava Solar ผู้ผลิตโมดูลโซลาร์เซลล์จากสหรัฐฯ ก็เริ่มดำเนินการผลิตในโรงงานทันสมัยที่มีกำลังการผลิต 1 กิกะวัตต์ต่อปีในเขตอุตสาหกรรม Que Vo จังหวัด Bac Ninh

ในปี 2023 บริษัทเอกชนของเวียดนาม AD Green เปิดตัวโรงงานขนาด 3 กิกะวัตต์ มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์ เพื่อผลิตแผงโซลาร์เซลล์สำหรับตลาดในและต่างประเทศ โรงงานแห่งนี้มีพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ในคลัสเตอร์อุตสาหกรรม An Ninh อำเภอ Tien Hai จังหวัด Thai Binh

จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้เช่าหลักในภาคเหนือเป็นผู้เช่าจากกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ได้แก่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และการผลิตที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ โดยผู้เช่าจะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

ขณะเดียวกัน ผู้เช่ารายสำคัญในภาคใต้ ได้แก่ บริษัทแปรรูปยางและพลาสติก อาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้างและเครื่องนุ่งห่ม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ประเมินมูลค่าเพิ่มต่ำ

นายโทมัส รูนี่ย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า เขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โดยสามารถเข้าถึงตลาดในประเทศและต่างประเทศได้อย่างสะดวก

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีโครงการทางด่วนหลายโครงการเชื่อมต่อท่าเรือหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ท่าเรือ Hai Phong ท่าเรือน้ำลึก Lach Huyen และท่าเรือ Cai Lan นอกจากนี้ เขตเศรษฐกิจภาคเหนือยังเป็นเจ้าของกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ซึ่งประกอบกิจการในภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมากในด้านการประกอบรถยนต์ ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์

“จะเห็นได้ว่าเขตเศรษฐกิจภาคเหนือถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับนักลงทุน เนื่องจากไม่เพียงแต่ได้ใช้ประโยชน์จากเส้นทางนำเข้า-ส่งออกที่สำคัญเส้นทางหนึ่งของเวียดนามผ่านไฮฟองเท่านั้น แต่ยังสามารถขนส่งสินค้าไปยังตลาดใกล้เคียงได้อย่างสะดวกอีกด้วย” นายโทมัส รูนี่ย์ กล่าว

ค่าเช่าที่สูงอาจลดความได้เปรียบทางการแข่งขัน

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่รวมสูงสุด 12,000 เฮกตาร์ อัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้นจาก 81% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาค่าเช่าที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 138 USD/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้นจาก 102 USD/ตร.ม./รอบการเช่า

ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับขึ้นทำให้ความได้เปรียบทางการแข่งขันลดลง ภาพที่ 2 — อัตราภาษีที่ดินในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับภาคใต้ (ภาพ: DP)

โดยจังหวัดบั๊กนิญมีการปรับขึ้นราคาค่าเช่าที่ดินสูงสุดร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยอยู่ที่ 156 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เนื่องจากบริษัทอิเล็กทรอนิกส์และซัพพลายเออร์ต่างให้ความสนใจที่จะกระจายห่วงโซ่อุปทานนอกประเทศจีนมากขึ้น

ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาฮึงเอียนเพิ่มขึ้น 45% แตะที่ 132 USD/m2/รอบการเช่า ในทำนองเดียวกัน จังหวัดสำคัญๆ ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน ได้แก่ ไฮเซือง (เพิ่มขึ้น 33% แตะที่ 101 USD/m2/รอบการเช่า) และไฮฟอง (เพิ่มขึ้น 28% แตะที่ 129 USD/m2/รอบการเช่า)

รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่าอุปทานของโรงงานสำเร็จรูปในภูมิภาคเศรษฐกิจภาคเหนืออยู่ที่ 3.5 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) โดยเหลือพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 618,000 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 USD/ตารางเมตร/เดือน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าในภูมิภาคภาคเหนือลดลงเหลือ 83% เนื่องจากมีการเปิดตัวอุปทานใหม่ในไฮฟองและบั๊กนิญ

นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam กล่าวว่า “ราคาเช่าที่ดินปัจจุบันในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือพุ่งสูงเกินสองหลัก ทำให้ความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจขัดขวางการเข้ามาของบริษัทผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และพลังงานแสงอาทิตย์แห่งใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่แต่ในราคาที่สมเหตุสมผล”

แหล่งที่มา