รายชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์ราคาสูงลิ่วในฮานอยและโฮจิมินห์ ต้องทำอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินแล้ว 'ติดขัด' ในการวางแผน?

รายชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาพุ่งสูงใน ฮานอย และโฮจิมินห์ สินค้าคงคลังที่ดินในสนามกอล์ฟ สนามบิน สิ่งที่ควรทำเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้ ที่ดินที่เป็นข้อพิพาท... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

มุมมองโครงการอพาร์ทเมนต์ Ecolife Tay Ho ในฮานอย (ที่มา: Thu Do Invest)

โครงการอพาร์ทเม้นท์ราคาพุ่งสูงในฮานอยและโฮจิมินห์

กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงนี้ ส่วนใหญ่เกิดจากปัจจัยหลายประการ เช่น ต้นทุนที่ดินที่มีความผันผวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบางพื้นที่ และการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาด

ทั้งนี้ การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยปรับขึ้นในพื้นที่ประมาณ 35% ถึง 40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตามการสำรวจและรายงานจากจังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่ง เช่น ฮานอยและนคร โฮจิมิน ห์ (HCMC) พบว่าราคาอสังหาฯ ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยระดับราคาของโครงการใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ (4% ถึง 6%) ต่อไตรมาส และ (22% ถึง 25%) ต่อปี

ในส่วนของตลาดอพาร์ตเมนท์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ ออกสู่ตลาด ส่วนอพาร์ตเมนท์ระดับกลาง (ราคาตั้งแต่ประมาณ 25 ล้านดอง/ตรม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตรม.) ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานสูงในตลาด ส่วนที่เหลือจะเป็นอพาร์ตเมนท์ระดับหรูและซูเปอร์ลักชัวรีที่ราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม.

จากการสำรวจโครงการบางส่วนในเมืองฮานอย นครโฮจิมินห์ และบางพื้นที่ ราคาขายที่เฉพาะเจาะจงมีดังนี้:

ในฮานอย: Ecolife Tay Ho ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 72.6 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Sunshine Garden (Hai Ba Trung) 54.2 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Chelsea Park - Cau Giay ประมาณ 62.3 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Trang An Complex - Cau Giay ประมาณ 70.8 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Riverside Garden - Thanh Xuan ประมาณ 56.9 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Legend Tower - Thanh Xuan 71.7 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Anland LakeView - Ha Dong ประมาณ 60.5 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Imperia Smart City - Nam Tu Liem ประมาณ 62.1 ล้านดองเวียดนามต่อตรม.

โครงการ Vinhomes Ocean Park ในเขตซูริกมีราคาอยู่ที่ประมาณ 46÷55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Trung Hoa, Cau Giay; โครงการ Lumi Prestige มีราคาตั้งแต่ 69 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Tay Mo เขต Nam Tu Liem; โครงการ Ninety Complex มีราคาอยู่ที่ประมาณ 60÷75 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Dong Da

โครงการ Sapphire - Vinhomes Smart City มีค่าใช้จ่ายประมาณ 47÷61 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Nam Tu Liem ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน 107 Nguyen Tuan Vihacomplex มีค่าใช้จ่ายประมาณ 75÷97.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Thanh Xuan

โครงการบ้านพักอาศัยสูง ต้นไม้สีเขียว และลานจอดรถ บนแปลงที่ดินที่มีสัญลักษณ์ HH4, HH5, CL2, CL3, CX และ P1 ของโครงการเมือง Khai Son ในเขต Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien มีราคาตั้งแต่ 50÷68 ล้าน VND/m2...

ในขณะเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ โครงการต่างๆ ก็มีราคาขายที่เฉพาะเจาะจง เช่น The Horizon Phu My Hung ประมาณ 125.4 ล้านดองเวียดนาม/ตรม. The Ascent - District 2 ประมาณ 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตรม. Lu Gia Plaza - District 11 ประมาณ 46.4 ล้านดองเวียดนาม/ตรม. Osimi Tower - Go Vap District ประมาณ 41.8 ล้านดองเวียดนาม/ตรม.

โครงการ Diamond Centery มีราคาตั้งแต่ 61÷73.3 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ในเขต Tan Phu โครงการ Stown Tham Luong มีราคาตั้งแต่ 29.8÷43.5 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ในเขต 12 โครงการ Urban Green มีราคาตั้งแต่ 52÷59.7 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ในเมือง Thu Duc โครงการ Glory Heights - Vinhomes Grand Park มีราคาตั้งแต่ 40÷80 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ในเขต 9

โครงการ Aurora Phu My Hung เขต 7 (ราคาตั้งแต่ 88÷90 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.); โครงการ Beverly Solari - Vinhomes Grand Park เขต 9 มีราคาตั้งแต่ 46.83÷65.6 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.

จากการสังเคราะห์ข้อมูลจากกรมก่อสร้างท้องถิ่น 60/63 พร้อมรายงาน พบว่าจำนวนธุรกรรมห้องชุดและบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีจำนวนธุรกรรมสำเร็จ 38,398 รายการ

ชาวบ้านหลายร้อยคนยื่นประมูลที่ดินในไฮฟอง

เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน คณะกรรมการประชาชนเขต Thuy Nguyen เมือง Hai Phong ได้จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย 69 แปลงในหมู่บ้าน Bai Trong ตำบล Hoa Dong ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 31.8 ถึง 37.94 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในการประมูลได้มีการประกาศผลผู้ชนะการประมูลที่ดินจำนวน 69 แปลง พื้นที่รวม 5,898.3 ตารางเมตร

หลังจากเปิดซองประกวดราคาแล้ว มีผู้เสนอราคาสูงสุดคือ 47.19 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 24% จากราคาเริ่มต้น ล็อตนี้มีพื้นที่ 73ตรม. มูลค่ารวม 3.4 พันล้านดอง และมีผู้เสนอราคามากที่สุดเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงาม

นอกจากนี้ ที่ดินที่ถูกรางวัลต่ำที่สุดมีราคาขายเกือบ 32.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในระหว่างการประมูล มีบางกรณีที่ผู้ประมูลชนะการประมูลหลายล็อต โดยบางล็อตอยู่ติดกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจำนวนล็อต 69 ล็อตที่นำมาประมูล มีประมาณ 15 ล็อตที่ไม่มีผู้ประมูล หรือจำนวนผู้ประมูลไม่ตรงตามเงื่อนไข

ในวันที่ 15 พฤศจิกายน ศูนย์บริการการประมูลทรัพย์สินของเมืองไฮฟองจะเปิดไฟล์การประมูลที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยจำนวน 114 แปลงในหมู่บ้านบ๋ายโง่ย ตำบลหว่าดง อำเภอถวีเหงียนต่อไป

เมืองกานโธดำเนินการสำรวจที่ดินในสนามกอล์ฟและสนามบิน

รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ นาย Duong Tan Hien เพิ่งลงนามและออก "แผนการสำรวจที่ดินและแผนที่สถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบันในปี 2567"

ตามแผนของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ หัวข้อที่จะต้องมีการสำรวจที่ดินเป็นระยะในปี 2557 ประกอบด้วย พื้นที่ดินทุกประเภท ผู้ใช้ที่ดิน หัวข้อที่รัฐบาลมอบหมายให้บริหารจัดการ และพื้นที่ทั่วไปตามกฎข้อบังคับของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ในเวลาเดียวกันในระหว่างการสำรวจที่ดินนี้ จะมีการประเมินการบริหารจัดการและการใช้ที่ดินของสนามกอล์ฟ สนามบิน ฟาร์ม ฯลฯ

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธกำหนดให้เนื้อหาของรายงานการสำรวจที่ดินสามารถประเมินสถานะการใช้ที่ดินปัจจุบันตามตัวบ่งชี้การสำรวจที่ดิน และประเมินการดำเนินการตามแผนการใช้ที่ดิน 5 ปีในระดับอำเภอ

พร้อมกันนี้ ให้วิเคราะห์สาเหตุของการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในปีสำรวจที่ดินด้วยข้อมูลจากงวดการสำรวจที่ดิน 2 งวด (2562, 2567), สถานการณ์การจัดสรรที่ดิน, การเช่าที่ดิน, การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแต่ยังไม่ได้ดำเนินการ, สถานการณ์ผู้ใช้ที่ดินเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วยตนเอง; และเหตุผลในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต่างจากบันทึกที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธกำหนดให้รายงานการสำรวจที่ดินเฉพาะทางนั้น จำเป็นต้องวิเคราะห์และประเมินผลการจัดการและการใช้พื้นที่สนามกอล์ฟ สนามบิน พื้นที่ดินถล่มและดินตะกอน และที่ดินที่ได้มาจากฟาร์มเกษตรและป่าไม้โดยละเอียด

จากนั้นเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อเสริมสร้างการบริหารจัดการที่ดินและปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดินของวิชาเหล่านี้

สิ่งที่ต้องทำเมื่อซื้อที่ดินในผังเมืองหรือข้อพิพาท

ประชาชนควรทราบว่าต้องทำอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้หรือที่ดินที่มีข้อพิพาทเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของตน

ตรวจสอบเนื้อหาสัญญาการโอน

กรณีที่ 1 : หากมีข้อผูกมัดว่าที่ดินไม่อยู่ในผังเมืองหรืออยู่ในข้อพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้โอนคืนเงิน หากผู้โอนไม่ปฏิบัติตาม ผู้รับโอนมีสิทธิ์ฟ้องร้องเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

กรณีที่ 2 : หากไม่มีข้อผูกมัดว่าที่ดินไม่อยู่ในพื้นที่ผังเมือง ผู้โอนต้องยอมรับเนื้อหาที่คู่สัญญาตกลงกัน เว้นแต่ในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่ามีการฉ้อโกง

นอกจากนี้ ในกรณีที่ดินพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิขอให้ผู้โอนคืนเงินได้ เนื่องจากผู้ใช้ที่ดินพิพาทไม่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินของตนไปให้บุคคลอื่น (ตามมาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567)

ประโยชน์ของการมีที่ดินในการวางแผน

การขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว: ตามมาตรา 33 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2563 เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับจากวันที่ประกาศแผนการใช้ที่ดินประจำปีแต่ไม่มีการตัดสินใจเพิกถอน (เรียกโดยทั่วไปว่า การวางแผนที่ถูกระงับ) ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราวได้

สามารถโอนหรือบริจาคได้ กรณีที่ 1 : ตามมาตรา 6 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง หากมีการประกาศผังเมืองแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินยังสามารถโอน บริจาค จำนอง ฯลฯ ได้ หากมีคุณสมบัติ

กรณีที่ 2 : ตามมาตรา 6 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง ระบุว่า เมื่อมีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและฟื้นฟูที่ดินตามแผนผัง และใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินต่อไป แต่จะไม่อนุญาตให้สร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้น (สิทธิจำกัด)

หากผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องปรับปรุงหรือซ่อมแซมบ้านหรืออาคารที่มีอยู่จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ในกรณีที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจอนุมัติแผนการใช้ที่ดินโดยไม่ได้ปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก หรือปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิกแต่ไม่มีการประกาศปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก ผู้ใช้ที่ดินก็จะไม่ถูกจำกัดสิทธิ (ในการปลูกสร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้นใหม่)

การชดเชยที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน: ตามมาตรา 95 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เมื่อที่ดินอยู่ภายใต้การวางแผนและต้องกู้คืน จะมีการชดเชยที่ดินหากเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเกี่ยวกับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ให้มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัตินี้

รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายบัญญัติจากบุคคลผู้มีสิทธิการใช้ที่ดินถูกต้องตามกฎหมายแต่ไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้ครบถ้วน

การใช้ที่ดินตามที่ตกลงในสัญญาจำนองเพื่อชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html