Вступил в силу новый закон, инвесторы в недвижимость изменили свои «вкусы»

Инвесторы проектов в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Инвесторы проектов в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Посетители осматривают дома в жилом комплексе Aqua City компании Novaland – проекте, в котором только что разрешились юридические проблемы. Фото: Ле Тоан

Правовой приоритет

В 2018 году, в связи с необходимостью покупки дома для проживания, г-н Нгуен Чунг Тхань изучил и выбрал квартиру в жилом комплексе в районе Нам Рать Чьек (район Ан Фу, 2-й округ, ныне город Тху Дык, город Хошимин). Проект включает 12 многоквартирных домов высотой 33–35 этажей с общим количеством 3175 квартир.

По словам г-на Тхань, тогда инвестор заключил с покупателями принципиальный договор купли-продажи квартиры. Первоначальный взнос составил 250 миллионов донгов за квартиру, а продажная цена — 38 миллионов донгов за квадратный метр. Из-за юридических процедур инвестор не смог выставить объект на продажу, как планировалось. Недавно, после устранения препятствий со стороны местных властей, проект получил разрешение на строительство.

Однако инвестор в одностороннем порядке объявил о расторжении договора в принципе и обязался выплачивать 15% годовых от суммы, уплаченной клиентом. Если клиент по-прежнему захочет продолжить участие в проекте, стороны расторгнут договор в принципе. После того, как проект будет готов к вводу в эксплуатацию, клиент получит скидку 15% от новой цены продажи.

Инвестор объяснил это тем, что предыдущие соглашения больше не соответствуют действующему законодательству. В частности, изменения в правовой политике, произошедшие после вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года с 1 августа 2024 года, требуют, чтобы продукты проекта соответствовали достаточным условиям для запуска в эксплуатацию.

До настоящего времени продукты проекта не соответствовали условиям ведения бизнеса, предусмотренным статьей 24 Закона о риэлторской деятельности 2023 года. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 8 Закона о риэлторской деятельности, ведение бизнеса с недвижимостью, не отвечающего этим условиям, строго запрещено. Следовательно, прежняя практика, когда инвестор вводил продукт в эксплуатацию посредством заключения с покупателями «принципиального договора о предоставлении права приобретения будущих квартир», более нецелесообразна и не соответствует действующему законодательству.

«С юридической точки зрения действия инвестора не являются неправомерными, поскольку он согласился выплатить компенсацию процентов на внесённую сумму. Но с точки зрения инвестиций, даже несмотря на получение компенсации, клиенты всё равно остаются в невыгодном положении, поскольку текущие цены на недвижимость выросли многократно по сравнению с шестью годами ранее», — сказал г-н Тхань.

Из этого «урока» также сильно изменились «вкусы» инвесторов. Вместо того, чтобы покупать акции оптом, как раньше, инвесторы теперь отдают предпочтение проектам с полной юридической документацией для управления рисками. Некоторые инвесторы предпочитают покупать продукты, уже имеющие «красную книгу» или свидетельства о праве собственности.

«В настоящее время для привлечения инвесторов проекты должны иметь полную и чёткую юридическую документацию. В случае с земельными участками, находящимися в собственности общины, инвесторы соглашаются на межевание или покупку только после того, как земля будет разделена на участки и будет выдан отдельный сертификат. Проекты, находящиеся в процессе подачи заявки на процедуру раздела земли, практически не привлекают внимание инвесторов. Это явное изменение в подходе инвесторов к оценке объектов в последнее время», — отметила г-жа Ту, брокер из Хошимина.

Кроме того, г-жа Ту добавила, что новые правила раздела земли вызывают у многих инвесторов сомнения. Между тем, на предыдущем этапе многие инвесторы были «обмануты» при покупке земли, надеясь подать заявление на раздел и получить сертификаты, но затем столкнулись с юридическими проблемами. Поэтому сейчас они очень осторожны и уже не так легкомысленны, как раньше.

Сосредоточьтесь на способности удовлетворять реальные потребности

По наблюдениям репортера, сегодня инвесторы ищут не только продукты с четкой юридической ценностью, но и уделяют внимание возможности долгосрочного использования активов, гарантирующего стабильную инвестиционную стоимость.

Нередко инвесторы «расторгают» контракты с клиентами из-за колебаний рынка. Ведь если контракт с клиентом сохраняется, бизнес, скорее всего, перестанет получать прибыль или даже понесёт убытки…

Приоритет отдаётся проектам с высокой ликвидностью, лёгкой сдачей в аренду или отвечающим реальным потребностям в жильё. Это отражает переход от краткосрочных инвестиций к продуктам с долгосрочной потребительской ценностью. В частности, многие инвесторы выбирают квартиры и таунхаусы с удобным расположением, полной инфраструктурой и близостью к объектам общественного пользования.

Кроме того, большое внимание также уделяется продуктам, имеющим потенциал коммерческого использования, таким как коммерческие помещения, торговые дома или земельные участки в районах с высоким потенциалом развития.

«Сегодня инвесторы оценивают не только потенциальную прибыль от роста стоимости недвижимости, но и возможность получения стабильного дохода от сдачи в аренду или коммерческой деятельности. Это помогает им оптимизировать прибыль и минимизировать риски в условиях многочисленных рыночных колебаний», — отметил г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор инвестиционной компании Viet An Hoa Real Estate.

Г-н Дуонг Минь Тхонг, директор Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., также отметил, что в нынешних условиях сегмент недвижимости, отвечающий реальным потребностям в жилье, привлекает большое внимание благодаря высокому коэффициенту безопасности. Земельные продукты, особенно участки без жилых участков, пока не привлекают особого внимания.

Давая советы инвесторам, г-н Тонг отметил, что, хотя проекты жилищного строительства зачастую не пользуются особым вниманием со стороны инвесторов, несмотря на взлеты и падения рынка, эти продукты обладают разумной стоимостью и способны сохранять или значительно увеличивать свою стоимость с течением времени. С точки зрения управления рисками, недвижимость в проектах имеет более четкий юридический статус, если она планируется синхронно и систематически, реализуется надежными инвесторами и не так рискованна, как земельные участки, самостоятельно разделенные между людьми.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html