Вступил в силу новый закон, инвесторы в недвижимость изменили свои «вкусы»

Инвесторы в проекты в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Инвесторы в проекты в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Клиенты посещают дома в Aqua City от Novaland — проекте, в котором только что разрешились юридические проблемы. Фото: Le Toan

Правовой приоритет

В 2018 году в связи с необходимостью покупки дома для проживания г-н Нгуен Трунг Тхань исследовал и выбрал квартиру в проекте в жилом районе Нам Рач Чиек (округ Ан Фу, район 2, ныне город Тху Дук, город Хошимин). Проект включает 12 многоквартирных домов высотой 33-35 этажей и в общей сложности 3175 квартир.

По словам г-на Тханя, в то время инвестор подписал принципиальный договор о покупке квартиры с покупателями, первоначальный взнос составил 250 миллионов донгов/квартира, продажная цена составила 38 миллионов донгов/м2. Из-за юридических процедур инвестор не смог открыть продажу, как планировалось. Недавно, после усилий по устранению препятствий со стороны местного правительства, проекту было выдано разрешение на строительство.

Однако инвестор в одностороннем порядке объявил о расторжении договора в принципе и обязался выплачивать 15% годовых от суммы, уплаченной клиентом. Если клиент все еще хочет продолжить участие в проекте, обе стороны приступят к ликвидации договора в принципе. После того, как проект будет квалифицирован для ввода в эксплуатацию, клиент получит скидку 15% от новой цены продажи.

Причина, указанная инвестором, заключается в том, что предыдущие соглашения больше не соответствуют действующим правовым нормам. В частности, изменения в правовой политике после вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года с 1 августа 2024 года требуют, чтобы продукты проекта соответствовали достаточным условиям для запуска в бизнес.

До настоящего времени продукты проекта еще не соответствовали условиям ведения бизнеса, предусмотренным статьей 24 Закона о ведении бизнеса в сфере недвижимости 2023 года. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 8 Закона о ведении бизнеса в сфере недвижимости, деятельность в сфере недвижимости, не отвечающая условиям, строго запрещена. Таким образом, прежняя практика, когда инвестор вводил продукт в бизнес посредством заключения с покупателями «принципиального договора о гарантировании права приобретения будущих квартир», больше не является целесообразной и не соответствует действующим правовым нормам.

«С юридической точки зрения действия инвестора не являются неправильными, поскольку он согласился выплатить компенсацию процентов за вложенную им сумму денег. Но с точки зрения инвестиций, даже если они получат компенсацию, клиенты все равно останутся в невыгодном положении, поскольку текущие цены на недвижимость выросли во много раз по сравнению с 6-летней давностью», — сказал г-н Тхань.

Из вышеизложенного «урока» «вкус» инвесторов также сильно изменился. Вместо того, чтобы покупать оптом, как раньше, инвесторы отдают приоритет проектам с полной юридической документацией для управления рисками. Некоторые другие инвесторы предпочитают покупать продукты, которые уже имеют красные книги или сертификаты собственности.

«Проекты должны иметь полные и понятные юридические документы, чтобы привлечь инвесторов для инвестирования в это время. С земельными продуктами в сообществе инвесторы соглашаются на обследование или покупку только тогда, когда земля разделена на участки и имеет отдельный сертификат. Проекты, находящиеся в процессе подачи заявки на процедуры раздела земли, едва ли привлекают внимание инвесторов. Это явное изменение в том, как инвесторы оценивают продукты в последнее время», - сказала г-жа Ту, брокер из Хошимина.

Кроме того, г-жа Ту добавила, что новые правила раздела земли заставляют многих инвесторов колебаться. Между тем, на предыдущем этапе многие инвесторы были «обмануты» при покупке земли и надеялись подать заявку на раздел земли и выдать сертификаты, но затем столкнулись с юридическими проблемами. Поэтому в настоящее время они очень осторожны и уже не так легки на подъем, как раньше.

Сосредоточьтесь на способности удовлетворять реальные потребности

По наблюдениям репортера, сегодня инвесторы ищут не только продукты с четкой юридической ценностью, но и ориентируются на возможность долгосрочного использования активов, обеспечивающую стабильную инвестиционную стоимость.

Нередко бывает, что инвесторы «отменяют» контракты клиентов, когда на рынке происходят колебания. Потому что если контракт с клиентом сохраняется, то, скорее всего, бизнес больше не будет получать прибыль или даже понесет убытки…

Приоритет отдается проектам с высокой ликвидностью, которые легко сдавать в аренду или которые удовлетворяют реальным потребностям в жилье. Это отражает переход от краткосрочных инвестиций к продуктам с долгосрочной потребительской стоимостью. В частности, многие инвесторы выбирают квартиры и таунхаусы с хорошим местоположением, полной инфраструктурой и близко к коммунальным услугам.

Кроме того, большое внимание уделяется также продуктам с потенциалом коммерческой эксплуатации, таким как коммерческие помещения, торговые дома или земли в районах с высоким потенциалом развития.

«Сегодня инвесторы не только оценивают потенциал прибыли от роста стоимости недвижимости, но и рассматривают возможность получения стабильного дохода от сдачи в аренду или коммерческой деятельности. Это помогает им оптимизировать прибыль и минимизировать риски в условиях многочисленных колебаний рынка», — сказал г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Г-н Дуонг Минь Тонг, директор Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., также сказал, что в нынешних условиях сегмент недвижимости, который соответствует реальным потребностям в жилье, получает большое внимание благодаря своему высокому коэффициенту безопасности. Земельные продукты, особенно земли без жилой земли, пока не привлекли особого внимания.

Давая советы инвесторам, г-н Тонг сказал, что хотя проекты жилищного строительства часто не получают должного внимания со стороны инвесторов, несмотря на взлеты и падения рынка, это продукты с разумной стоимостью и способностью сохранять или увеличивать стоимость с течением времени. С точки зрения управления рисками недвижимость в проектах имеет более четкий правовой статус, когда она планируется синхронно и систематически, реализуется авторитетными инвесторами и не так рискованна, как земельные участки, которые самостоятельно делятся между людьми.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html