Корректировка цен на сельскохозяйственные земли необходима, но они должны быть повышены до соответствующего уровня, чтобы люди могли платить налоги, а государство могло собирать доходы в бюджет, одновременно стимулируя развитие.
Институт экономики , природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин (IEER) только что направил документ с просьбой к Народному комитету города Хошимин скорректировать цену сельскохозяйственных земель в прейскуранте на землю до уровня, эквивалентного 65–70 % от цены жилой земли.
Цены на сельскохозяйственные земли слишком низкие
По словам доктора Фам Вьет Туана, директора IEER, цены на сельскохозяйственные земли в городе Хошимин в настоящее время слишком низкие, не имеют научной основы и не обеспечивают рыночные принципы. Такая ситуация приводит к низкому доходу от налога на передачу права пользования землей, стагнации рынка недвижимости и спаду рынка строительных материалов из-за снижения спроса на строительство.
IEER считает, что для соответствия новому прейскуранту цен на землю, который, как ожидается, будет применяться с 1 января 2026 года, было бы разумно повысить цены на сельскохозяйственные земли до 65-70% от цен на жилые земли. Однако г-н Туан также отметил, что это касается только сельскохозяйственных земель, которые планируется использовать по-другому.
Согласившись с предложением IEER, г-жа Нгуен Хиен, проживающая в районе Хьеп Бинь, Хошимин, сказала, что планирует перевести более 1000 квадратных метров сельскохозяйственных земель в жилые земли. Однако после получения уведомления о подлежащем уплате налоге она временно остановилась, поскольку у нее не было достаточно денег для оплаты. Согласно текущему расчету, цена земли в районе Хьеп Бинь составляет около 28 миллионов донгов/м2, в то время как цена сельскохозяйственных земель составляет всего 600 000 донгов/м2. Эта разница делает налог, который должна заплатить г-жа Хиен, более 27 миллиардов донгов — почти на 500% выше, чем раньше.
По словам г-жи Хиен, если цена сельскохозяйственных земель увеличится примерно до 20 миллионов донгов/м2, как рекомендует IEER, ее налоговая разница составит всего около 8 миллиардов донгов, что примерно на 150% больше по сравнению со старым уровнем, что более разумно. Однако г-жа Хиен прокомментировала, что увеличение на 70% цены жилой земли слишком велико, оно должно быть всего около 50%-55%, чтобы люди могли легко его сбалансировать. Кроме того, она также обеспокоена тем, что при изменении цели использования земли людям придется платить за инфраструктуру, дороги и расчистку дорог, что является немалыми деньгами.
Г-н До Линь Дан, директор компании Linh Dan Real Estate Consulting Company, также прокомментировал, что цена сельскохозяйственных земель в городе Хошимин в настоящее время слишком низкая по сравнению с фактической рыночной ценой. Это приводит к тому, что при переводе в жилую землю уплачиваемый налог оказывается слишком высоким — почти равным или даже превышающим цену продажи земли, из-за чего люди больше не хотят менять целевое назначение земли для строительства домов.
Для предприятий покупка сельскохозяйственных земель, а затем их перевод в жилые земли для разделения и разграничения участков практически невозможна из-за высокой стоимости, что приводит к отсутствию новых проектов. Фактически, после объявления нового прейскуранта на землю, почти никто не покупал сельскохозяйственные земли для разработки проектов в Хошимине.
Г-н Дэн сказал, что Хошимину необходимо скорректировать цены на сельскохозяйственные земли в соответствии с реальностью, поощрять людей и предприятия менять цели использования земли и содействовать строительству. В настоящее время цены на сельскохозяйственные земли на рынке составляют 10-20 миллионов донгов/м2, тогда как прайс-лист составляет всего несколько сотен тысяч донгов, что не отражает фактическую стоимость.
Если Хошимин не повысил цены на сельскохозяйственные земли, г-н Дэн предложил ввести более разумный механизм расчета налога, чтобы сократить большой разрыв с ценами на жилые земли, избежав «замораживания» рынка.
IEER отметил, что предложение о повышении цен на сельскохозяйственные земли касается только территорий с запланированным преобразованием землепользования. Фото: TRANG NGUYEN
Может привести ко многим последствиям
Между тем г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор акционерной компании Viet An Hoa Real Estate Investment, отметил, что предложение IEER на самом деле не является обоснованным и требует более подробных исследований.
По словам г-на Куанга, цены на сельскохозяйственные земли должны приближаться к рыночным ценам. Фактически, цены на сельскохозяйственные земли в центре города и пригородах Хошимина имеют очень большую разницу. Если цены на сельскохозяйственные земли во всех районах будут расти «жесткими темпами», как предлагает IEER, это неразумно.
Г-н Куанг сказал, что для того, чтобы побудить людей изменить цель использования с сельскохозяйственных земель на жилые, необходимо применять корректировочный коэффициент, вместо сбора 100% разницы в цене по прейскуранту на землю. Эта ставка должна быть около 0,4% - 0,5%, чтобы избежать ситуации, когда налог превышает стоимость строительства дома, из-за чего люди теряют мотивацию строить.
Между тем, эксперт по недвижимости обеспокоен тем, что повышение цен на сельскохозяйственные земли до 70% от цен на жилые земли может привести ко многим последствиям. Сельскохозяйственные земли, которые планируются для сельскохозяйственного производства, не могут считаться формой «вторичных жилых земель». Метод ценообразования с фиксированной ставкой не только экономически некорректен, но и создает спекулятивный менталитет, «удерживание земли в ожидании роста цен», искажая цель освоения земель в соответствии с планированием.
По словам этого эксперта, ранее в городе Хошимин сельскохозяйственные земли составляли около 88 000 гектаров, тогда как жилые земли составляли всего около 18 000 гектаров. Если цена сельскохозяйственных земель применяется к 70% от жилой земли, что эквивалентно 62 000 гектаров жилой земли, то это вообще не будет отражать реальность.
Этот эксперт подчеркнул, что изменение целевого назначения земли не означает, что сельскохозяйственные земли будут иметь ту же ценность, что и жилые земли. Поскольку после перевода сельскохозяйственных земель в жилые земли, люди или предприятия должны отвести большую часть площади под инфраструктуру и общественные работы. Фактически, для перевода 4 квадратных метров жилых земель требуется около 10 квадратных метров сельскохозяйственных земель. Если соотношение составляет 70%, то есть 10 квадратных метров сельскохозяйственных земель должны создать 7 квадратных метров жилых земель, чтобы «выйти на уровень безубыточности», это совершенно невыполнимо.
Источник: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm
Комментарий (0)