Измененный Закон о сделках с недвижимостью был принят Национальной ассамблеей и вступит в силу с начала 2025 года. Он регулирует порядок внесения залога при будущей покупке жилья.
В частности, статья 17 измененного Закона о риэлторской деятельности предусматривает, что инвесторы проектов в сфере недвижимости не имеют права уполномочивать другие организации или лиц подписывать договоры на заклад, покупку, продажу, передачу или аренду с выкупом жилых домов в процессе строительства, строительных площадей в процессе строительства и прав пользования земельными участками с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости.
В то же время пункт 5 статьи 23 настоящего Закона также содержит сведения о депозитах и платежах за будущие покупки жилья. Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи или аренды с выкупом с покупателей только после того, как жилье или строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию.
Проект апартаментов Hanoi Time Tower в городском районе Ванфу (Хадонг, Ханой ) был заброшен много лет назад (Фото: Хафонг).
По мнению экспертов, это регулирование депозита положило конец длительному периоду существования депозитов в форме соглашений. В то же время регулирование депозита обеспечивает заключение договора и защищает права покупателей жилья.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сказал, что у бизнеса с недвижимостью есть особые характеристики депозитных операций. Между тем, Закон о бизнесе с недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулирует депозиты, возникающие до того момента, когда проект недвижимости или жилье будет иметь право на подписание контракта или мобилизацию капитала для продажи будущего жилья, особенно земли.
По словам г-на Чау, пользуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, который не устанавливает стоимость и ставку депозитов, спекулянты, земельные брокеры и нечестные предприниматели получали депозиты на большие суммы, в некоторых случаях до 90-95% от стоимости продаваемой собственности. Спекулянты даже создавали «проекты-призраки» без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка, типичный случай мошенничества, произошедший в компании Alibaba.
Проект Usilk City (Ха Донг, Ханой) отстает от графика уже много лет, в результате чего надежды тысяч клиентов обосноваться и зарабатывать на жизнь «улетучились как дым» (Фото: Ха Фонг).
Разделяя эту точку зрения, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь заявил, что депозит не только подтверждает подписание договора купли-продажи, но и служит целям определения инвестором рыночного спроса и обеспечения выпуска продукции для проекта.
«Правила депозита в законе весьма разумны, но, согласно опыту развитых стран, они используют третьи стороны, такие как банки и кредитные учреждения, для контроля и управления этой суммой денег с помощью совместного счета без «перетекания» в карман инвестора. Если инвестор не выполняет обязательство, клиент может получить деньги обратно, а банк будет нести ответственность за эту сумму денег», - подчеркнул г-н Динь.
По словам репортеров Dan Tri , на самом деле было много жилищных проектов, которые собирали депозиты и авансовые платежи от клиентов через брокерские фирмы или напрямую от инвесторов. Однако инвесторы затем не реализовывали проект или реализовывали его наполовину, а затем останавливались на десятилетия, в результате чего покупатели жилья попадали в ситуацию «полуплача, полусмеха».
Общим для этих проектов является то, что инвестор удерживает депозиты и авансовые платежи клиентов на сумму до сотен миллиардов донгов, из-за чего многим людям приходится нести бремя выплаты процентов по банковским кредитам на покупку жилья и ежемесячной арендной платы.
Источник
Комментарий (0)