Первая — это процедура утверждения инвестиционной политики одновременно с утверждением инвестора для всех проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья, где инвестор имеет право использовать землю в соответствии с планированием. Что касается этой проблемы, то, по мнению HoREA, на момент внедрения процедуры утверждения инвестиционной политики она является начальной процедурой для цепочки процедур для инвестиций в строительство. Поэтому, когда процедура утверждения инвестиционной политики «застревает», проект «замораживается» и не может продолжаться с другими процедурами инвестиций в строительство. Необходимо только оговорить, что оценка соответствия инвестиционного проекта планированию должна соответствовать плану зонирования или генеральному плану, что более уместно, или просто оговорить, что она соответствует генеральному плану в Резолюции 98 Национальной Ассамблеи , которая применяется на пилотной основе для города Хошимин.
Этот способ улучшения административных процедур или это улучшение не проникло в дух реформы административных процедур, не близко к реальности и показывает признаки того, что не является лучшим. Поскольку в прошлом предприятиям разрешалось проводить инвестиционные и строительные процедуры параллельно, теперь им практически приходится проводить каждую административную процедуру последовательно.
HoREA установил, что положение о том, что инвестиционные проекты должны соответствовать детальному планированию (если таковое имеется), применяется только в тех случаях, когда государство проводит аукционы прав землепользования или торги по проектам с использованием земли для выбора инвесторов. Однако это положение совершенно неуместно в случаях, когда предприятие-инвестор имеет права землепользования в соответствии с планированием и предлагает утвердить инвестиционную политику одновременно с утверждением инвестора в соответствии с положениями пункта 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года.
Вторая проблема — это регулирование жилой земли или жилой земли и другой земли, когда инвесторы коммерческих проектов жилья должны иметь право использовать жилую землю; иметь право использовать жилую землю и другую землю, которая не является жилой землей, которая соответствует условиям разрешения на изменение целевого назначения земли для реализации инвестиционных проектов. Это приводит к тому, что сотни коммерческих проектов жилья по всей стране, которые не имеют 100% жилой земли или не имеют жилой земли и другой земли, которая не является жилой землей, то есть только 100% сельскохозяйственной земли или только 100% несельскохозяйственной земли, которая не является жилой землей, не признаются инвесторами коммерческих проектов жилья. Хотя эти предприятия-инвесторы получили передачу прав землепользования на сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, которые не являются жилой землей. Поэтому с 1 июля 2015 года (вступил в силу Закон о жилье 2014 года) эти предприятия столкнулись с большими трудностями, поскольку они потратили много денег на создание земельных фондов.
В настоящее время пункт б) пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускают только случаи, когда земля используется для реализации коммерческих жилищных проектов, чтобы договориться о получении права пользования жилой землей или в случаях, когда земля используется для реализации коммерческих жилищных проектов, инвесторы должны иметь право пользования жилой землей или жилой землей и иной землей. Это означает, что инвесторам не разрешается договариваться о получении передачи права пользования землей жилой земли или жилой земли и иной земли или иной земли, которая не является жилой землей, или не разрешается в случаях, когда инвесторы имеют право использовать иную землю, которая не является жилой землей, для реализации коммерческих жилищных проектов. Таким образом, пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) не в полной мере наследуют положения пункта 1 статьи 73, пункта «б» пункта 1 статьи 169, пункта 2 статьи 191 и пункта 1 статьи 193 Закона о земле 2013 года, которые позволяли хозяйственным организациям получать в собственность права землепользования виды земель, пригодные для планирования реализации инвестиционных проектов, в том числе проектов коммерческого жилищного строительства. В случае получения права землепользования сельскохозяйственных угодий необходимо письменное согласие уполномоченного государственного органа.
Между тем, тип коммерческих жилищных проектов со 100% жилой землей составляет всего около 1% от общего числа коммерческих жилищных проектов и все они являются очень маленькими проектами, поскольку практически нет жилых земельных участков площадью более 5000 м2 . Тип коммерческих жилищных проектов с жилой землей и другой землей, которая не является жилой землей, является обычным, составляя около 95% от общего числа коммерческих жилищных проектов. Тип коммерческих жилищных проектов с другой землей, которая не является жилой землей, составляет всего около 5% от общего числа коммерческих жилищных проектов и все они являются крупномасштабными, очень большими проектами, которые необходимо поощрять к развитию.
Многие проекты все еще «заморожены» из-за правовых норм.
Третья проблема – это процедура корректировки плана зонирования масштаба 1/2000, которая является обязанностью компетентного государственного органа, чтобы у предприятий была основа для разработки детального плана инвестиционного проекта масштаба 1/500. Причина в «потолке численности населения», и многие планы зонирования масштаба 1/2000 не были обновлены и скорректированы вовремя, поэтому они не отвечают потребностям инвесторов.
Например, фактическое население города Хошимин составляет около 13 миллионов человек, но население по результатам переписи на 1 апреля 2019 года составляет всего 8,9 миллионов человек или численность населения района Биньтхань к 2020 году регламентируется в 560 000 человек, но в 2014 году фактическая численность населения этого района составляла 560 000 человек. Если фактическая численность населения не будет рассчитана правильно, будет невозможно реализовать проекты городской реконструкции или развивать новые городские районы, поскольку больше нет «потолка» численности населения.
В городе Хошимин имеется более 600 планов зонирования масштаба 1/2000, включая некоторые, которые больше не подходят и требуют корректировки, но не были скорректированы вовремя, особенно для предыдущих планов зонирования масштаба 1/2000, реализованных в соответствии с административными границами уровней коммун и районов, которые необходимо интегрировать. Поэтому Постановление 98 Национальной ассамблеи также требует, чтобы планы зонирования и подробные планы были одобрены или утверждены для корректировки в соответствии с положениями закона до подготовки отчета по технико-экономическому обоснованию для инвестиций в строительство и реализации следующих этапов проекта.
Четвертая проблема — это конкретная процедура оценки земли, оценка стоимости земли, решение о стоимости земли для расчета платы за пользование землей, арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья или запрос компетентных государственных органов на проверку и расчет платы за пользование землей, возникающей арендной платы за землю (если таковая имеется). Эта проблема в основном связана с применением Декрета 44 на практике. По состоянию на март 2023 года в городе Хошимин насчитывается около 100 проектов коммерческого жилья с 81 000 квартир, которым не были предоставлены розовые книги.
Пятая проблема заключается в том, что компетентные государственные органы не спешат издавать нормативные акты по обращению с территорией земель, находящихся в управлении государства (общественные земли), вкрапленных в коммерческие жилищные проекты. Из-за отсутствия этого норматива в течение более 6 лет, с 1 июля 2014 года (вступил в силу Указ 43) по 8 февраля 2021 года (вступил в силу Указ 148), не существовало механизма, регулирующего обращение с территорией общественных земель, вкрапленных в коммерческие жилищные проекты. На сегодняшний день Указ 148 действует уже почти 3 года, но все еще есть ряд провинций и городов центрального подчинения, которые не издали нормативные акты, регулирующие его реализацию. Это привело к тому, что многие коммерческие жилищные проекты «застряли» в процедурах утверждения инвестиционной политики или «застряли» в процедурах конкретной оценки земли, оценки земли и решений о цене земли для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю.
Шестая проблема заключается в том, что пункт 2 статьи 49 Закона о торговле недвижимостью 2014 года предусматривает, что передача проекта или части коммерческого жилищного проекта допускается только в том случае, если инвестор имеет розовую книгу для всего или части передаваемого проекта и выполнил финансовое обязательство по уплате платы за пользование землей и арендной платы за землю государству. Поскольку это положение не было изменено, оно не является гибким и не близко к реальности, как это предусмотрено в пункте 1 статьи 10 Постановления 42 Народного собрания о пилотировании управления безнадежными долгами кредитных организаций, которое не предусматривает условие наличия розовой книги для проекта, а также не предусматривает, что инвестор должен выполнить финансовые обязательства по проекту.
Седьмая проблема заключается в том, что Закон о сделках с недвижимостью 2014 года не регулирует акт внесения депозита с целью заключения договора (до момента получения права на подписание договора о мобилизации капитала для продажи недвижимости и будущего жилья), чтобы уточнить положения о депозитах в статье 328 Гражданского кодекса. Это создало правовую лазейку для спекулянтов, земельных брокеров и недобросовестных предпринимателей, чтобы воспользоваться и получить крупные депозиты. Даже до 90–95% стоимости контракта используется с целью мошенничества и присвоения активов клиентов (типичным примером является дело компании Alibaba).
Ссылка на источник
Комментарий (0)