Des logements sociaux, mais plus à bas prix
Ces derniers temps, l’offre d’appartements abordables ne montrant aucun signe d’amélioration, notamment dans les zones proches du centre-ville, de nombreuses personnes ont cherché à acheter d’anciens appartements de logements sociaux.
Bien qu'il s'agisse de logements sociaux utilisés depuis de nombreuses années, ces appartements sont actuellement vendus à des prix inaccessibles aux personnes à faibles revenus. Par exemple, le projet Felix Homes à Go Vap (HCMV), annoncé à 14 millions de VND/m² en 2017, a été un projet de logements sociaux bien accueilli. À cette époque, les personnes dont les revenus étaient inférieurs à 9 millions de VND/mois bénéficiaient également de prêts bancaires équivalant à 70 % de la valeur de l'appartement à des taux d'intérêt préférentiels, avec des paiements différés de 15 à 20 ans. Avec environ 240 millions de VND, les acheteurs pouvaient devenir propriétaires d'un appartement dans ce projet de logements sociaux.
Mais après des recherches, un appartement de 56 m² chez Felix Homes est actuellement vendu pour 1,69 milliard de VND, soit environ 30 millions de VND/m². De plus, certains vendeurs proposent des appartements dans ce projet à des prix compris entre 35 et 45 millions de VND/m².
Projet de logements sociaux Felix Homes à Go Vap.
À Hanoï , le projet NOXH @Home à Yen So (Hoang Mai, Hanoï) était annoncé à 1,2 milliard de VND par appartement de 55 m², avec une livraison fin 2018 et un prêt sur 20 ans à taux préférentiel. Ainsi, chaque m² de ce projet coûte environ 20 millions de VND, un prix peu attractif par rapport à un projet NOXH, mais également inférieur à certains projets d'appartements commerciaux de l'époque.
Actuellement, un appartement de 55 m² du projet @Home est proposé à la vente à 1,75 milliard de VND, soit 31 millions de VND/m². Certains appartements plus grands sont également proposés à la vente, à des prix allant jusqu'à 36 millions de VND/m².
Avec la hausse des prix de nombreux anciens logements sociaux, accéder à la propriété pour répondre à de réels besoins en matière de logement est devenu plus difficile que jamais pour beaucoup. Mme Dao Thu Trang (35 ans, Hô-Chi-Minh-Ville) raconte comment elle et son mari cherchent et visitent des maisons depuis près de deux mois, sans parvenir à trouver une maison satisfaisante, tant au niveau du prix que de l'emplacement.
« Les anciens logements sociaux, même occupés depuis longtemps et présentant des signes de dégradation, ne voient toujours pas leur prix baisser. J'ai étudié de nombreux projets, mais aucun ne se vend à moins de 30 millions de VND, un prix qui dépasse les moyens de ma famille. Les logements sociaux à des prix abordables sont trop éloignés ou nécessitent un déménagement dans les provinces voisines. Si j'y achète, mon travail sera très compromis… », a confié Mme Trang.
Les appartements de Felix Homes sont revendus par de nombreuses personnes au double du prix initial.
Mme Trang a expliqué que l'idée d'acheter un ancien logement social lui est venue d'une amie. Après quelques recherches, sa famille a trouvé un vieil appartement à 28 millions de VND/m². Cependant, si l'on calcule le coût de sa rénovation, le prix s'élève à environ 30 millions de VND/m². Ce prix est hors de portée des personnes à faibles revenus et n'est donc pas une option intéressante pour beaucoup. Par conséquent, l'idée d'acheter un ancien logement social en pensant que le prix sera plus bas compte tenu des signes de dégradation des appartements est fausse.
Selon les recherches, le prix des logements sociaux n'a cessé d'augmenter sur le marché secondaire et a atteint un nouveau sommet sur le marché primaire. Par exemple, le récent projet NHS Trung Van (Hanoï) a vu le prix de l'investisseur fluctuer entre 19 et 20 millions de VND/m². Sans compter les frais potentiellement encourus, alors que le nombre de personnes souhaitant acheter un logement dans ce projet et déposant leur candidature est actuellement extrêmement élevé.
Pourquoi les prix des anciens logements sociaux augmentent-ils ?
En réponse à cette question, de nombreux avis affirment que le facteur clé qui fait que les prix des anciens logements sociaux continuent d’augmenter est le problème de l’offre.
Selon le dernier rapport du ministère de la Construction , au premier trimestre 2023, l'ensemble du pays ne comptait qu'un seul projet de logements sociaux d'une envergure de 300 appartements nouvellement autorisés ; 5 projets d'une envergure de 1 908 appartements éligibles à la vente de futurs logements ; 4 projets d'une envergure de 934 appartements dont la construction était achevée...
Parmi ceux-ci, 397 projets de logements ouvriers sont en construction avec une échelle de 453 426 unités, 152 projets sont en construction avec une échelle de 153 426 unités ; 245 projets avec une échelle de 300 000 unités sont en cours de procédures d'investissement... Avec de nombreux projets encore à l'état « en construction » et l'offre actuelle de logements sociaux ne représentant qu'une très petite partie de la demande, les prix de certains anciens projets ont fortement augmenté car les prix ne sont pas encore trop élevés par rapport aux projets d'appartements commerciaux.
Le développement du logement social dans les prochaines années devrait permettre à de nombreuses personnes d’accéder à la propriété.
Selon ce rapport, au cours des cinq dernières années, les prix des logements sociaux d'occasion, éligibles à la vente sur le marché immobilier, ont augmenté rapidement, atteignant généralement 17 à 19 millions de VND/m² (contre un prix de vente moyen de 12 à 15 millions de VND/m²). Actuellement, dans certaines zones, les prix des logements sociaux ont atteint 21 à 25 millions de VND/m², voire 30 à 35 millions de VND/m², les rendant inaccessibles à de nombreuses personnes à faibles revenus et dans le besoin.
Selon le personnel des agences immobilières, le prix de chaque appartement augmente plus ou moins en fonction de son emplacement, de son orientation, de son mobilier et du développement des infrastructures autour du projet. C'est notamment le cas de certains projets de logements sociaux, autrefois construits dans des zones aux infrastructures déficientes, mais qui, au fil des ans, se sont fortement développés et ont connu une forte densité de population, entraînant une forte hausse des prix des appartements, parfois doublée.
En outre, les experts ont également indiqué que le logement social bénéficie des incitations de l'État en matière de taxes foncières, de taxes, etc., et est soumis à des réglementations qui ne peuvent être transférées qu'après cinq ans. Le prix initial est donc bien inférieur à celui des logements commerciaux. Par conséquent, lorsque vient le moment du transfert, le prix des anciens logements sociaux commence à augmenter fortement.
En réponse à cette question, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la R&D de DKRA Vietnam, a souligné trois raisons principales de l'augmentation du prix des anciens logements sociaux.
Tout d'abord, il s'agit de questions juridiques, le long délai d'approbation des licences de projets augmentant d'autres coûts, notamment les intérêts, les coûts d'exploitation, les coûts d'opportunité... Tous les éléments ci-dessus ont gonflé le prix de vente du produit.
Le deuxième problème est celui des sources de capitaux. Il comprend la forte hausse des taux d'intérêt bancaires et le coût croissant des autres canaux de mobilisation de capitaux. Enfin, il est dû à la forte augmentation du coût des intrants. Les prix des terrains, de la main-d'œuvre et des matières premières (fer, acier, sable, ciment, etc.) ont tous fortement augmenté ces derniers temps.
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