« Purifier » les produits immobiliers par des mesures légales

Une « transformation » attendue fin 2024

À l’aube de 2024, le marché immobilier devrait connaître une transformation plus forte par rapport à la base basse de 2023. Cependant, des difficultés subsistent.

Selon l'Institut de services économiques - financiers - immobiliers Dat Xanh (DXS - FERI), au deuxième trimestre 2024, bien qu'il existe encore de nombreuses difficultés et une reprise inégale dans tous les segments, le marché immobilier vietnamien surmonte la période la plus difficile et commence à enregistrer des mouvements positifs.

En particulier, tous les types de biens immobiliers ont bénéficié d'une amélioration de l'offre. Dans le segment de l'immobilier résidentiel, l'offre a augmenté, mais de manière modérée, et est également influencée par des facteurs objectifs. Ainsi, l'offre a augmenté d'environ 8 % par rapport à fin 2023 ; l'offre provient principalement de paniers de biens neufs issus d'anciens projets.

Le marché immobilier se redresse progressivement.

L'offre primaire nationale totale au deuxième trimestre 2024 est d'environ 45 200 produits (l'offre totale est calculée sur la base des produits réels qui peuvent être mis en vente, y compris les stocks accumulés restants et le nombre de produits éligibles à la vente nouvellement proposés à la vente).

L'offre de nouveaux projets se concentre principalement sur les segments moyen-haut et haut de gamme, ce qui crée une pénurie de logements abordables et entraîne une perte de liquidités sur le marché local. Les biens excédentaires sont toujours en excès, tandis que les pénuries persistent. L'offre principale dans la région Sud est la plus importante du pays, principalement concentrée à Hô-Chi-Minh-Ville, Binh Duong et Long An, avec environ 22 000 produits, soit environ 48,8 % de l'offre totale de nouveaux logements à l'échelle nationale.

Le segment des appartements et des terrains dans la zone adjacente à Ho Chi Minh-Ville promet d'aider le marché général à se développer.

Concernant les espaces de bureaux, l'offre devrait atteindre 2,15 millions de mètres carrés à Hanoï , en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent, et 2,7 millions de mètres carrés à Hô-Chi-Minh-Ville, en hausse de 4 % par rapport au trimestre précédent. L'immobilier industriel poursuit également sa croissance régulière : le Nord devrait ajouter 15 000 hectares, en hausse de 3 % par rapport au trimestre précédent. Le Sud devrait ajouter 27 900 hectares, en hausse de 1 % par rapport au trimestre précédent.

La nouvelle demande locative proviendra de la reprise du secteur manufacturier, de l'augmentation des commandes à l'exportation et de l'arrivée de nombreuses nouvelles entreprises d'investissement direct étranger (IDE). Les taux d'occupation sont stables dans le Nord et augmentent très légèrement (environ 1 point de pourcentage) dans le Sud. Les loyers sont compétitifs par rapport aux autres marchés de la région.

M. Pham Anh Khoi, directeur de l'Institut de recherche économique et financière sur l'immobilier de Dat Xanh Services, a déclaré : « Le marché immobilier montre actuellement de nombreux signes positifs et semble en voie de reprise. Le marché pourrait progressivement se redresser après avoir atteint son creux en U, mais la vitesse de la reprise dépend à la fois de facteurs macroéconomiques et microéconomiques. »

Selon M. Khoi, l'analyse de l'immobilier résidentiel au deuxième trimestre 2024 révèle une augmentation de 25 % de l'offre de nouveaux biens immobiliers par rapport au premier trimestre 2024, principalement grâce aux projets mis en vente ou dont la construction a débuté lors de la phase précédente. L'offre attendue de nouveaux biens immobiliers (en ne comptant que les projets dont la mise en vente est prévue) est d'environ 4 500 biens, portant l'offre cumulée totale du marché à 45 200 biens.

Selon M. Pham Van Binh, directeur général de Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC, l'offre immobilière a considérablement augmenté au deuxième trimestre 2024 par rapport à la période précédente. En particulier, dans les provinces de Binh Duong et de Long An, les appartements, les terrains et les maisons de ville sont de plus en plus commercialisés.

« L'émergence de l'offre témoigne d'un réchauffage du marché et de changements évidents. Alors que des projets verront le jour au deuxième trimestre 2024, les investisseurs et les distributeurs disposeront d'une source de biens leur permettant de se concentrer sur le lancement et la vente de nouveaux produits aux clients, plutôt que sur la vente de produits secondaires comme auparavant. Les deux derniers trimestres de 2024 offriront de belles opportunités au marché immobilier, avec une offre sur des segments complets pour répondre aux besoins des clients », a déclaré M. Binh.

La légalité du projet est l'équilibre du choix

Évaluant la tendance du marché au cours des six derniers mois de 2024, M. Nguyen Viet Hung, directeur général de Westland Trading Joint Stock Company, a déclaré : « Actuellement, à Hô-Chi-Minh-Ville, il n'existe quasiment aucun projet d'appartements, de terrains et de maisons de ville à des prix raisonnables, mais l'accent est mis principalement sur le segment immobilier de grande valeur. C'est pourquoi certains investisseurs se sont implantés dans des zones adjacentes à la ville, comme Long An et Binh Duong, pour développer des projets. Ce n'est pas une nouveauté, mais c'est un point positif pour l'ensemble du marché du Sud. »

« Nous pouvons voir que les investisseurs, ou ceux qui ont de réels besoins en matière de logement, seront limités en termes de financement, et les produits de grande valeur ne seront pas adaptés car la marge bénéficiaire est difficile à satisfaire la demande... Par conséquent, il est très probable que dans un avenir proche, le segment des appartements de milieu de gamme dont le prix est compris entre 2 et 2,5 milliards ou les projets fonciers, les maisons de ville dont le prix est inférieur à 3 milliards attireront les investisseurs », a commenté M. Hung.

Les investisseurs se renseignent sur le domaine juridique et le développement de projets.

Selon M. Hung, la tendance du marché à un repli progressif des investisseurs vers les banlieues est inévitable. Premièrement, les infrastructures de transport reliant la région sont de plus en plus développées ; de grands projets ont été lancés et leurs étapes de construction sont en cours d'achèvement, facilitant ainsi l'accès aux zones centrales.

Deuxièmement, les prix de l'immobilier dans la zone adjacente à Hô-Chi-Minh-Ville sont plus bas, plus attractifs et la marge bénéficiaire est stable dans le temps. De plus, la légalité des projets est considérée comme complète, ce qui garantit une plus grande sécurité aux investisseurs et aux acquéreurs lors de leur installation.

S'adressant à Nguoi Dua Tin, M. Ngo Luu Binh, directeur général du groupe Bcons, a déclaré : « De manière générale, le marché immobilier évolue actuellement de manière plus stable. Autrement dit, les investisseurs se concentrent sur la préparation de toutes les procédures juridiques et la recherche de sources de financement potentielles pour chaque projet. Ainsi, une fois lancé sur le marché, le produit est le plus standard et gagne la confiance des investisseurs et des clients. »

Les infrastructures de transport développées constituent un attrait majeur pour le développement de projets immobiliers et pour les investisseurs.

Selon M. Ngo Luu Binh, pour le segment des appartements, il est très difficile de baisser les prix en raison de la hausse des coûts. « Le marché ralentit depuis plus de deux ans et les investisseurs estiment que les prix de l'immobilier sont plus attractifs et ne sont plus aussi exorbitants qu'auparavant. Au cours des six derniers mois de 2024, les provinces de Binh Duong et de Long An ont été considérées comme les pôles d'approvisionnement. C'est également une opportunité pour les acheteurs immobiliers, car un ensemble de politiques d'accompagnement client est appliqué et les normes juridiques sont en place… Par conséquent, les investisseurs doivent envisager d'acheter en ce moment, car les prix de l'immobilier augmenteront et ne pourront pas baisser significativement », a déclaré M. Binh.

Les experts ont également commenté que le marché immobilier en 2024 a plus de signaux positifs qu'en 2023. De nombreux résultats d'enquête montrent les perspectives et la reprise des segments de marché tels que : les besoins de développement industriel, les besoins réels en matière de logement, adaptés aux conditions financières des personnes, se redresseront en premier ; les segments du logement et des appartements.

Le droit des affaires immobilières aide le marché à se développer sainement et en toute sécurité

Selon les experts juridiques, la loi révisée sur les activités immobilières (adoptée le 28 novembre 2023), la loi révisée sur le logement (adoptée le 27 novembre 2023) et la loi révisée sur les établissements de crédit (adoptée le 18 janvier 2024) ont initialement eu un impact positif sur la psychologie des sujets, créant un élan pour que le marché immobilier se rétablisse bientôt.

Au cours des derniers mois de 2024, lorsque les lois révisées entreront officiellement en vigueur, on prévoit que le marché immobilier évoluera vers une orientation plus sûre, plus saine et plus durable. En particulier, les dispositions visant à supprimer les difficultés pour les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux prévues par les nouvelles lois, une fois officiellement en vigueur, inciteront les entreprises à participer au développement, favoriseront l'offre de logements sociaux et aideront les citoyens à se rapprocher de leur rêve d'installation.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html