« Le phénomène consistant à proposer des prix très élevés pour certaines parcelles de terrain, puis à renoncer aux dépôts pour manipuler le marché »
Récemment, les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoï , notamment dans les districts de Hoai Duc, Thanh Oai et Dan Phuong, ont choqué de nombreuses personnes, les prix adjugés étant bien supérieurs aux prix de part. De plus, immédiatement après les enchères, la plupart des terrains ont été mis en vente avec une différence de prix de 400 à 600 millions en VND par lot. De plus, après ces enchères, le prix de vente des terrains sur le marché environnant est immédiatement grimpé jusqu'à 5 à 10 millions de VND le m².
Récemment, lors d'une vente aux enchères de 68 terrains dans le district de Thanh Oai, 55 terrains ont vu leurs cautions confisquées, ne laissez pas le terrain le plus cher, à plus de 100 millions en VND/m². Sur les 13 terrains intégralement payés, le prix le plus élevé dépassait à peine 55 millions de VND/m².
Selon le ministère de la Construction , les enchères de droits d'usage des terres ont récemment révélé des limites et des aspects négatifs. Dans certains endroits, l'organisation des enchères foncières est également marquée par des phénomènes de « courtisans enchères », de collusion… affectant les participants : « Le phénomène consistant à payer des prix très élevés pour certains terrains puis à abandonner le dépôt, créant un niveau de prix virtuel pour manipuler le marché, et à acheter et revendre de nombreux terrains mis aux enchères pour réaliser des profits illégaux est assez courant dans de nombreux endroits, et mien organisé. »
La récente vente aux enchères de 19 lots de terrain à Hoai Duc (Photo : Duong Tam).
Récemment, le Comité populaire de Hanoï a publié un document d'orientation des unités chargées des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres. Hanoï a demandé à la police municipale d'envisager des mesures professionnelles pour détecter rapidement les violations des ventes aux enchères de terres et de charger les comités populaires des districts et des villes de prendre des mesures pour vider la participation aux enchères en cas de violations de la réglementation des ventes aux enchères.
De plus, la police doit proposer des solutions pour prévenir et limiter la participation continue aux enchères de ceux qui ont participé à des enchères, payés des prix « exceptionnellement » élevés pour remporter des enchères, mais n'ont pas payé l'argent gagnant de l'enchère comme prescrit.
Hanoï a également demandé aux districts de dresser une liste des cas où ils ont payé plus cher que le prix du marché pour remporter l'enchère, mais n'ont pas payé. Cette liste sera ensuite publiée sur les sites web des districts et du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement.
« Le groupe de personnes qui ont payé un prix très élevé mais ont abandonné le dépôt a considéré cela comme une blague »
S'adressant au journaliste de Dan Tri, l'avocat Pham Thanh Tuan, expert juridique en immobilier, a déclaré qu'il y avait deux raisons pour lesquelles les récentes ventes aux enchères de terrains ont attiré un grand nombre de participants.
Auparavant, l'offre de terrains lotis provenait d'entreprises de développement de projets, et les terrains mis aux enchères par l'État étaient généralement le Centre de développement du Fonds foncier et d'autres organismes. Cependant, depuis le 1er août, la loi sur les activités immobilières est entrée en vigueur, interdisant aux entreprises immobilières de lotir des terrains dans les zones urbaines spéciales de types I, II et III.
Par conséquent, l'offre foncière est réduite. Les personnes souhaitant accepter un terrain pour y construire une maison ne peuvent s'adresser qu'aux ventes aux enchères organisées par l'État. Ce type de terrain granitéficie d'un statut juridique clair et est, ce qui le rend très sûr pris.
La deuxième question concerne le prix de la pièce. En 2017, le début d'une nouvelle année sera le coefficient du terrain. Plus précisément, le cabinet de conseil en évaluation foncière détermine ce coefficient, puis le soumet à l'approbation du conseil local d'évaluation foncière et du Comité populaire provincial. Par conséquent, le prix de départ est alors proche du prix du marché. Part conséquent, l'acompte (20 % du prix de part) vers les participants est également élevé.
Avocat Pham Thanh Tuan - expert en droit de l'immigration (Photo : NVCC).
Cependant, le décret 12, en vigueur depuis février de cette année, exige que la détermination des prix de départ soit organisée par le Comité populaire du district lui-même, et non plus par l'embauche d'une société d'évaluation des prix.
La Méthode de calcul du prix initial consiste désormais à utiliser le coefficient d'ajustement annuel du prix du terrain, au lieu de l'ancienne mesure, multiplié par la liste des prix fonciers réglementés par le Comité populaire de la province ou de la ville. Cela conduit à un prix initial et à un acompte faible.
Le faible prix de départ incite de nombreuses personnes à investir dans le foncier, avec la mentalité suivante : « Si ça marche, tant mieux, sinon, on oublie ». De plus, les taux d'intérêt bancaires étant relativement bas, les possibilités d'investissement sont limitées. La plupart des gens continuent donc d'investir dans le foncier pour générer des profits.
Selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), les récentes ventes aux enchères de terrains ont rassemblé des milliers de participants, alors que le nombre de lots était limité. Cela illustre clairement le problème du décalage entre l'offre et la demande, alors que la demande d'investissement et de logements est très forte.
Cependant, selon elle, le prix d'adjudication est bien supérieur à la moyenne, ce qui est difficile à accepter, tant pour les investisseurs que pour les particuliers. De plus, lors des ventes aux enchères, certaines proposent de vendre à un prix plus élevé, ce qui témoigne de la spéculation et de l'inflation des prix.
« Le taux actuel d'abandon de gisements est élevé et les lots qui ont été entièrement payés sont tous à des prix modérés, ce qui signifie que les lots à prix élevé dont les gisements ont été abandonnés montrent des signes de spéculation », a déclaré Mme Mien.
Concernant la question du savoir si des groupes de « gros acteurs » participent à la spéculation et manipulent le marché, M. Pham Thanh Tuan a déclaré que la législation actuelle ne prévoit aucune réglementation définissant, décrivant et sanctionnant l'inflation des prix dans le secteur immobilier. Par conséquent, le traitement relève encore de la compétence des tribunaux civils, où l'arbitre qui ne paie pas l'intégralité du montant perd son acompte.
« La loi ne prévoit aucune sanction pour les comportements spéculatifs et l'inflation des prix qui perturbent le marché immobilier. Nous n'avons réglementé que certains types spécifiques de comportements spéculatifs et d'inflation des prix, tels que la fraude, la tromperie et l'escroquerie dans le secteur immobilier, la falsification de documents, la falsification intentionnelle d'informations sur l'immobilier... Par conséquent, la définition de l'inflation des prix ou de la manipulation du marché n'a pas été déterminée ; il n'existe donc aucune base juridique pour sanctionner les comportements similaires », a déclaré M. Tuan.
Selon lui, identifier le comportement de la spéculation immobilière et de l'inflation des prix est très difficile, mais le gérer l'est encore plus. Car, même si l'inflation des prix est identifiée, la pénalité, si elle est appliquée, ne vaut pas le profit réalisé.
La poursuite pénale des personnes qui payaient des prix élevés mais abandonnent leurs dépôts dépendent de l'enquête visant à découvrir toute collusion entre l'enchérisseur et le commissaire-priseur. Si l’organisation de la vente aux enchères découvre une collusion, il faut attendre les résultats de l’enquête.
Selon M. Tuan, certains particuliers et groupes de personnes payaient des prix très élevés sans déposer de fonds, ce qui ressemble à une plaisanterie. Cela crée une confusion sur le marché immobilier et, parallèlement, crée une mentalité de hausse des prix de l'immobilier, favorisant la spéculation sur les terrains mis aux enchères. De fait, la tendance actuelle est à la « profession des enchères ».
En outre, le processus d'acquisition de terres par l'État et les entreprises pour mettre en œuvre des projets sera confronté à des difficultés car les personnes dont les terres sont acquises compareront le prix du terrain compensé avec le prix du terrain aux enchères.
La récente vente aux enchères de 68 lots de terrain à Thanh Oai (Photo : Duong Tam).
En organisant des ventes aux enchères de terrains, l'État poursuit deux objectifs : créer des logements et générer des recettes pour le budget. Les ventes aux enchères, avec des prix élevés et sans dépôt, ont compromis ces deux objectifs.
Certains estiment que les participants qui perdent leurs deôts budgétaires en percevront davantage. Cependant, les terrains confisqués seront remis aux enchères, ce qui coûtera plus cher au budget de l'État.
Évoquant les conséquences des enchères à prix élevé et des annulations de dépôts, Mme Pham Thi Mien a souligné que le prix du marché foncier dans la zone d'enchères resterait élevé. Malgré ces annulations de dépôts, les acheteurs ne retiendront que le prix élevé de l'adjudication et s'en serviront comme référence pour vendre leurs terres. « Les conséquences seront considérables si le prix des terrains dans la zone d'enchères est poussé à la hausse et fixé à un niveau déraisonnable, ainsi que les personnes ayant des besoins réels d'accéder à la propriété foncière et immobilière », at-elle déclaré.
Expert : Sans sanctions spécifiques, les abandons de dépôts vont se reproduire
Selon les experts, la situation d'enchères élevées suivie de la confiscation des dépôts continue de se reproduire, en particulier pendant la période de transition, c'est-à-dire le passage de la loi foncière de 2013 à la loi foncière de 2024, lorsque l'ancienne liste de prix des terrains publiée précédemment est toujours utilisée par les localités.
Tout le monde dit qu'enchérir à un prix élevé puis annuler le dépôt est un acte d'inflation des prix qui entraîne une manipulation du marché. Cependant, pour déterminer cet acte, la loi doit être clairement définie. En l'absence de réglementation, aucune sanction ne peut être appliquée.
Cependant, avec un mécanisme de sanctions, il reste difficile d'empêcher la spéculation et l'inflation des prix. Par exemple, dans le secteur des valeurs mobilières, il existe une réglementation sur les manipulations de marché, mais des infractions persistantes. Le problème est que les avantages et les sanctions sont actuellement inexistants et seront difficiles à égaler. Il est clair que la législation actuelle présente encore des lacunes », at-il déclaré.
Concernant la divulgation publique par Hanoï de l'identité des personnes ayant surenchéri mais retirés leurs dépôts, M. Tuan a déclaré qu'il s'agissait uniquement d'une mesure d'information et qu'elle n'entraînerait aucune conséquence pour les personnes ayant retiré leurs d'ôts. Car elles only ne sont pas interdites de participer aux enchères et leurs intérêts ne sont pas affectés.
Selon lui, la loi modifiée sur les enchères immobilières a ajouté des sanctions pour traiter les violations contre les participants aux enchères dans l'article 70. En conséquence, dans le cas d'une attribution ou d'une localisation de terrain pour mettre en œuvre des projets d'investissement ou des droits d'exploitation minière, le gagnant de l'enchère qui abandonne le dépôt, entraînant l'annulation des résultats, ne sera pas autorisé à participer à l'enchère pendant 6 mois à 5 réponses.
Toutefois, cette disposition ne s'applique qu'aux cas où le commissaire-priseur gère les projets d'investissement ou les droits d'exploitation minière. La loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières entrera en vigueur le 1er janvier 2025.
Identifier et identifier le problème de l'inflation des prix de l'immobilier ne sera pas efficace. Pour prévenir la spéculation, il est nécessaire de disposer d'un outil de taxation foncière base sur la quantité ou la date de transfert. Par exemple, un bien immobilier transféré en un mois sera soumis à un taux d'imposition différent de celui d'un bien immobilier vendu après cinq ans. De plus, il est possible de taxer en fonction de la quantité et de la surface par rapport aux besoins d'utilisation des moyens de chaque personne.
Partageant des solutions pour prévenir la spéculation, Mme Mien a déclaré qu'il existe désormais des réglementations claires selon lesquelles si les prix de l'immobilier augmentent de manière significative de 20% dans les 3 mois ou lorsque le marché connaît d'autres fluctuations qui impliquent la stabilité socio- économique, l'État interviendra pour réguler.
Cependant, pour appréhender l'augmentation inhabituelle des prix de l'immobilier, il est nécessaire de construire un système de base de données et de le mettre à jour régulièrement afin que l'État puisse prendre des mesures d'intervention opportunes.
Parallèlement, elle a déclaré qu'il était nécessaire d'utiliser à des outils fiscaux et à des politiques de crédit. Plus précisément, les propriétaires de nombreux biens immobiliers, qu'ils ne mettent pas en service mais laissent à l'abandon, devront payer des impôts plus élevés. Les biens immobiliers achetés et vendus sur une courte période seront soumis à des impôts élevés. Plus la période de transfert immobilier est longue, plus l'impôt sera faible.
Concernant la politique de crédit, Mme Mien a déclaré que si le marché montre des signes d'instabilité, les niveaux de crédit seront réduits.
Par exemple, l'apport en capital est généralement de 30 %, moins 70 % restants étant empruntés à la banque. Mais si le marché fluctue de manière imprévisible, le niveau de crédit sera réduit à environ 40-50 %, le capital restant étant celui de l'acheteur. Des taux d'intérêt plus élevés pourraient être appliqués. Elle a toutefois souligné que cette mesure ne devrait s'appliquer qu'aux acheteurs d'une résidence secondaire ou plus. Pour ceux qui achètent une première maison pour y vivre, des conditions plus avantageuses devraient être prévues.
Par ailleurs, afin d'éviter que des enchères élevées ne soient réalisées sans dépôt, Mme Mien a déclaré que les mesures devraient être mises en place pour évaluer la réputation des participants. Les participants qui remporteront l'enchère mais abandonnent leur deôt se verront interdire de participer pendant un certain temps.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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