L’ajustement des prix des terres agricoles est nécessaire mais devrait augmenter à un niveau approprié pour que les gens puissent payer leurs impôts et que l’État puisse collecter des recettes budgétaires tout en encourageant le développement.
L'Institut d'économie , des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville (IEER) vient d'envoyer un document demandant au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville d'ajuster le prix des terres agricoles dans la liste des prix des terrains à un niveau équivalent de 65 à 70 % du prix des terrains résidentiels.
Les prix des terres agricoles sont trop bas
Selon le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'IEER, les prix des terres agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville sont actuellement trop bas, dénués de fondement scientifique et ne respectent pas les principes du marché. Cette situation entraîne une baisse des recettes provenant des droits de mutation foncière, une stagnation du marché immobilier et un déclin du marché des matériaux de construction en raison de la baisse de la demande de construction.
L'IEER estime que, pour être cohérent avec la nouvelle grille tarifaire foncière, qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2026, une augmentation des prix des terres agricoles à 65-70 % de ceux des terrains résidentiels serait raisonnable. Toutefois, M. Thuan a également souligné que cette mesure ne s'applique qu'aux terres agricoles dont l'usage est prévu.
Approuvant la proposition de l'IEER, Mme Nguyen Hien, résidant dans le quartier de Hiep Binh à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré qu'elle prévoyait de convertir plus de 1 000 mètres carrés de terres agricoles en terrains résidentiels. Cependant, après avoir reçu l'avis d'imposition, elle a temporairement suspendu ses travaux, faute de moyens. Selon les estimations actuelles, le prix des terrains dans la région de Hiep Binh est d'environ 28 millions de VND/m², contre seulement 600 000 VND/m² pour les terres agricoles. Cette différence porte le montant de l'impôt que Mme Hien doit payer à plus de 27 milliards de VND, soit près de 500 % de plus qu'auparavant.
Selon Mme Hien, si le prix des terrains agricoles augmente à environ 20 millions de VND/m², comme le recommande l'IEER, la différence fiscale ne sera que d'environ 8 milliards de VND, soit une augmentation d'environ 150 % par rapport à l'ancien niveau, ce qui est plus raisonnable. Cependant, Mme Hien a fait remarquer que l'augmentation de 70 % du prix des terrains résidentiels est excessive et qu'elle devrait se limiter à 50-55 % afin que les gens puissent facilement l'équilibrer. De plus, elle craint qu'en changeant l'affectation des terres, les gens doivent payer pour les infrastructures, les routes et le déblaiement des routes, ce qui représente une somme importante.
M. Do Linh Dan, directeur de Linh Dan Real Estate Consulting Company, a également souligné que le prix des terrains agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville est actuellement trop bas par rapport au prix réel du marché. De ce fait, lors de la conversion en terrains résidentiels, les impôts payés sont trop élevés, presque égaux, voire supérieurs, au prix de vente du terrain, ce qui dissuade les habitants de modifier l'affectation des terrains pour y construire des logements.
Pour les entreprises, l'achat de terres agricoles puis leur conversion en terrains résidentiels pour diviser et séparer les parcelles est quasiment impossible en raison de leur coût élevé, ce qui freine la création de nouveaux projets. De fait, après l'annonce de la nouvelle grille tarifaire foncière, quasiment personne n'a acheté de terres agricoles pour développer des projets à Hô-Chi-Minh-Ville.
M. Dan a déclaré que Hô-Chi-Minh-Ville devait adapter les prix des terrains agricoles à la réalité, encourager les habitants et les entreprises à modifier l'affectation des sols et promouvoir la construction. Actuellement, les prix des terrains agricoles sur le marché se situent entre 10 et 20 millions de VND/m², alors que le prix catalogue n'est que de quelques centaines de milliers de VND, ce qui ne reflète pas la valeur réelle.
Si Ho Chi Minh-Ville n'augmente pas les prix des terrains agricoles, M. Dan propose qu'il y ait un mécanisme de calcul des impôts plus raisonnable pour réduire l'écart important avec les prix des terrains résidentiels, évitant ainsi de « geler » le marché.
L'IEER a noté que la proposition d'augmentation des prix des terres agricoles ne s'applique qu'aux zones où une conversion d'affectation des terres est prévue. Photo : TRANG NGUYEN
Peut entraîner de nombreuses conséquences
Pendant ce temps, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, a déclaré que la proposition de l'IEER n'était pas vraiment raisonnable et nécessitait des études plus détaillées.
Selon M. Quang, les prix des terres agricoles doivent se rapprocher de ceux du marché. En réalité, les prix des terres agricoles dans le centre-ville et la banlieue de Hô-Chi-Minh-Ville présentent une très grande différence. Si les prix des terres agricoles dans toutes les zones augmentent à un rythme soutenu, comme le propose l'IEER, cela est déraisonnable.
M. Quang a déclaré que pour encourager les gens à changer d'usage des terres agricoles en terres résidentielles, il est nécessaire d'appliquer un coefficient d'ajustement, au lieu de prélever 100 % de la différence de prix selon la liste des prix des terrains. Ce taux devrait se situer autour de 0,4 % à 0,5 % afin d'éviter que la taxe soit supérieure au coût de construction d'une maison, ce qui découragerait les gens de construire.
Parallèlement, un expert immobilier craint que l'augmentation des prix des terres agricoles à 70 % de ceux des terrains résidentiels n'entraîne de nombreuses conséquences. Les terres agricoles, destinées à la production agricole, ne peuvent être considérées comme des « terrains résidentiels secondaires ». La méthode de tarification fixe est non seulement économiquement incorrecte, mais engendre également une mentalité spéculative, consistant à « conserver les terres en attendant une hausse des prix », faussant ainsi l'objectif d'aménagement du territoire conformément à la planification.
Selon cet expert, Hô-Chi-Minh-Ville disposait auparavant d'une superficie agricole d'environ 88 000 hectares, contre seulement 18 000 hectares pour les terrains résidentiels. Si l'on applique le prix des terrains agricoles à 70 % de celui des terrains résidentiels, soit l'équivalent de 62 000 hectares de terrains résidentiels, cela ne refléterait absolument pas la réalité.
Cet expert a souligné que changer la destination des terres ne signifie pas que les terres agricoles auront la même valeur que les terrains résidentiels. En effet, après la conversion d'une terre agricole en terrain résidentiel, les particuliers ou les entreprises doivent consacrer la majeure partie de la surface aux infrastructures et aux travaux publics. En effet, il faut environ 10 mètres carrés de terres agricoles pour convertir 4 mètres carrés de terrain résidentiel. Si le ratio est de 70 %, c'est-à-dire que 10 mètres carrés de terres agricoles doivent créer 7 mètres carrés de terrain résidentiel pour atteindre le seuil de rentabilité, cela est totalement irréalisable.
Source : https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm
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