Focus sur le logement social
En conséquence, le taux d'intérêt préférentiel appliqué par la Banque vietnamienne des politiques sociales aux prêts à solde impayé pour l'achat, la location de logements sociaux (NOXH), la construction de logements neufs ou la rénovation et la réparation de logements à usage d'habitation est de 4,8 % par an. La Banque vietnamienne des politiques sociales assume l'entière responsabilité du contenu, des données communiquées et proposées. Cette décision entre en vigueur du 10 mai au 31 décembre 2024.
Le gouvernement avait déjà annoncé un programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour le logement social. Quatre banques commerciales mettent en œuvre ces prêts, dont Agribank , BIDV, Vietcombank et VietinBank, avec des taux d'intérêt compris entre 8,2 et 8,7 % par an. Les clients peuvent emprunter à un taux d'intérêt de 8,2 % par an pendant 5 ans et les entreprises à un taux d'intérêt de 8,7 % par an pendant 3 ans.
Récemment, le gouverneur de la Banque d'État a également chargé quatre grandes banques commerciales, à savoir Agribank, BIDV , Vietcombank et VietinBank, d'accorder des crédits préférentiels pour l'achat de logements sociaux à un taux d'intérêt de 5 % par an. Cette décision de la Banque d'État prend effet à compter du 1er janvier 2023. Les taux d'intérêt appliqués par les banques commerciales en 2023 aux prêts en cours destinés à soutenir l'achat de logements dans le cadre de ce programme ne sont pas liés au programme de 120 000 milliards de VND. En fait, les banques commerciales accordent des prêts dans le cadre de ce programme de crédit depuis 2013, avec un taux d'intérêt de 6 % par an. En 2019 et 2020, ce taux a été réduit à 5 % par an et est resté à 4,8 % par an depuis 2021.
De nombreux projets de logements sociaux à Ho Chi Minh-Ville ont été retardés après le début de leur construction en raison de problèmes juridiques.
Français Non seulement le capital, le 3 avril 2023, le vice- Premier ministre Tran Hong Ha a signé la décision 338/QD-TTg du Premier ministre approuvant le projet d'investissement visant à construire au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030. Le projet vise à développer des logements sociaux et des logements pour travailleurs à des prix adaptés à l'accessibilité des ménages à revenus moyens et faibles dans les zones urbaines et des travailleurs et ouvriers dans les parcs industriels et les zones franches d'exportation. D'ici 2030, le nombre total d'appartements achevés par les localités devrait être d'environ 1 062 200 unités. Parmi celles-ci, environ 428 000 unités seront achevées entre 2021 et 2025 ; environ 634 200 unités seront achevées entre 2025 et 2030.
Selon le ministère de la Construction, au premier trimestre 2023, 418 projets de logements sociaux étaient en cours de réalisation à l'échelle nationale, pour un volume de construction d'environ 432 400 unités. Actuellement, les banques commerciales non étatiques sont également encouragées à participer à l'octroi de crédits aux investisseurs et aux acquéreurs de logements sociaux à chaque période. Dans les localités, le gouvernement promeut également le programme de construction de logements sociaux afin de répondre aux besoins considérables de la population. On peut dire que le secteur du logement social n'a jamais suscité autant d'intérêt et d'attention qu'aujourd'hui.
J'ai de l'argent mais pas de maison à acheter
Malgré une attention soutenue, le secteur du logement social est en réalité confronté à de nombreux paradoxes : il y a de l'argent, mais il manque de logements à acheter.
Le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a déclaré que la Banque des politiques sociales avait récemment admis que le programme de prêts pour l'achat et la location de logements sociaux, assorti d'un taux d'intérêt de 4,8 % par an, affichait un excédent de plus de 11 000 milliards de VND, faute d'emprunteurs et de logements à vendre. Or, le programme de 120 000 milliards de VND n'est qu'un programme de crédit commercial avec bonification d'intérêts pour les particuliers et les entreprises. À court terme, ce programme est avantageux pour les investisseurs, car le taux d'intérêt est inférieur au taux commercial actuel, qui peut atteindre 12 à 15 % par an. Cependant, jusqu'à présent, aucune entreprise n'a été trouvée pour prêter, faute de projets approuvés. De nombreux projets à Hô-Chi-Minh-Ville ont commencé à être construits l'année dernière, mais sont « couverts » par des problèmes de procédure. L'absence de produits disponibles empêche les particuliers de trouver des logements à emprunter.
Selon M. Chau, l'enveloppe de 120 000 milliards de VND est un véritable sédatif et n'a que peu d'effet lorsque le taux d'intérêt pour les acheteurs de logements est encore trop élevé, atteignant 8,2 % par an. Avec un tel taux, les personnes pauvres n'oseront pas emprunter. De plus, le taux d'intérêt fixe de 8,2 % n'est valable que jusqu'au 30 juin ; à partir du 1er juillet, un nouveau taux sera annoncé tous les six mois. En revanche, cette enveloppe n'est valable que cinq ans pour les acheteurs de logements et trois ans pour les investisseurs. Passé ce délai, les clients doivent négocier avec la banque pour emprunter au taux convenu, ce qui est trop risqué. Sans compter que rembourser le capital et les intérêts sur cinq ans avec un taux d'intérêt de 8,2 % par an représente déjà un fardeau pour les particuliers.
« Le ministère de la Construction doit soumettre un plan de crédit supplémentaire de 110 000 milliards de VND, assorti d'un taux d'intérêt de 4,8 à 5 % par an, comme le précédent plan de 30 000 milliards de VND. L'autorisation d'accorder ce plan de crédit appartient au Comité permanent de l'Assemblée nationale. Bien que ce plan de crédit ne couvre que 30 % des besoins de construction d'un million de logements sociaux, grâce à ce capital d'amorçage, les banques commerciales pourront mobiliser les fonds nécessaires à la mise en œuvre du projet », a suggéré M. Le Hoang Chau.
Maître Hoang Thu, du Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a également déclaré que le principal problème actuel réside dans la difficulté de débloquer ces crédits en raison du manque de projets. Le plus problématique réside dans l'adaptation de la planification des projets de logements sociaux destinés à la conversion de logements commerciaux et dans la politique d'exonération des taxes foncières, la non-perception de ces taxes pour les projets de logements sociaux, les logements ouvriers, les résidences étudiantes, les logements pour les forces armées, les logements sociaux, les logements destinés à la réinstallation dans le cadre de projets publics et la reconstruction d'immeubles d'habitation. Jusqu'à présent, les dispositions de la loi ne précisent pas les cas d'exonération, les cas de réduction des taxes foncières et les cas de loyer foncier. Cela complique également, « involontairement », l'application de la loi par les agences gouvernementales locales.
De plus, l'article 58, alinéa a, alinéa 1, de la loi sur le logement de 2014 stipule que les investisseurs dans des projets de logements sociaux sont exonérés des redevances foncières et du loyer foncier. Par conséquent, les localités doivent d'abord mener des procédures administratives pour déterminer et estimer les prix des terrains. Une fois les redevances foncières disponibles, le Comité populaire provincial rendra une décision sur les redevances foncières et le loyer foncier, puis une décision d'exonération. Cette procédure est très lourde, chronophage et inutile.
Le gouvernement a annoncé des mesures de crédit incitatives, mais les particuliers et les entreprises peinent encore à y accéder pour de nombreuses raisons. Un autre problème est le manque actuel de logements sociaux permettant aux ménages d'emprunter pour acquérir. Il est donc nécessaire de lever les obstacles juridiques afin de permettre la mise en œuvre de nombreux projets et l'arrivée de davantage de logements sur le marché. Il est également important de critiquer de nombreuses localités qui investissent dans le logement social dans des zones défavorisées, ce qui empêche les acheteurs de les acquérir, comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville.
M. Le Hoang Chau
Si la taxe foncière relative au projet de logements sociaux est exonérée, la loi le prévoit et les procédures de détermination du prix des terrains, de calcul des taxes foncières et du loyer foncier exonéré ne sont plus nécessaires, conformément aux dispositions de la loi foncière. Cela permettra aux entreprises de gagner un temps précieux. Les logements sociaux seront ainsi rapidement lancés sur le marché et les offres de crédit seront activées.
Maître Hoang Thu
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