Partageant son point de vue avec VTC News , M. Nguyen Van Dinh, expert juridique dans le domaine de l'investissement immobilier et des affaires, a déclaré que les mini-appartements sont très populaires dans les grandes villes en raison de leur superficie modérée, de leurs prix abordables pour les jeunes familles, les travailleurs et de leur emplacement pratique pour vivre, travailler, étudier... Mais c'est aussi un gros « problème ».
L'incendie du mini-immeuble d'appartements de Khuong Ha (district de Thanh Xuan, Hanoi ) survenu dans la nuit du 12 septembre a été terrible car dans une petite ruelle où les voitures ne peuvent pas entrer, un mini-immeuble d'appartements a été construit jusqu'à 10 étages de haut, avec une superficie au sol de seulement 200 m2, une superficie totale au sol de 2 000 m2, avec jusqu'à 45 ménages avec environ 150 personnes vivant.
« La vie des gens est très fragile car, comme il ne s'agit pas d'un projet d'investissement, les mini-appartements ne sont pas approuvés, acceptés ou régulièrement inspectés pour la sécurité et la prévention des incendies », a souligné M. Dinh.
Cependant, le projet de loi sur le logement (modifié) propose de « légaliser » ce type sous le nom de « logements multifamiliaux à plusieurs étages pour ménages et particuliers », c'est-à-dire que si un ménage ou un particulier possède un terrain de plusieurs centaines de mètres carrés, il peut construire des mini-appartements à vendre sans avoir à créer une entreprise, sans avoir à établir un projet d'investissement pour effectuer des procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières.
Outre les commodités qu'ils apportent, les mini-appartements présentent également de nombreux dangers imprévisibles. (Illustration : Cong Hieu).
Cela signifie qu'il n'est pas nécessaire de procéder aux procédures suivantes : approbation de la politique d'investissement, attribution/bail foncier, évaluation foncière et mise en œuvre des obligations financières sur le terrain, évaluation des rapports d'études de faisabilité/projets de base, approbation de la prévention et de la lutte contre l'incendie, délivrance des permis de construire, acceptation de la prévention et de la lutte contre l'incendie, acceptation des ouvrages éligibles à l'exploitation et à l'exploitation...
M. Dinh a souligné que le danger réside dans le fait que l'article 57 du dernier projet de loi révisée sur le logement (soumis à la Conférence des délégués spécialisés fin août 2023) permet aux propriétaires de choisir d'émettre des « livrets roses » distincts pour chaque appartement. S'il est approuvé, le type de mini-appartement sera « légalisé » et ne sera pas différent d'un appartement normal. Cela se reflète également dans l'actuelle loi sur le logement (article 46) et dans l'ancien décret 71/2010.
Ainsi, une jeune famille disposant de 700 à 800 millions de VND peut également acheter un mini-appartement de 30 m2 et se voir attribuer un « livre rose » exactement comme lors de l'achat d'un appartement dans le projet.
" Si cette politique est adoptée, elle rendra certainement les mini-appartements " encore plus chauds ", les gens se précipiteront pour acheter des mini-appartements, créant une vague de chasse aux parcelles adjacentes à fusionner, construisant des mini-appartements à vendre partout au lieu d'encourager le développement de logements en fonction des projets, en assurant des connexions d'infrastructures synchrones.
Non seulement les questions de sécurité et de prévention des incendies, mais aussi la solution des infrastructures techniques, des infrastructures sociales (écoles, santé , administration, services...) pour les ménages achetant des mini-appartements vont s'accumuler davantage pour les autorités des zones urbaines de Hanoi, Ho Chi Minh Ville, Da Nang... si les mini-appartements sont "légalisés" , a averti M. Dinh.
Par conséquent, M. Dinh a proposé de ne pas « légaliser » les mini-appartements, mais plutôt de mettre en place des mesures pour encadrer strictement ce type de logement. En particulier, il faudrait interdire l'achat et la vente de mini-appartements et s'abstenir catégoriquement de délivrer des « livres roses » distincts pour chaque mini-appartement afin d'éviter l'apparition de ce type de logement, de prévenir l'insécurité et de surcharger le système d'infrastructures urbaines.
« Si un ménage ou un individu a le droit d'utiliser un terrain résidentiel et souhaite construire un immeuble d'appartements, il doit créer une entreprise/coopérative et préparer un projet d'investissement pour mener à bien les procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières », a commenté M. Dinh.
Un grave incendie vient de se déclarer dans un mini-immeuble d'appartements à Khuong Ha.
Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a également déclaré qu'il était nécessaire de modifier la loi sur le logement de 2014 dans le sens de l'élimination des vides juridiques pour légaliser les mini-appartements.
Plus précisément, selon M. Chau, les dispositions de l'article 46, clause 2, de la loi sur le logement de 2014 stipulent clairement : Les ménages et les particuliers des zones urbaines doivent construire et rénover des maisons conformément aux dispositions de la loi sur la construction et sont responsables de la qualité des maisons.
Dans le cas où il est permis de construire une maison à 2 étages ou plus, chaque étage étant conçu et construit avec 2 appartements ou plus dans un style fermé, répondant aux normes minimales de surface au sol pour chaque appartement conformément aux normes et réglementations de construction, et ayant une partie de la surface sous propriété privée, une partie de la surface sous propriété commune de l'immeuble d'appartements conformément aux dispositions de la présente loi, l'État reconnaîtra la propriété de chaque appartement dans cette maison.
Selon M. Chau, cette réglementation a conduit à une prolifération de mini-appartements dans les grandes villes. Elle perturbe ainsi l'urbanisme. Parallèlement, elle nuit à l'esthétique, ne garantit pas la sécurité incendie et se traduit par un manque de services publics. Par conséquent, l'Association propose de modifier l'article 46, alinéa 2, de la loi sur le logement de 2014 afin de supprimer complètement la délivrance de permis de construire pour les mini-appartements et de n'autoriser que la location de logements.
En fait, ces derniers temps, de nombreux investisseurs ont demandé des permis pour construire des maisons classiques, puis ont contourné la loi et modifié le projet initial pour construire des mini-appartements à des fins commerciales. La construction généralisée de mini-appartements dans les grandes villes perturbe l'urbanisme, nuit à l'esthétique et présente même des risques pour les acheteurs.
Ceci a également été souligné par le Ministère de la Construction : Dans certaines localités, il y a eu une situation où, profitant de la gestion laxiste des agences fonctionnelles, des ménages et des particuliers ont construit arbitrairement des maisons individuelles à plusieurs étages et à plusieurs appartements sans se conformer aux réglementations légales telles que : construction sans permis, construction sans permis, construction contre l'urbanisme, empiètement sur l'espace, subdivision des appartements, ajout arbitraire d'étages... et ensuite achat, vente et transfert libres.
Le ministère de la Construction a également émis un avertissement : si la gestion n'est pas renforcée, cela entraînera de nombreuses conséquences telles que des violations des réglementations de prévention et de lutte contre les incendies, un risque potentiellement élevé d'incendie et d'explosion dans la communauté résidentielle ; une surcharge des infrastructures techniques et des systèmes d'infrastructures sociales ; l'absence de délivrance de certificats de propriété aux acheteurs d'appartements en raison de violations de la conception et de la densité de construction, ce qui entraînera des litiges et des poursuites entre acheteurs et vendeurs.
Chau Anh
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