Le matin du 13 novembre, l'Assemblée nationale a discuté en groupes du projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol.
Le groupe 15 comprend les délégations de l'Assemblée nationale des provinces de Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc et Binh Thuan. Le chef adjoint de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, a présidé la séance de discussion.
Démêler les goulots d'étranglement dans l'accès à la terre
Après avoir écouté les députés de l'Assemblée nationale discuter et apporter des idées pour compléter le projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres, le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Do Duc Duy a pris la parole pour expliquer et clarifier certaines questions qui préoccupent les députés.
Le ministre Do Duc Duy a souligné la nécessité de la publication de ce projet de résolution pilote. Ce projet vise à compléter les modalités d'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux. Auparavant, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2003 et de la loi sur le logement de 2005, deux mécanismes de transfert des droits d'usage du foncier étaient prévus pour la réalisation de projets de logements commerciaux : le transfert obligatoire et le transfert volontaire.
Plus précisément, le mécanisme de transfert obligatoire consiste pour l'État à récupérer des terres pour les attribuer à des investisseurs par le biais d'enchères ou d'appels d'offres visant à sélectionner les investisseurs qui réaliseront des projets d'investissement fonciers. Le mécanisme de transfert volontaire consiste pour les investisseurs à négocier avec les utilisateurs actuels des terres afin d'obtenir des fonds fonciers pour la réalisation de projets de logements commerciaux, ou pour les investisseurs actuels à demander aux organismes publics compétents de les autoriser à modifier l'affectation des terres afin de réaliser des projets de logements commerciaux. Il existe donc deux mécanismes de transfert, répartis en quatre formes d'accès au foncier.
Ensuite, la loi sur le logement de 2010 et la loi foncière de 2013 ont continué d'autoriser les quatre formes d'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux, comme dans la loi foncière de 2003 et la loi sur le logement de 2005. Cependant, lorsque l'Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement de 2014, elle a limité les modalités de transfert des droits d'utilisation des sols ou de modification de leur destination. En particulier, la loi sur le logement de 2014 stipule qu'en cas de transfert, seuls les terrains résidentiels peuvent être transférés ; et en cas de droit d'utilisation des sols et de demande à l'État de modification de la destination du sol, cette zone doit inclure une partie de terrain résidentiel.
« Cela limite les cas d'accès au foncier, que ce soit pour la cession ou la détention de droits d'usage, par rapport à la loi foncière de 2003 et à la loi sur le logement de 2005 », a souligné le ministre. Il a ajouté que la loi foncière de 2013 ne réglemente ni ne contrôle les cas où l'État récupère des terres pour les céder à des investisseurs par le biais d'appels d'offres ou de ventes aux enchères de droits d'usage. Autrement dit, l'ampleur du projet peut être grande ou petite, bien que l'approche ne soit pas axée sur l'obtention ou la détention de droits d'usage par les investisseurs, contrairement à l'étape précédente. Cependant, l'État peut récupérer des terres avec des projets dont la superficie n'est pas limitée.
Français Cependant, selon le ministre Do Duc Duy, dans la loi foncière de 2024, les articles 79 et 127 stipulent que l'État ne récupérera des terres que pour des projets de développement urbain avec des infrastructures techniques synchrones, des infrastructures sociales et des logements. Ainsi, selon la loi urbaine actuelle, l'échelle est généralement de 20 hectares ou plus, et dans les cas de zones plus petites et ne garantissant pas d'éléments urbains synchrones, l'État ne récupérera pas de terres. Ainsi, la méthode de récupération de terres par l'État pour les céder aux investisseurs ne sera pas appliquée. Dans le même temps, la réglementation sur les cas où l'État autorise les investisseurs à recevoir des droits d'utilisation des terres ou les investisseurs qui détiennent déjà des droits d'utilisation des terres est également contrôlée et restreinte comme la loi sur le logement de 2014. Autrement dit, elle ne s'applique que dans les cas où, si les droits d'utilisation des terres sont reçus, 100 % de la surface reçue doit être un terrain résidentiel ou, s'il y a des droits d'utilisation des terres, il doit y avoir une partie de terrain résidentiel.
« Cela conduit à des projets en zone urbaine. Si le terrain n'est pas résidentiel, il est impossible d'y accéder, car il n'est pas possible de le récupérer par l'État, ni de l'utiliser, ni de le faire en modifiant son usage. Cela crée des difficultés pour les localités où les projets d'envergure sont rares. C'est pourquoi cette résolution pilote soumise à l'Assemblée nationale pour promulgation vise à lever ces difficultés et à résoudre le problème d'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux », a déclaré le ministre.
Le nom et la durée du pilote sont appropriés.
Concernant le nom, le délégué Hoang Sy Dong a déclaré que nous devrions accepter les avis de certains députés de l'Assemblée nationale figurant dans le rapport d'inspection de la Commission économique, qui vise à « piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux en obtenant le transfert de droits d'utilisation du sol ou en obtenant le droit d'utiliser des terrains non résidentiels ». Le ministre Do Duc Duy a déclaré que le nom initial, lors de l'enregistrement du gouvernement à l'Assemblée nationale, était correct. Cependant, lors de la rédaction de la résolution, il est apparu que, si elle était réglementée ainsi, elle ne couvrirait pas tous les cas. En effet, il existe des situations où des investisseurs reçoivent le transfert de droits d'utilisation du sol, et où les terrains reçus comprennent à la fois des terrains résidentiels et non résidentiels. Si nous incluons d'emblée dans le nom de la résolution que seuls les terrains non résidentiels peuvent bénéficier du transfert de droits, des problèmes surgiront.
Selon le ministre, certains avis circulent quant à l'éventuel chevauchement entre le nom actuel et la loi foncière. En effet, cette dernière prévoit également des cas où le transfert de droits est autorisé. Cependant, dans le projet de résolution, le gouvernement a ajouté une clause 5, article 1, afin d'exclure les projets autorisés par la loi foncière, notamment la loi foncière de 2024, à bénéficier du transfert de droits d'utilisation des sols ou qui en bénéficient déjà. Si un cas est déjà réglementé par la loi foncière, il sera exclu du champ d'application de la présente résolution. Ainsi, le nom reste exhaustif et garantit l'absence de chevauchement avec la loi foncière de 2024 dont l'application a été autorisée.
Concernant les critères de mise en œuvre du projet pilote, le ministre Do Duc Duy a déclaré que le projet de résolution stipule qu'un maximum de 30 % de la superficie résidentielle supplémentaire autorisée pendant la période de planification par rapport à la superficie résidentielle existante est autorisé. Cette disposition s'explique par le fait que la Résolution 18 du Comité central stipule que l'attribution et la location des terres se font principalement par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres et d'appels d'offres pour les projets utilisant des terres. Ainsi, la Résolution du Comité central stipule que les principales options sont les enchères ou les appels d'offres. Par conséquent, la troisième forme consiste à recevoir le transfert de droits ou la quatrième forme consiste à modifier l'affectation des terres avec droit d'utilisation. Si nous la mettons en œuvre, elle ne sera pas la principale. Par conséquent, le gouvernement propose un maximum de 30 %. Ainsi, les 70 % restants seront mis en œuvre par appel d'offres ou enchères, conformément à l'esprit de la Résolution 18.
Certains délégués ont suggéré que ce dispositif soit étendu aux zones rurales et non limité aux zones urbaines. Le ministre Do Duc Duy a déclaré qu'actuellement, conformément aux dispositions de l'article 79, clause 27, de la loi foncière, l'État est autorisé à récupérer des terres dans le cas de projets à échelle urbaine synchrone et autorise la récupération de terres pour des projets de développement de zones résidentielles rurales. Ainsi, dans les zones résidentielles rurales, il existe déjà une méthode permettant à l'État de récupérer des terres et les localités continuent de la mettre en œuvre normalement. Par conséquent, il n'est pas nécessaire d'ajouter une autre forme d'accord dans les zones rurales. Il convient de veiller à ce qu'il n'y ait pas de chevauchement avec les cas qui peuvent être mis en œuvre en vertu de la loi foncière de 2024.
Concernant l'avis du délégué selon lequel les critères établissent différents types de terres, quels mécanismes et sanctions doivent être conçus ou mis en place pour garantir la sécurité alimentaire, maintenir la stabilité de 3,5 millions d'hectares de rizières et assurer une couverture forestière nationale moyenne de 42 % ? Le ministre a déclaré que cette question a été mise en œuvre et strictement contrôlée dès la phase d'aménagement du territoire, puis d'urbanisme et de planification de la construction. Lors de la planification, nous avons dû déterminer la superficie des terres agricoles converties à des fins non agricoles et la superficie des terres résidentielles exploitées pendant la période de planification afin de garantir la stabilité de la superficie des rizières de 3,5 millions d'hectares et de maintenir une couverture forestière stable de 42 %. C'est à cette étape que nous effectuons la planification : quelles zones de la zone prévue pour le développement de logements commerciaux seront soumises à la méthode d'acquisition des terres domaniales et quelles zones seront soumises à la méthode de transfert des droits d'utilisation des terres par les investisseurs. Mais cela ne concerne que la zone de planification approuvée.
Les députés de l'Assemblée nationale ont également mentionné que la période pilote de mise en œuvre est de cinq ans, mais que des sanctions devraient également être prévues en cas de difficulté pour l'investisseur à obtenir le transfert des droits ou de prolongation de la période de transfert. Le ministre Do Duc Duy a expliqué qu'actuellement, la loi foncière de 2024 prévoit des règles très précises concernant le traitement des cas où les investisseurs reçoivent le transfert des droits d'utilisation des terres et la manière de prolonger la période de prolongation. En cas d'expiration de la période de prolongation sans accord conclu pour l'ensemble de la zone, un mécanisme de traitement est également prévu. Par conséquent, le projet de résolution mentionne que la mise en œuvre de l'accord d'obtention des droits d'utilisation des terres est mise en œuvre conformément à la loi foncière de 2024, qui comprend le traitement de tous les cas de prolongation. De nombreux cas ne sont pas mis en œuvre avec succès, de sorte que cette résolution ne contient aucune autre réglementation.
Concernant les procédures, le ministre a déclaré que, bien que la loi foncière stipule les procédures d'octroi des droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets d'investissement en général, y compris les projets de logement, certains députés de l'Assemblée nationale ont estimé qu'il devrait y avoir une réglementation spécifique et détaillée pour le type de projet mettant en œuvre cet accès au foncier. Le gouvernement a accepté, et le projet de résolution prévoit que l'Assemblée nationale charge le gouvernement de préciser les procédures pour les projets mettant en œuvre le mécanisme pilote, ainsi que pour les projets mettant en œuvre le mécanisme pilote relatifs aux terrains relevant de la défense et de la sécurité nationales.
Source : https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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