L'immobilier de villas et de maisons de ville devrait exploser en 2024

Profond déclin en 2023

Si le marché immobilier est affecté par la conjoncture économique générale, le segment des villas et maisons de ville n'est pas épargné. Les investisseurs se détournent progressivement de ce segment face à la stagnation des flux de trésorerie et des liquidités.

En 2023, le groupe DKRA a indiqué que l'offre de maisons de ville/villas à Hô-Chi-Minh-Ville et dans ses environs avait récemment enregistré une forte baisse par rapport à 2022. Au cours des quatre trimestres, le marché a accueilli 907 maisons de ville/villas provenant de 28 projets, soit une baisse de 87 % par rapport à l'année précédente. Ce sont notamment des marchés comme Hô-Chi-Minh-Ville et certaines provinces voisines qui ont enregistré la plus forte baisse de l'offre.

Immobilier - L'immobilier de villas et de maisons de ville devrait exploser en 2024 — L’offre de maisons de ville et de villas en 2023 diminuera.

La nouvelle consommation du marché est très faible, environ 315 unités, soit 35% de l'offre neuve, soit seulement 8% par rapport à 2022. Les transactions se font principalement dans des groupes de produits avec un prix moyen de 1,9 à 2,4 milliards de VND/unité et sont principalement concentrées sur les 6 premiers mois de l'année.

Hô-Chi-Minh-Ville et ses environs représentent environ 47 % de l’offre et 45 % de la nouvelle consommation sur l’ensemble du marché.

Une autre agence d'études de marché, JLL Vietnam, a également constaté que l'offre de villas et de maisons de ville au quatrième trimestre 2023 n'atteignait que 180 unités, un niveau historiquement bas depuis dix ans. La principale raison était que les investisseurs avaient retardé le lancement de leurs projets en raison d'une période de faiblesse du marché ; et en partie à cause de retards dans les procédures juridiques ou l'avancement des travaux pour les projets ne remplissant pas les conditions de signature des contrats de vente.

En termes d'absorption, l'unité a enregistré un nombre limité de transactions avec 58 unités vendues au T4/2023, en baisse de 74,8 % sur un an. Le taux d'absorption au cours du trimestre s'est amélioré mais est resté faible à 15,1 %, tandis que le taux d'absorption sur l'année n'était que de 30,9 % (en baisse de 60 points de pourcentage sur un an).

Immobilier - L'immobilier de villas et de maisons de ville devrait exploser en 2024 (figure 2). — Le manque de liquidité dans le segment des villas et des maisons de ville est considéré comme dû à l’impact général de l’économie de marché.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), en 2023, les terrains de grande valeur et les villas/maisons de ville ont enregistré une perte de 30 à 40 % par rapport au pic. Cependant, cette situation a été globalement maîtrisée et s'est progressivement stabilisée au fil du temps. Dans les localités montrant des signes évidents de reprise, les prix de vente de ces segments sont restés stables, affichant même une légère hausse de 3 à 5 % dans certains endroits.

Bien que la situation économique générale ne soit pas optimiste, le marché immobilier enregistre également des difficultés, mais la base de prix est toujours considérée comme relativement élevée par rapport à la valeur réelle et à la capacité financière de la population.

Attentes du marché d'ici fin 2024

Selon Nguoi Dua Tin , en 2023, le segment des villas et des maisons de ville sera confronté à des difficultés, avec une faible offre de produits en raison de nombreuses procédures juridiques et du resserrement des prêts, ce qui entraînera un manque de liquidités sur le marché général, en particulier pour le segment des villas et des maisons de ville, qui nécessite un potentiel financier très élevé.

Cependant, grâce aux nombreuses mesures gouvernementales visant à stabiliser le marché immobilier, la Banque d'État a réduit les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts afin de faire circuler les flux de trésorerie. De nombreux experts estiment que le marché immobilier va se redresser et que le segment des villas et des maisons de ville reprendra de la vigueur.

DKRA Vietnam prévoit une légère augmentation de l'offre et de la demande pour le segment des maisons de ville et des villas, pour atteindre environ 1 200 à 1 500 unités. Le marché des provinces limitrophes de Hô-Chi-Minh-Ville pourrait être le principal moteur de cette nouvelle offre.

En particulier, les produits dont les procédures juridiques sont achevées et les projets d'infrastructures achevés, développés par des investisseurs réputés, bénéficieront d'une attention particulière de la part des clients. Le niveau des prix de vente primaires restera stable en 2024. Parallèlement, de nombreux investisseurs continueront d'appliquer des politiques de relance du marché.

Lors d'un entretien avec Nguoi Dua Tin , M. Nguyen Duc Luan (résidant à Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville, consultant) a déclaré que les clients sont actuellement très prudents lorsqu'ils envisagent d'acheter des villas et des maisons de ville. Malgré un marché globalement lent et une faible liquidité, de nombreux acheteurs ont afflué entre fin 2023 et début 2024.

Cependant, les prix connaîtront une différence plus marquée par rapport à la période de pointe du marché. Selon M. Luan, ce segment est toujours recherché par les clients en situation économique difficile. En 2024, les villas et les maisons de ville resteront parmi les produits immobiliers les plus prisés.

Immobilier - L'immobilier de villas et de maisons de ville devrait exploser en 2024 (figure 3). — Des maisons de ville valant des dizaines de milliards à Thu Duc City, Ho Chi Minh-Ville.

Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh Services, a déclaré : « L'immobilier de villas et de maisons de ville est l'un des canaux d'investissement les plus développés et les plus importants du secteur et stimule la demande du marché depuis de nombreuses années. En 2023, l'offre limitée et la faible liquidité affecteront ce segment. »

Cependant, avec l'autorisation légale et l'émergence de l'offre à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines, le marché des maisons de ville et des villas s'améliorera et deviendra plus dynamique à partir du premier semestre ou de la fin de 2024.

Partageant le même point de vue, Mme Trang Le, directrice principale du conseil et de la recherche chez LL Vietnam, a estimé que le marché des maisons de ville et des villas améliorera l'offre en 2024.

Grâce à ce processus de purification, la santé interne et la capacité d'adaptation aux difficultés et aux défis des acteurs du marché seront améliorées. Les modifications apportées par la nouvelle loi, bien que non encore appliquées, constitueront un signal positif pour inciter les acteurs à faire confiance et à se préparer à la phase de préparation à venir. En 2024, les acteurs de l'immobilier disposeront également de nombreuses nouvelles stratégies pour commercialiser leurs produits.

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