 |
| Отчет за третий квартал 2023 года, опубликованный Batdongsan.com.vn 4 октября, показывает, что рынок недвижимости продемонстрировал позитивные признаки с точки зрения спроса на транзакции и психологии покупателей. (Источник: Construction Newspaper) |
3 важных индикатора, сигнализирующих о точке разворота
Согласно отчету, есть три основных показателя рынка недвижимости, которые соответствуют ранее прогнозируемой тенденции.
Во-первых , что касается банковских процентных ставок, если в период 2008-2012 годов рынку потребовалось 4 года, чтобы продемонстрировать признаки корректировки банковских процентных ставок, то в этот период, с первого квартала 2023 года, Государственный банк провел 2 корректировки по снижению операционных процентных ставок, за которыми последовало снижение многих видов процентных ставок.
Во-вторых, по росту кредитования. Оглядываясь на историю 2012 года, рост кредитования снизился с 20% до 7%, а инфляция достигла 8%. В 2013 году рост кредитования увеличился до 12%, а инфляция составила 6%. Прямо в год смягчения кредитования рынок недвижимости сразу же показал признаки разворота. В текущем рыночном контексте с начала 2023 года Госбанк сориентировал рост кредитования на весь 2023 год на 14-15%, по сравнению с 14% в 2022 году, это позитивный сигнал.
В-третьих, о политике в сфере недвижимости. В 2008 году ликвидность рынка недвижимости резко упала, но только в 2013 году были введены меры поддержки рынка, такие как пакет поддержки в размере 30 000 млрд донгов и принятие пересмотренного Закона о земле. В 2022 году рынок снова испытал замедление, поскольку кредитование ужесточилось, процентные ставки выросли, а ликвидность снизилась.
Однако с конца 2022 года правительство постоянно принимает меры по устранению трудностей на рынке недвижимости, такие как пакет поддержки в размере 120 000 млрд донгов, Указ 08, призванный помочь предприятиям облегчить бремя выплат по облигациям, Постановление 33, способствующее разгрузке рынка недвижимости, Указ 35, позволяющий Провинциальному народному комитету регулировать территории, которые могут быть разделены на участки для продажи, и т. д.
На основании анализа вышеуказанных показателей в Отчете по-прежнему сохраняется мнение: «Восстановление рынка недвижимости, скорее всего, произойдет примерно во втором-четвертом кварталах 2023 года».
Сегмент суши: Юг резко увеличивается, Север постоянно увеличивается
По данным Batdongsan.com.vn , индекс цен на землю сохраняет стабильный рост с 2018 года по настоящее время по всей стране, но имеет тенденцию к дифференциации между отдельными регионами и территориями в 2023 году.
После длительного периода с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года цена продажи земли на Юге выросла на 71%, а на Севере на 54%. Таким образом, за последние 5 лет средний рост цен на землю на Юге был выше, чем на Севере.
Однако, если рассматривать только 2023 год, цены на землю в двух регионах показали разные тенденции. Средняя цена продажи земли на Севере сохранила тенденцию к росту, увеличившись на 4,9% в третьем квартале 2023 года по сравнению с четвертым кварталом 2022 года. Между тем, график цен на землю на Юге показал признаки снижения, снизившись на 26,2% с конца прошлого года.
В типичных провинциях Севера наблюдался стабильный рост цен на землю в течение длительного периода, с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года, включая Хайфон (рост на 128%), Куангнинь (рост на 44%), Хынгйен (рост на 36%) и Бакнинь (рост на 20%).
На юге Биньзыонг увеличил цены на землю на 147% по сравнению с началом 2018 года, став одной из провинций, сохранивших лучшие темпы роста цен на землю в регионе. Земля в других населенных пунктах, таких как Лонг Ан, Бариа-Вунг Тау, Донг Най, хотя в последнее время и наблюдается снижение цен продажи, в целом за последние 5 лет все же достигла роста цен на 89%, 64% и 60% соответственно.
Рынок малоэтажной недвижимости дифференцирован
С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране был вялым с падением объема транзакций. Согласно отчету Batdongsan.com.vn за третий квартал 2023 года, 57% брокеров, участвовавших в опросе, заявили, что транзакции малоэтажной недвижимости сократились более чем на 50%, 28% отметили, что транзакции сократились на 10% - 50%.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что в настоящее время цена является самым большим препятствием для покупателей, поскольку цены на малоэтажную недвижимость намного превышают средний доход людей, а товары с высокой стоимостью трудно взять в кредит для покупки.
Средняя цена продажи таунхаусов в третьем квартале 2023 года составила 333 млн донгов/м2 в Ханое и 209 млн донгов/м2 в Хошимине.
Г-н Дин Минь Туан сказал, что каждый сегмент малоэтажной недвижимости имеет свою тенденцию и потенциал восстановления. В частности, таунхаусы все еще затишье, поскольку туризм и розничная торговля не сильно выросли из-за влияния макроэкономики и пандемии после COVID-19.
Данные Batdongsan.com.vn показывают, что уровень интереса к таунхаусам в центральных городских районах остался практически неизменным, в то время как в прибрежных туристических провинциях Центрального, Северного и Южного регионов он снизился на 11%, 22% и 41% соответственно по сравнению с первым кварталом 2021 года.
 |
| С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране переживает спад, сопровождающийся снижением объема сделок. (Источник: Дэн Вьет) |
Между тем, таунхаусы и виллы в пригородных городских районах имеют большой потенциал благодаря будущей инфраструктурной сети, поддерживающей тенденцию расширения городских районов до окраин и соседних районов. Во многих пригородных городских районах в последние годы наблюдался хороший рост цен на виллы и таунхаусы, например, Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Ханой) с ростом более 20%, 30% в год; или Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Хошимин) с ростом цен более 20% в год, согласно данным Batdongsan.com.vn .
Что касается частных домов, уровень интереса и запрашиваемых цен в Ханое остается стабильным, поскольку этот тип недвижимости удовлетворяет реальные потребности в жилье, поэтому спрос по-прежнему сохраняется. В третьем квартале 2023 года запрашиваемые цены на частные дома во многих районах, таких как Тэйхо, Хайбачынг, Донгда, Хоангмай и Хадонг, все еще выросли на 4% - 9% по сравнению с тем же периодом в 2022 году. Уровень интереса также немного вырос на 2% - 3% в некоторых районах Ханоя.
В Хошимине цены продажи и интерес к частным домам имеют тенденцию к снижению, однако снижение составляет не более 10% по сравнению с третьим кварталом 2022 года.
Инвестиции в квартиры приносят среднюю прибыль около 12,5% в год.
В отчете также показано, что квартиры — это тип недвижимости, наименее пострадавший от негативного влияния рынка в прошлом году, поскольку этот тип отвечает реальным потребностям в жилье. В третьем квартале 2023 года уровень интереса к квартирам показал признаки восстановления: спрос на покупку квартир вырос на 1%, а на аренду — на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. Из них квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов являются наиболее востребованными.
В 2023 году цена продажи квартир не сильно изменилась, немного увеличившись на 1% - 5% в Ханое и практически не изменившись в Хошимине. Однако в долгосрочной перспективе с 2015 года по настоящее время индекс роста цен на квартиры в Ханое и Хошимине превысил темпы роста доходов населения. За 8 лет цены на квартиры в Хошимине и Ханое выросли на 82% и 56% соответственно, тогда как доходы людей в городских районах выросли всего на 39%.
Г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn , прокомментировал: «Покупка квартиры становится все более сложной для людей, поскольку темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жилье. В будущем первичные проекты квартир также будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам придется оптимизировать прибыль, когда расходы растут».
Что касается психологии потребителей недвижимости, то в условиях высоких цен на жилье люди обращаются к аренде или ищут способы занять деньги на покупку дома. Однако в настоящее время многие покупатели еще не взяли кредит на покупку, поскольку их все еще беспокоят процентные ставки.
Поскольку цены на квартиры постоянно растут, а спрос на покупку и аренду этого типа недвижимости всегда высок, средняя норма прибыли при инвестировании в квартиры составляет до 12,5%/год (совмещая рост цены и прибыль от аренды). Это лучшая и более стабильная норма прибыли, чем другие виды инвестиций, такие как акции, золото, иностранная валюта, земля и сбережения.
Источник
Комментарий (0)