Нерешительный механизм ставит под угрозу один проект и две цены на землю
Статья 79 проекта Закона о земле (с изменениями) перечисляет 31 конкретный случай, в которых государство будет истребовать землю для социально -экономического развития в национальных интересах. К ним относятся проекты переселения, проекты сельских жилых районов, промышленные кластеры, зоны беспошлинной торговли, хранилища сырой нефти, газо- и нефтеперекачивающие станции и традиционные рынки.
Таким образом, осталось всего несколько проектов развития, где предприятия должны договариваться с людьми о передаче земли. Например, проекты коммерческого жилья, смешанного жилья и коммерческих и сервисных проектов, многоцелевые комплексы, развлекательные зоны, крупные городские территории и т. д.
В ходе обсуждения этого законопроекта в прошлые выходные многие депутаты Национальной ассамблеи заявили, что государству необходимо возвращать земли под все проекты социально-экономического развития, чтобы обеспечить равенство и единство по всей стране. Сохранение механизма, при котором государство одновременно возвращает земли и позволяет предприятиям вести переговоры самостоятельно, непреднамеренно создаст неравенство в рамках одного и того же проекта, поскольку существуют два типа цен на землю. Это также приведёт к затяжным судебным тяжбам и расточительству земельных ресурсов.
Государство должно вернуть земли для проектов социально-экономического развития.
Г-н Зыонг Конг Туен, заместитель генерального директора компании по недвижимости в городе Хошимин, высоко оценил вышеупомянутое предложение депутатов Национального собрания. Как ответственный за компенсацию и расчистку участка под проекты для предприятий, г-н Туен признал, что переговоры и расчистка участка – самые сложные этапы. Если владельцы земли знают, что предприятие реализует проект, они часто требуют компенсацию по очень высоким ценам, даже значительно превышающим рыночную стоимость. Поэтому многие проекты по компенсации находятся «на грани» и до сих пор не завершены, хотя осталось всего несколько процентов.
«Многие землевладельцы – спекулянты и инвесторы, а не местные жители, поэтому они очень «жёсткие», поскольку им не требуется срочное жильё. Но если компенсация для тех, кто жил позже, выше, чем для тех, кто жил раньше, вероятность того, что те вернутся и потребуют ещё денег, очень высока. Именно поэтому многие проекты, в том числе бюджетные, затягиваются, требуют увеличения капитала и даже не могут быть реализованы», – откровенно заявил г-н Туен и подытожил: «Депутаты Национальной ассамблеи затронули актуальные вопросы, лежащие в основе общественной и экономической жизни. Они говорили о чувствах народа и деловых кругов».
«Поэтому я надеюсь, что редакционная комиссия серьезно рассмотрит вышеизложенные мнения и рекомендации, чтобы на этот раз дополнить и изменить Закон о земле для достижения наиболее оптимальной эффективности», — подчеркнул г-н Туйен.
Депутаты Национальной ассамблеи предлагают государству вернуть земли под все проекты коммерческого жилья
Ссылаясь на Постановление № 18 Центрального исполнительного комитета, устанавливающее два метода, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау сказал: «Первый метод заключается в том, что государство проводит торги и аукционы по выделению и аренде земли, включая предприятия, реализующие проекты коммерческого жилья. Это желание инвесторов, как отечественных, так и иностранных. Второй метод заключается в том, что инвесторы сами ведут переговоры о правах землепользования для реализации проекта. Если выбран метод торгов и аукционов, государство должно компенсировать, чтобы создать чистый земельный фонд. Если только провести торги по проекту, а затем выбрать инвестора, получить деньги от предприятия в качестве компенсации очень сложно. Как правило, в проекте в Районе 1 (город Хошимин) предприятие выигрывало тендер и было выбрано в качестве инвестора, затем предприятие переводило деньги государству в качестве компенсации. Однако люди отказались, потому что знали, какое предприятие было инвестором проекта, и хотели, чтобы переговоры вело только предприятие. Таким образом, проект затянулся на много лет, и государству пришлось его обеспечить».
«Если государство вернуло себе землю, оно должно вернуть себе все проекты. Затем выставить землю на аукцион, и разница в арендной плате за землю будет использоваться государством для инвестиций в инфраструктуру для людей, а не поступать в карманы предприятий. Если это будет сделано хорошо, государство будет контролировать и управлять первичным рынком земли как для государственных, так и для частных инвестиций», - предложил г-н Чау.
К проектам следует относиться одинаково.
В проекте Закона о земле (с поправками) «забыто» не только приобретение земли, но и туристическая отрасль, но Тхань Ниен также опубликовал серию статей, комментирующих проект Закона о земле, по которым на прошлой неделе выступили многие депутаты Национальной ассамблеи в парламенте.
По словам депутата Та Ван Ха (делегация Куангнама): Резолюция Политбюро 08/2017 о развитии туризма как ведущей отрасли экономики. Однако проект Закона о земле (с поправками) состоит из 16 глав, 265 статей и 226 страниц, «но о туризме там всего 11 слов, из которых 2 слова о туризме относятся к туристической отрасли, а остальные 9 слов о туризме предназначены для решения проблемы внесения поправок в Закон о лесном хозяйстве».
Он считает, что такой ответ на ключевой сектор экономики, который очень ожидается, не является удовлетворительным и подтверждает важность восстановления земель для развития туризма. Поэтому этот член Национальной ассамблеи предложил добавить предмет регулирования в статью 79, а именно земли для развития туризма, которые также подлежат восстановлению государством.
Приветствуя депутатов Национальной ассамблеи, высказавших обоснованные мнения о создании земельных фондов для проектов социально-экономического развития, доктор Хюинь Тхань Дьен из Университета Нгуен Тат Тхань подтвердил, что в любом проекте, в любой сфере, этап расчистки участка всегда является самым сложным, особенно для крупных проектов. Сами предприятия не имеют права на возврат земли, а полагаются только на соглашения, поэтому сконцентрировать участок будет крайне сложно.
Например, для строительства крупных туристических зон, многофункциональных городских территорий, включающих жилые дома, торговые центры, развлекательные комплексы и т. д., требуются очень большие площади земли. Если позволить предприятиям договариваться с населением, а затем самостоятельно забирать землю, это приведёт к отсутствию единства. Иногда крупный проект получает системное и комплексное финансирование, но при этом остаются отдельные участки, похожие на «леопардовую шкуру», поскольку население не желает передавать землю. В результате реализация проекта затягивается, растут затраты, а цель – стимулирование экономического развития населённого пункта или всего региона – не достигается. Более того, увеличение стоимости проекта также приводит к росту цен на продукцию, и в конечном итоге в проигрыше оказывается потребитель.
«Государство должно взять на себя ответственность за возврат земель, планирование, разработку проекта, а затем провести тендер для отбора квалифицированных и опытных инвесторов публично и прозрачно. Это единственный комплексный и систематический способ сделать это в соответствии с планированием развития, и жалоб не будет. Не говоря уже о том, что когда государство вернёт землю, цена на неё будет единообразной, но если она будет следовать рыночной, какой она будет? Это положение слишком расплывчато. Необходимо учитывать, что проекты экономического развития являются частью общего планирования местного развития, регионального развития и общего экономического развития всей страны, создавая больше рабочих мест для людей, поэтому к ним следует относиться одинаково. Даже проекты в экономических зонах с функциональными зонами, такими как промышленные парки, зоны обслуживания, туристические зоны, зоны развлечений и городские зоны, также должны подлежать возврату земель государством. Поэтому необходимо разработать подробные правила для проектов, подлежащих возврату земель, включая зоны развлечений, новые городские зоны, совмещенные с коммерческими и сервисными предприятиями, развлекательные зоны и организации, многофункциональные комплексы, зоны развлечений, туристические зоны, городские зоны и другие функциональные зоны в экономической зоне...», — заявил д-р Дьен.
Делегат Национальной ассамблеи: Должны ли организации и частные лица, которые разрабатывают приостановленные планы и растрачивают землю, выплачивать компенсацию?
Если позволить предприятиям компенсировать свои затраты, это затруднит реализацию крупных проектов.
В наши дни нет ничего сложнее, чем покупать землю у людей. Если все сделано правильно, финансовые накопления государства будут увеличиваться с каждым днем. Государство отбирает землю для всех проектов, включая туристические проекты и многоцелевые развлекательные зоны. Если предприятиям позволят компенсировать себя, не будет крупных проектов или крупных городских территорий.
Г-н Ле Хоанг Чау (Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин)
Не вините БИЗНЕС в трудностях.
Если предприятиям предоставить свободу действий, беря на себя самую сложную часть – расчистку земель, – систематическое развитие городских территорий и экономики станет невозможным. Государство не должно возлагать вину за трудности на предприятия, особенно в сфере земельных отношений. Закон должен содержать подробные и конкретные положения, чтобы местные органы власти могли скоординировать свои действия при его реализации. Ведь если в законе нет чётких положений, государственные органы не осмелятся его реализовать, и проект застопорится. В этом и заключается суть внесения поправок в Земельный закон на данном этапе, иначе это будет шагом назад.
Доктор Хюинь Тхань Дьен (Университет Нгуен Тат Тхань)
Ссылка на источник
Комментарий (0)