Проявление «жажды земли» или просто «виртуальная лихорадка»?

В ночь с 19 на 20 августа 2024 года завершился аукцион по продаже 19 земельных участков в коммуне Тянь-Йен округа Хоай-Дык. Цена земли «окончательно» составила 133 млн донгов/м2, что в 30 раз превышает начальную цену.

Аукцион по продаже земельных участков, расположенных в пригороде Ханоя, продолжался 18 часов, вызвав ажиотаж в социальных сетях, где появились фотографии сотен инвесторов, выстраивающихся в очередь и спешащих зарегистрироваться для участия в аукционе.

Земельный аукцион продолжался почти до 4:00 утра 20 августа 2024 года (Фото: Хуу Тханг).

Два земельных участка с самой низкой победной ценой на этом аукционе составили 91,3 млн донгов/м2, но это все равно в 12,5 раз больше стартовой цены.

Это изображение не является чем-то новым, поскольку всего лишь менее полумесяца назад «огнестрельное оружие» земельных аукционов в Тхань Оай также установило новый уровень цен для сегмента пригородных земель.

Земельный аукцион, прошедший в минувшие выходные в районе Тхань Оай в Ханое, привлёк тысячи участников. Максимальная цена, за которую был продан участок, превысила 100 млн донгов за м², что в 8 раз превысило начальную цену всего в 8,6 млн донгов за м² и составило 12,5 млн донгов за м².

Брокеры передают землю сразу после аукциона (Фото: Хуу Тханг).

Соответственно, общая сумма денег, собранных районом Тхань Оай на недавнем аукционе, составила 404,6 млрд донгов, разница в стартовой цене составила 349 млрд донгов, что примерно в 8 раз больше первоначальной стартовой цены.

Что касается Хоай Дыка, этот округ рассчитывает выручить на аукционе более 186 миллиардов донгов, что более чем в 11 раз превышает стартовую цену.

Рынок пригородных земель до аукциона, цена продажи земли от 20 до 30 миллионов донгов/м2

По данным фактического исследования рынка компании Nguoi Dua Tin и сводного отчета некоторых электронных торговых площадок, таких как Batdongsan.com.vn, на самом деле цена продажи земли в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) в последние годы имеет тенденцию к росту.

Однако средняя цена на землю в этом районе за последние 4 года выросла всего лишь примерно на 80% — с обычного уровня в 15 млн донгов/м2 в 2020 году до 27 млн донгов/м2 в 2024 году, без явления внезапного роста в несколько десятков раз, как цена на вышеуказанном аукционе.

Цена выигрыша на аукционе в Хоайдыке в 2–3 раза превышает обычный уровень цен (Фото: Хыу Тханг).

Таким образом, по сравнению с общей ценой продажи в 27 млн донгов/м2 во втором квартале 2024 года, победная аукционная цена в размере 63–100 млн донгов/м2 за земельные участки в коммуне Тхань Као на аукционе 10 августа 2024 года выше в 2,3–3,7 раза.

В соседних районах района Тхань Оай цены также колеблются в диапазоне 20–30 млн донгов/м2.

В районе Тянь-Йен, Хоайдык, Ханой самая высокая цена продажи земельного участка во втором квартале 2024 года была зафиксирована всего лишь на уровне 43 млн донгов/м2, а темп роста за последний год составил около 48%.

Однако победившая цена земли на недавнем аукционе все равно в 2–3 раза превысила обычный уровень цен.

Для соседних территорий в районе Хоайдык цена составляет всего от 22 до 62 миллионов донгов/м2 во втором квартале 2024 года.

Стремительно растущие цены на землю являются проявлением «жажды» на рынке.

Рассказывая о сложившейся ситуации, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань отметил, что начиная со второго квартала 2025 года, земельные участки начнут входить в основную тенденцию восстановления. Текущие волны носят локальный характер лишь в некоторых районах.

Данные Batdongsan.com.vn также показывают, что спрос на землю по всей стране во втором квартале 2024 года вырос на 33% по сравнению с первым кварталом 2024 года.

Однако, по оценке эксперта, в некоторых районах, особенно в северных провинциях, это было лишь локальное улучшение. В Ханое интерес к земле вырос на 75%.

«В частности, уровень интереса и рост цен в пригородных районах Ханоя обусловлен факторами планирования и аукционной деятельностью», — сказал г-н Куок Ань.

Г-н Нгуен Куок Ань – заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn.

В частности, в первой половине 2024 года количество поисковых запросов на землю в Донг Анхе, Зья Ламе, Хоай Дыке, Тхач Тхате и Куок Оай увеличилось с 48% до 104%, что привело к росту цен на землю в этих пригородных районах с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Г-н Нгуен Куок Ань сказал, что существует три основных фактора, которые оказывают значительное влияние на рынок земли, включая региональную экономику или, что еще более макроэкономически, национальную экономику; планирование инфраструктуры и население, а также связь с другими населенными пунктами.

«Помимо традиционных рынков, на многих новых рынках, где публикуется информация о планировании инфраструктуры, цены обычно увеличиваются на 10–30%, а в некоторых местах цены на землю увеличиваются в 2–3 раза за короткое время.

«Сейчас информация о планировании распространяется достаточно массово и в больших масштабах, вся страна похожа на большой проект, реализуемый с синхронным планированием. Эта позитивная информация способствует росту ликвидности и стоимости земельного сегмента», — проанализировал эксперт.

Однако г-н Куок Ань также подчеркнул, что при анализе рисков, отслеживании информации об инфраструктуре есть места, где цены на землю растут в зависимости от спроса и потенциала, но есть также места, где цены растут из-за слухов и могут оказать негативное влияние на рынок.

Г-н Нгуен Ван Динь заявил, что высокие цены на землю свидетельствуют о жажде рынка недвижимости.

С другой стороны, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), отметил, что земельные аукционы привлекают внимание многих участников, и цены на них резко растут, что ясно демонстрирует «жажду» людей на землю.

В последние годы количество проектов, земельных участков и объектов недвижимости с «чистыми» юридическими документами крайне мало, они поступают на рынок в очень малых количествах и, можно сказать, практически отсутствуют.

Поэтому запуск проекта, имеющего полноценный юридический статус и управляемого государством, привлечет большое внимание инвесторов, которые готовы платить огромные деньги за «удержание» земли.

Скрытые риски от «обнимания» земли

Хотя г-н Динь считает, что высокие цены на землю отчасти обусловлены «жаждой» рынка, он также напомнил инвесторам о необходимости быть осторожными, поскольку, несмотря на бурный рост, сделки с землей всё ещё не отличаются высокой ликвидностью. В некоторых регионах наблюдается настоящий ажиотаж, но есть и те, где ценовая инфляция имеет целью манипулирование рынком.

«Вполне возможно, что инвесторы вступают в сговор, чтобы участвовать в аукционах, тем самым подталкивая цены на землю в соседних районах ближе к новому уровню цен для получения прибыли. Не говоря уже о том, что Ханой — ключевой городской район с ограниченными земельными ресурсами и высокой плотностью населения, где предложение недвижимости всегда недостаточно для удовлетворения спроса, поэтому вполне возможно, что инвесторы пользуются этой психологией, чтобы получить прибыль.

«Независимо от того, действительно ли цена земли настолько высока, нам нужно позаботиться о том, действительно ли победители торгов в будущем произведут оплату. История с аукционом без задатка в Тхутхиеме всё ещё актуальна, чтобы дать нам более реалистичное представление об этой ситуации с земельной лихорадкой», — заявил г-н Динь.

Эксперты выражают обеспокоенность по поводу потенциальных рисков, связанных с «приближением» к земле (Фото: Хуу Тханг).

Комментируя, что результаты земельных аукционов с такими высокими ценами приведут к увеличению расходов на очистку участка под новые проекты, г-н Нгуен Куок Ань также обеспокоен тем, что, поскольку победившая на аукционе цена в 2–3 раза превышает среднюю, у землевладельцев в близлежащем районе возникнет желание поднять продажную цену своей земли.

Внезапно высокие цены на землю также могут создать тенденцию к спекуляциям землей, поскольку многие люди спешат скупать землю в надежде получить прибыль от продолжающегося роста цен на землю.

Однако это может привести к застою денег в земле вместо того, чтобы циркулировать в других видах экономической деятельности.

По мнению эксперта, после сложного рыночного периода общая психология покупателей недвижимости и инвесторов станет более осторожной, чем прежде.

Поэтому он рекомендует покупателям и инвесторам тщательно изучать рынок и узнавать о колебаниях цен из объективных источников информации, прежде чем принять решение потратить деньги на какой-либо продукт.

Земельный аукцион в Тхань Оай абсолютно прозрачен и соответствует правильной процедуре.

В ответ на противоречивую информацию о том, что реализация проекта, определение стартовой цены и организация аукциона по продаже прав землепользования на 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхань, коммуны Тхань Као, района Тхань Оай 10 августа не были прозрачными, Народный комитет района Тхань Оай только что направил отчет в Народный комитет Ханоя по вышеуказанному вопросу.

В отчете говорится, что аукцион был организован в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года, Закона об аукционах 2016 года и решениями Народного комитета Ханоя, касающимися обнародования положений об аукционах по продаже прав землепользования для выделения земли с взиманием платы за землепользование или аренды земли в Ханое.

Проверка показала, что в общей сложности 1550 клиентов подали регистрационные документы для участия в аукционе, что соответствует 4201 документу. Из них 1439 клиентов имели право участвовать в аукционе, что соответствует 3923 документам.

Проверив и изучив документы и действующие руководящие документы, Народный комитет района Тхань Оай установил, что процесс внедрения был осуществлен и соответствовал инструкциям, обеспечивая объективность, прозрачность и соблюдение правовых норм, без накопления земель, повышения цен и спекуляции в ходе недавнего аукциона в коммуне Тхань Као.

Народный комитет района Тхань Оай подтвердил, что организация реализации проекта, приобретение земли, расчистка участка, строительство инфраструктуры, определение стартовой цены и выбор организации аукциона, размещение документов и организация аукциона по правам землепользования соответствовали положениям закона; аукцион был организован честно, публично, прозрачно, справедливо и объективно.

Покупатели делают ставки в соответствии со спросом и рыночной конъюнктурой. Аукцион проводится в соответствии с установленными процедурами под надзором правоохранительных органов и общественности.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm