10 решений для устранения препятствий и содействия восстановлению недвижимости

Рынок недвижимости достиг дна.

От имени предприятий сферы недвижимости мы благодарим газету.   Рабочие   Проведение семинара «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости» на данном этапе весьма актуально, когда вопросы требуют кардинального решения и включения в готовящийся к принятию Закон.

Все лидеры, исследовательские агентства и бизнес-сообщество четко понимают, что юридические проблемы очень важны на рынке недвижимости. Мы доложили правительству , что самая большая трудность — юридическая, на нее приходится 70% проблем проектов.

Существует 3 уровня запутанности. Самая большая запутанность заключается в том, что некоторые положения не последовательны, противоречивы и противоречат закону. Некоторые положения в подзаконных документах, связанных с землей в секторе недвижимости, также запутаны. В частности, существуют запутанности в обеспечении соблюдения закона государственными служащими департаментов и отделений. С помощью одного и того же документа некоторые населенные пункты решили проблему относительно хорошо, в то время как некоторые населенные пункты не смогли решить ее, что привело к перегрузке местных проектов.

Второе самое большое препятствие — это доступ к капиталу. Помимо акционерного капитала, в последнее время компании, занимающиеся недвижимостью, опирались на четыре других источника капитала. Первый — это капитал с фондового рынка, в настоящее время существует более 1600 листингуемых компаний, из которых только более 169 связаны с недвижимостью. Это число очень мало, недостаточно для использования капитала на фондовом рынке.

Во-вторых, капитал от облигаций был заблокирован с третьего квартала 2022 года. До сих пор рынок облигаций все еще находится в состоянии застоя, несмотря на Резолюцию 08 о корректировке.

Третья серьезная проблема — кредиты от коммерческих банков. Это источник стартового капитала, выступающий в роли «повивальной бабки» и большой поддержки для бизнеса, но он не был использован.

Остальное — это капитал от клиентов и партнеров, но когда первоначальные препятствия не устранены, эти препятствия также блокируются. Особенно капитал от партнеров и иностранный капитал (ПИИ) заставляет отечественные предприятия «продавать» проекты дёшево или давать большие скидки на инвестиции. Проще говоря, они как «обременительные» ожидающие «охоты» за «мертвыми» проектами. Это огромный недостаток для отечественных предприятий.

На данный момент наиболее благоприятным сегментом, вероятно, является промышленная недвижимость. 3-летняя пандемия не сильно затронула этот сектор, что также создает условия для продвижения других отраслей.

Что касается рынка, я думаю, что сейчас нам следует использовать термин «нижняя зона». Многие думают, что нижняя зона рынка находится где-то в апреле, мае этого года. Но основываясь на данных Департамента строительства города Хошимин, я думаю, что нижняя зона приходится на первый квартал 2023 года, когда рост сектора недвижимости составляет отрицательные 16,1%, но постепенно улучшается с тех пор.

В конце второго квартала 2023 года рост все еще был отрицательным и составил более 11%. Но с третьего квартала он был отрицательным только на уровне более 8%.

Что касается правовых проблем, то в настоящее время существуют три проблемы: правовые нормы; подзаконные акты, такие как указы и циркуляры; и провинциальные решения. Эти проблемы создают трудности для чиновников и государственных служащих при работе с документами, связанными с сектором недвижимости, такие как страх ответственности, уклонение от ответственности и нежелание вносить предложения.

Издание Центральным правительством положений о защите прав чиновников, которые осмеливаются думать и осмеливаются действовать, будет способствовать возрождению духа государственных служащих. Наряду с этим, Резолюция 18 13-го Центрального Комитета партии о «Продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земель, создании импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким доходом» подчеркнула необходимость внесения поправок в Закон о земле 2013 года и связанные с ним законы для обеспечения последовательности и единства.

По моему мнению, Закон о земле (с изменениями), который в настоящее время рассматривается и готовится к утверждению Национальным собранием и содержит более 200 страниц, представляет собой масштабный проект, однако, если ознакомиться с последним проектом, то можно увидеть, что в нем все еще есть некоторые проблемы, в том числе вопрос доступа предприятий к земле, предусмотренный в статье 128.

Соответственно, проект предусматривает два варианта: предприятия могут принимать только передачу жилых земель или жилых земель и других земель, которые будут разрешены для реализации коммерческих жилищных проектов. Так как же может быть земля для реализации крупных коммерческих жилищных проектов, масштабных городских территорий? В центре Хошимина, если это жилая земля, то самая большая составляет всего несколько тысяч квадратных метров.

В случае покупки 10 гектаров сельскохозяйственных земель или 2 гектаров фабричных земель, проект все равно невозможен, так как нет жилой земли. По моему мнению, это неразумно и должно быть соответствующим образом скорректировано, чтобы способствовать развитию коммерческих проектов.

Кроме того, я также надеюсь, что будут приняты соответствующие правила, которые будут способствовать развитию социального жилья, жилья для рабочих и реконструкции и ремонту старых квартир. Я надеюсь, что пересмотренный Закон о земле будет рассмотрен и принят в подходящее время.

Кроме того, очень важно внести поправки в смежные законы, такие как Закон о жилье (с изменениями), Закон о торговле недвижимостью (с изменениями), чтобы обеспечить их согласованность и непротиворечивость Закону о земле, а также Закону о кредитных организациях и Закону об имущественных торгах.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm