多くの企業は依然として法的許可を待って「動けない」状態にある

建設工事が予定より早く進んでいるにもかかわらず、多くの不動産会社はプロジェクトが法的要件を満たしていないため商品を販売することができません。

キム・オアン・グループがベンカット市で進めているメガシティプロジェクトは、当局による土地価格の査定を待っている。（写真：VD）

市場に戻るのが楽しみ

不動産市場は年末商戦に突入しています。多くの企業が年内販売の成立に向けて動きを加速させています。多くの投資家が新商品を立ち上げ、取引フロアでも商品を販売するためのスタッフの採用が始まっていることからも、この動きは明らかです。

例えば、最近、クオック・クオン・ザ・ライ株式会社はホーチミン市第7区のラヴィダ・プラス・プロジェクトの400戸のアパートの予約受付を再開し、今年9月に1平方メートルあたり約4,500万ドンの価格で正式に販売開始される予定です。

一方、ナムロングループは今月、ビンチャンのミズキパーク都市地区の高層住宅地の新フェーズをオープンすると発表した。

ロンアンでは、シーホールディングス不動産株式会社とフオック・タン建設株式会社が正式に提携し、「デスティノ・セントロ・プロジェクト」の実施を開始しました。このプロジェクトは2024年の完成が予定されており、1ベッドルームから3ベッドルームの高級アパートメントまで、多様なタイプのモダンなアパートメント2,000戸以上に加え、商業用サービスアパートメント10戸が提供されます。

さらに、不動産市場は、再編期を経て多くの企業が復帰したことを歓迎しました。 ノバランドは、アクアシティ（ドンナイ省）、ノバワールドファンティエット（ビントゥアン省）、ノバワールドホーチャム（バリア・ブンタウ省）など、多くのプロジェクトで着工、竣工、そして製品の引き渡しを行いました。

これらのプロジェクトにおける住宅の引き渡しにより、ノヴァランドは2024年第2四半期に約1兆9,000億ドンの純売上高を記録し、前年同期比37%増となりました。同社は、2024年の最後の数か月間に合計2,600戸の住宅を完成させ、引き渡す予定であると述べています。

例えば、ファット・ダット不動産開発株式会社は、ビンディン省トゥイフオック郡バックハタン市街地において、新たに15.8ヘクタールの土地を取得しました。現在までに、このプロジェクトには土地の90%が割り当てられています。同社は、2024年9月にプロジェクトの販売開始が可能となるよう、土地使用料の算定と建設工事の完了を急いでいます。

法的解決策を待つ

新たな動きで市場に戻ろうとする熱意とは対照的に、プロジェクトが法的に依然として「行き詰まっている」場合、多くの企業は「落ち着きがない」状態になります。

例えば、ビンズオン省では、フードン5投資有限会社が運営するフードン・スカイワン・プロジェクトにおいて、トンネル本体の建設に向けてトンネル蓋の工事が予定より早く完了しました。しかし、同社は財務義務を履行しておらず、規定通り土地使用料を支払っていないため、販売開始に至っていません。

同様に、Tecco Southern Corporation Joint Stock Companyが投資したTecco Luxuryという商号のTan Anアパートメントプロジェクトは、既に建設許可を取得済みです。このプロジェクトも投資家によって建設されていますが、現時点では土地価格の算定を目的としたコンサルティング会社への依頼募集リストに掲載されているのみです。しかし、具体的な土地価格を算定するためのコンサルティング会社を選定することは容易ではありません。

具体的には、ビンズオン省天然資源環境局は2024年4月10日、29件の不動産プロジェクトにおける土地使用料を決定するため、29件の入札パッケージを募集しました。その中には、キム・オアン・グループのベンカット市メガシティ（新たに割り当て・調整された24.6ヘクタールの土地の評価が必要）、ビンミン不動産会社のビンミン住宅地区（ベンカット市）（各種土地29ヘクタールの評価が必要）、クアンフック住宅会社のクアンフック3住宅地区（バクタンウイエン地区）（各種土地8.6ヘクタールの評価が必要）などのプロジェクトが含まれています。

同省は以前、2024年3月初旬に、不動産プロジェクトにおける具体的な土地価格を決定するためのコンサルティングパッケージ29件の請負業者を選定する計画も承認しており、パッケージ総額は32億ドンとなっている。

このリストに掲載されているプロジェクトには、Tecco Southern Corporation Joint Stock Company の Tecco Luxury Apartment (Thuan An City)、Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company の Thuan An 1 および Thuan An 2 Residential Areas、A&T Binh Duong Urban Development Investment Joint Stock Company の A&T Sky Garden Apartment (Thuan An City) などがあります...

ビンズオン省では、土地価格決定を待つ不動産プロジェクトのリストがますます長くなってきており、ビンズオン省天然資源環境局は2～3ヶ月ごとに入札を実施しています。2022年以降、多くのプロジェクトが入札にかけられていますが、現在までに選定されたコンサルティング会社は1社もありません。

土地使用料の算定の遅れは、多くの企業の事業計画に支障をきたしています。なぜなら、これは企業にとって製品の販売価格を算定する上で最も重要なステップだからです。同時に、これは企業が販売計画を立てる上でも必要な手続きです。製品を事前に販売することは違法であり、たとえ製品を販売できたとしても、顧客と販売契約を締結することはできません…。

最近のイベントで、チュントゥイグループの副社長であるドゥオン・タン・トゥイ氏は、企業が困難に直面している主な理由の一つは、メカニズムと政策の行き詰まりであると率直に語りました。トゥイ氏は、チュントゥイグループでの具体的な事例を挙げ、この企業では7年未満で開発が進んだプロジェクトはなく、中には「人生の3分の1」を費やして取り組まなければならないプロジェクトもあると述べました。

「ホーチミン市にある当社のプロジェクトの一つは、すでに40階まで完成し、今年末には引き渡しを予定していますが、まだ販売開始されていません。その理由は、当社が土地使用料の支払い書類を提出しているにもかかわらず、過去8年間、どの機関も土地評価額を決定していないからです」とトゥイ氏は語った。

専門家によると、不動産事業者が現在直面している問題は、主に法務関連（約70％）です。何十年も完成しないまま停滞しているプロジェクトもあります。そのため、関係機関は、地方自治体に適用できる土地評価計画を早急に策定し、同時に事業者を支援するための手続きを短縮する必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-doanh-nghiep-van-bat-dong-cho-khoi-thong-phap-ly-d224099.html