Pourquoi y a-t-il des conflits de propriété d’appartement ?

Les contrats de vente ambigus et les vides juridiques mettent les acheteurs de maisons en danger dans les conflits de propriété avec les investisseurs d'immeubles d'appartements.

Des images de résidents brandissant des banderoles protestant contre l'investisseur sont apparues dans de nombreux immeubles d'habitation à Hanoï et dans certaines provinces. Les conflits les plus intenses concernent les espaces, les installations communes et privées telles que les sous-sols et les parkings, les salles communautaires, les salles de sport , les locaux commerciaux et les locaux locatifs. Experts et avocats soulignent les multiples raisons qui expliquent cette situation.

Un contrat de vente ambigu profite à l'investisseur

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a expliqué que le décret 71/2010 stipulait auparavant que la propriété privée et la copropriété devaient être clairement mentionnées dans le contrat de vente et d'achat d'appartement. Cependant, le décret 99/2015 régissant l'application de la loi sur le logement actuelle ne contient pas cette disposition. Chaque projet d'appartement fait l'objet d'un contrat de vente et d'achat distinct, dont le contenu peut être interprété de diverses manières, ce qui peut engendrer des litiges. De nombreux contrats de vente et d'achat rédigés par les investisseurs manquent de détails et omettent même la copropriété, ce qui est favorable à l'investisseur.

Selon M. Khanh, la plupart des acheteurs se concentrent uniquement sur le prix et la qualité de l'appartement, négligeant les clauses de copropriété et de privation prévues dans le contrat. Après la livraison de l'appartement, le conseil d'administration représentant les résidents n'a aucune base pour répartir les parties communes et privatives avec l'investisseur. Dès lors, des litiges continuent de surgir concernant les contributions de l'investisseur et des résidents au fonds d'entretien de l'appartement (2 % de la valeur de l'appartement ou de la surface habitable).

M. Nguyen Manh Ha, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a également souligné que de nombreux contrats d'achat et de vente d'appartements ne sont pas conformes à la réglementation, voire illégaux, ce qui entraîne des litiges. Lors de la signature d'un contrat, les clients n'en étudient souvent pas attentivement les termes. Parallèlement, de nombreux investisseurs, soucieux de vendre leurs biens, « diffèrent la réalité de la publicité et réduisent les charges dans les parties communes des résidents pour leur propre bénéfice ».

Les résidents et l'immeuble de bureaux de l'immeuble Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) ont accroché des banderoles demandant à l'investisseur de dialoguer et de clarifier les questions litigieuses, le 23 avril. Photo : fournie par les résidents.

La loi n’a pas encore défini spécifiquement les places de stationnement pour les appartements.

Le récent litige concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation concerne l'espace de stationnement des motos, des vélos et des voitures au sous-sol. La loi sur le logement en vigueur stipule que les places de stationnement pour vélos et motos sont en copropriété. En revanche, pour les places de stationnement pour voitures, les acquéreurs doivent louer ou acheter. En l'absence d'achat ou de location, la place de stationnement est gérée par l'investisseur, et le coût d'investissement pour sa construction n'est pas inclus dans le prix de vente de l'appartement.

Maître Truong Anh Tu, directeur du cabinet Truong Anh Tu, a analysé la nature de la place de parking de l'appartement : elle fait partie de la propriété commune et est incluse dans le prix de vente. Dès la remise des clés, l'investisseur perdra sa propriété. Le prix de vente de l'appartement n'est pas fixe, mais fluctue avec le temps. Il est donc difficile de prouver que l'investisseur n'a pas inclus le coût de construction d'une place de parking dans le prix de vente de la maison.

De plus, l'espace de stationnement est intégré à la surface habitable de l'immeuble et constitue un élément indispensable du projet. « Il est donc difficile de séparer le coût de construction d'un espace de stationnement du prix de vente de l'appartement », a déclaré M. Tu.

Bien que les litiges relatifs aux places de stationnement dans les immeubles d'habitation soient nombreux, la loi sur le logement actuelle et le projet de loi révisée sur le logement, examiné par l'Assemblée nationale lors de sa 5e session, n'ont apporté aucune modification visant à les définir précisément. « L'ambiguïté dans la distinction entre propriété commune et privée est à l'origine de nombreux conflits entre investisseurs et résidents, ces derniers étant les plus touchés », a déclaré M. Tu.

En mars, les résidents du projet Kosmo Tay Ho ont exigé de l'investisseur le paiement des frais d'entretien. Photo : fournie par les résidents.

Aucun registre de bâtiment public

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a souligné les insuffisances de la loi actuelle sur le logement et des documents annexes qui n'obligent pas les investisseurs à publier les documents juridiques du bâtiment. Tels que le certificat de droit d'utilisation du sol pour la propriété privée, la conception approuvée et le règlement du projet (audité). Si l'investisseur ne publie pas de documents transparents, les résidents ne disposent pas de suffisamment d'informations pour déterminer la propriété commune et privée.

En effet, lors de la remise des documents de construction au conseil d'administration, l'investisseur est tenu de fournir des documents tels que les plans d'achèvement et les plans du parking. Cependant, M. Khanh a expliqué que, comme ces documents ne sont pas obligatoirement certifiés ou notariés, l'investisseur peut fournir des plans du parking non conformes aux documents originaux, et qu'il est également impossible de déterminer si le coût de construction du parking est inclus dans le prix de vente de l'appartement.

La gestion et l'exploitation actuelles des immeubles d'habitation impliquent cinq entités : les agences de gestion de l'État, les investisseurs, les conseils d'administration, les unités de gestion et d'exploitation, et les propriétaires. En cas de litige entre résidents et investisseurs, l'intervention des agences de gestion de l'État est requise. « Cependant, avec la réglementation actuelle, il semble que les agences d'État se tiennent à l'écart et laissent les investisseurs décider eux-mêmes », a déclaré M. Khanh, précisant qu'en cas de litige, les résidents ne peuvent pas demander au Département de la Construction ou au Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de leur fournir les documents de construction.

« Le problème des litiges immobiliers réside dans le fait que les organismes publics ne publient pas les documents de construction à l'intention des citoyens. Ce n'est que lorsque les citoyens disposent de documents juridiques qu'ils peuvent clarifier les zones qui sont en copropriété et celles qui sont privées, et que les litiges peuvent être résolus rapidement », a déclaré M. Khanh.

Outre les raisons susmentionnées, M. Nguyen Ngoc Tuan, inspecteur en chef du ministère de la Construction, a déclaré que les conflits concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'appartements sont également dus au manque de connaissances juridiques, au manque de coopération entre les investisseurs et le conseil d'administration représentant les résidents ; les investisseurs changent arbitrairement de fonctions, empiètent sur la propriété commune et l'utilisent, ne remettent pas ou ne remettent pas les documents complets de l'appartement au conseil d'administration.

Prêt Doan

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