Au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier au Vietnam ont augmenté des dizaines de fois.

L'offre limitée fait grimper les prix des logements

Depuis 2018, les politiques liées aux sources de capitaux et aux décisions des agences et des départements en matière de contrôle du marché immobilier ont provoqué une grave baisse de l’offre de biens immobiliers résidentiels.

La demande de logements augmente constamment, ce qui exerce une « pression » sur l’offre et pousse les prix de l’immobilier à atteindre continuellement de nouveaux niveaux.

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR) montrent qu'au cours des dix dernières années, les prix de l'immobilier ont été multipliés par dix. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a connu une croissance à deux chiffres, voire plusieurs fois supérieure à celle de la même période.

Au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier au Vietnam ont augmenté des dizaines de fois. — Les prix de l'immobilier sont susceptibles d'augmenter sur les marchés où l'offre est insuffisante, en particulier dans les types de biens immobiliers à forte demande. (Photo : LD)

Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record contribuent à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.

Selon le ministère de la Construction , compte tenu du taux de croissance démographique actuel et de la demande de logements, environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains doivent être ajoutés chaque année. Ainsi, compte tenu de la situation actuelle de l'offre, selon les estimations de VARS, le Vietnam connaîtra chaque année une pénurie d'environ 300 000 logements en raison de l'émergence de nouveaux ménages urbains, notamment en raison de la nécessité de « vivre séparément » des jeunes générations séparées de leurs familles élargies.

Cette grave pénurie va certainement faire grimper encore davantage les prix de l'immobilier. Cependant, cette pénurie ne touche pas tous les segments, ce qui signifie que tous les types de biens immobiliers ne seront pas touchés de la même manière.

En fait, la pénurie d’approvisionnement ne se produit que dans certains domaines et segments.

Ainsi, alors que les zones rurales, les périphéries des grandes villes ou les villes de type III et IV disposent d’une offre suffisante, voire excédentaire, les zones urbaines sont confrontées à une pression de surcharge en raison de la demande croissante de logements.

Si l’on considère la situation dans son ensemble, même si l’offre de biens immobiliers résidentiels, en particulier de logements abordables, est et continuera probablement d’être limitée à l’avenir, des biens immobiliers de villégiature de grande valeur sont présents dans le portefeuille d’inventaire de la plupart des géants de l’immobilier.

Les prix continueront d'augmenter à un rythme plus lent

M. Nguyen Van Dinh, président de VARs, a déclaré qu'en raison de la forte concentration du marché immobilier, les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes variables selon les régions et les marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande. Cependant, d'une manière générale, les prix des logements pourraient ne pas augmenter beaucoup en 2024.

En réalité, les solutions drastiques adoptées pour remédier aux difficultés du marché immobilier se sont avérées efficaces. L'offre a pu accéder au crédit. Cependant, les prêts immobiliers sont en baisse.

Car dans un contexte économique difficile, les prêts immobiliers destinés à répondre aux besoins réels en matière de logement ne constituent pas actuellement la priorité absolue des citoyens. De plus, l'offre existante sur le marché n'est pas adaptée aux besoins et aux capacités financières de la majorité.

Parallèlement, des conditions de prêt « strictes » et difficiles à satisfaire, ainsi qu'un environnement d'investissement et d'affaires risqué, poussent les investisseurs à la prudence, ce qui entraîne une diminution du nombre de clients potentiels sur le marché. Les difficultés de développement de projets de logements sociaux, notamment en matière de procédures d'investissement, d'accès aux capitaux et de vente, auront également un impact direct sur les prix de l'immobilier, car elles entravent l'avancement des travaux de remise des clés et de construction.

« Plus il faudra de temps pour résoudre les problèmes d’entrée mentionnés ci-dessus, plus il est probable que les prix de l’immobilier continueront d’augmenter », a déclaré M. Dinh.

Récemment, le risque de créances douteuses a augmenté, obligeant les banques à vendre sans cesse des milliers de produits immobiliers pour recouvrer leurs créances. Des millions de prêts garantis par des biens immobiliers devraient arriver à échéance prochainement.

Le résultat des prêts et la manière dont l'emprunteur gère le financement peuvent tous deux influencer le prix des logements. Le choix des emprunteurs de vendre leur maison ou de la faire saisir accroît l'offre de logements, ralentissant ainsi la hausse des prix sur le marché.

Au cours des dix dernières années, les prix de l'immobilier au Vietnam ont été multipliés par dix. Image 2 — Les revendeurs à valeur ajoutée (VAR) recommandent des politiques de crédit pour limiter la spéculation. (Photo : DM)

Toutefois, VARS prévoit que le segment des appartements dans les grandes villes continuera de croître régulièrement, car l'offre n'a pas encore suivi la demande des clients et des investisseurs.

Parallèlement, la plupart des projets à venir à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville sont situés dans des quartiers excentrés, où les fonds fonciers sont encore abondants. L'amélioration constante des infrastructures continuera de faire grimper les prix de ces projets à l'avenir.

Pour accroître l'accès à un logement sûr et abordable pour les populations dans le contexte de la croissance démographique et de l'urbanisation, M. Dinh a déclaré que le Vietnam doit résoudre le maillon le plus important de la chaîne de l'augmentation des prix de l'immobilier : le manque d'offre, dû à une utilisation inoptimale des terres.

Parallèlement, il est également nécessaire d’utiliser des outils de régulation de l’offre et de la demande pour que le marché se développe substantiellement.

Selon le VARS, il est tout d'abord nécessaire de renforcer la discipline en matière de planification, d'évaluation, d'approbation et de mise en œuvre. Les autorités compétentes doivent utiliser efficacement les outils pour établir et ajuster la planification, les plans d'occupation des sols et réguler l'offre en allouant des fonds fonciers au développement immobilier dès l'élaboration de la planification.

Dans le même temps, les gens doivent avoir la possibilité de connaître et de contribuer à l’aménagement du territoire et aux plans d’aménagement du territoire afin que le territoire puisse être utilisé à bon escient, de manière économique et pour maximiser sa « valeur d’usage ».

Deuxièmement, il est nécessaire de supprimer les plans « suspendus » et de créer un corridor juridique distinct pour les transactions foncières dans les zones planifiées. Parallèlement, il est nécessaire de contrôler strictement l'expérience de gestion et la capacité financière des entrepreneurs afin de garantir l'avancement des projets et d'éviter les pertes financières et le gaspillage des ressources.

Plus la demande spéculative est forte et incontrôlée, plus les prix de l'immobilier augmentent et fluctuent fortement, réduisant ainsi l'accès au logement. Il est donc nécessaire d'étudier la possibilité d'appliquer un taux d'imposition adapté aux actifs accumulés, en fonction de la quantité et de l'ampleur des biens immobiliers détenus, afin de réduire les motivations spéculatives.

En outre, il devrait y avoir des politiques de crédit pour limiter la spéculation, comme l’application de taux d’intérêt plus élevés lors de l’achat d’une deuxième, troisième, etc. propriété.

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