Aidez à déterminer les prix précis des terrains
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier, y compris celui des droits d'usage du sol, ne s'est pas développé de manière stable, transparente et durable jusqu'à présent, et présente de nombreux risques potentiels. Cela s'explique par le fait que le marché immobilier vietnamien est régi par un système de prix fonciers à deux niveaux, où le cadre tarifaire de l'État et celui du marché sont clairement différents.
Cette différence a également engendré de nombreux problèmes et difficultés juridiques, notamment lors de la détermination des prix des terrains et des redevances foncières. De plus, suite à une série d'infractions foncières, de nombreux projets ont été retardés faute d'estimation des prix et du calcul des redevances foncières. De nombreux bureaux d'évaluation craignent également les risques liés à l'évaluation.
Bien que de nombreuses localités appliquent le coefficient K, se rapprochant ainsi de la liste des prix fonciers du prix du marché, la détermination de ce coefficient repose encore sur de nombreux facteurs subjectifs, qui peuvent ne pas correspondre étroitement au prix du marché et ne sont pas adaptés à certains cas. Par conséquent, afin de perfectionner le mécanisme de détermination des prix fonciers, la résolution centrale stipule : abolir le cadre de fixation des prix fonciers, mettre en place un mécanisme et une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché, et définir les fonctions, les tâches et les responsabilités de l'organisme chargé de la détermination des prix fonciers.
Les échanges via la bourse devraient permettre de générer des données transparentes pour aider à évaluer les prix réels des terrains.
De plus, pour déterminer des prix fonciers proches de ceux du marché et en adéquation avec la valeur générée, il est nécessaire de disposer de données sur la valeur immobilière fondée sur l'historique des transferts réels. Selon VARS, l'obligation de réaliser les transactions immobilières via les salles des marchés, l'obligation de paiement par les banques et le contrôle strict des contrats d'achat et de vente de terrains constituent les bases pour fournir des données de prix les plus précises. La constitution d'une base de données garantissant des prix fonciers proches de ceux du marché garantira une harmonie entre les parties. Dès lors, le marché évoluea de manière plus sûre, plus saine et plus durable.
En outre, le fait d'exiger que les transactions immobilières se fassent par l'intermédiaire du parquet aidera également l'État à disposer d'un outil pour gérer les informations sur le marché immobilier, et ainsi rédiger des politiques visant à réguler rapidement le marché immobilier afin qu'il se développe de manière saine et stable.
De plus, l'avantage de négocier via le parquet est également lié à la protection des investisseurs et des acheteurs de maisons, car les parquets sont obligés de vérifier l'authenticité et la légalité du projet avant d'atteindre les consommateurs.
En réponse à cette question, le Dr Nguyen Van Dinh, président de VARS, a également affirmé que les bourses seront les gardiennes, assurant la mise en œuvre des fonctions que l'État réglemente pour éviter l'évasion fiscale, la transparence des sources d'argent et la prévention du blanchiment d'argent et de la fraude.
Toutefois, M. Dinh a déclaré que si les transactions immobilières devaient être réalisées par l'intermédiaire des parquets, ces derniers et les courtisans devraient être plus standardisés, plus professionnels et se conformer à une réglementation stricte. Par conséquent, tous les parquets et courtisans ne souhaitent pas appliquer cette directive, mais beaucoup souhaitent néanmoins se conformer à la loi actuelle, qui n'est pas obligatoire.
Peur de l'augmentation des coûts
Outre les avantages mentionnés ci-dessus, de nombreux avis divergents sur cette réglementation. Premièrement, elle viole les principes régissant les activités commerciales et entrave la liberté d'entreprise telle que stipulée par d'autres lois telles que la loi sur les entreprises et la loi sur les investissements. Par conséquent, les salles de marché immobiliers ne sont pas des organismes de gestion publique et ne fournissent pas de services publics sous autorisation de l'État. Par conséquent, lorsque la réglementation impose à d'autres entités de recourir aux services d'une entreprise, elle crée souvent des inégalités.
De plus, les investisseurs peuvent créer des plateformes immobilières pour vendre leurs propres produits. L'objectif de ces plateformes est alors uniquement de vendre le plus grand nombre de produits possibles aux investisseurs. Par conséquent, les droits des acheteurs ne sont pas garantis.
Aujourd'hui, la plupart des acheteurs et vendeurs immobiliers souhaitent effectuer leurs transactions directement auprès des investisseurs. Pour de nombreux clients, la salle des marchés n'est qu'un lieu d'information, de réponse aux questions des clients et d'accompagnement dans leurs démarches d'achat et de vente.
Les transactions immobilières par l'intermédiaire du parquet suscitent des inquiétudes quant à la possibilité d'augmenter les coûts et de créer des procédures supplémentaires pour les acheteurs de maisons.
Comme sur le marché actuel, les questions qui préoccupent le plus les acheteurs restent les procédures juridiques : le projet est-il recevable à la vente ? Ces informations sont liées aux organismes de gestion de l'État, en particulier au ministère de la Construction, chargé de les vérifier et de les communiquer à la population. Par conséquent, l'accès aux informations sur place ne constitue qu'un premier outil de référence.
Car comme mentionné ci-dessus, dans le but de vendre autant de produits que possible aux investisseurs, il est impossible d'être sûr qu'une entreprise privée telle qu'une salle des marchés immobiliers puisse garantir qu'elle fournit aux clients les informations les plus complètes et les plus précises sur les questions juridiques du projet, en particulier les projets de vente de futurs logements.
De plus, l'achat et la vente de biens immobiliers via le parquet soulèvent également des préoccupations en matière de coûts, de procédures, de personnel et de responsabilités juridiques. Cela place les investisseurs dans une position difficile lorsqu'ils doivent augmenter les coûts des produits, ce qui complique encore davantage les activités d'achat et de vente de biens immobiliers.
De nombreux avis suggèrent qu'au lieu d'exiger des transactions par l'intermédiaire des parquets, la loi devrait stipuler que les investisseurs et les parquets immobiliers doivent soumettre des rapports périodiques aux agences de gestion de l'État afin de consulter la base de données des transactions immobilières. Cela contribuerait à la transparence du marché et permettrait de déterminer les prix des terrains et des appartements en fonction des transactions réelles.
Face aux nombreuses divergences d'opinions sur ce règlement, le ministre de la Construction , Nguyen Thanh Nghi, a récemment déclaré à l'Assemblée nationale que l'organisme de rédaction informait le gouvernement de la nécessité de poursuivre l'étude approfondie et l'intégration des commentaires sur ce contenu afin de garantir la finalisation d'une réglementation sur les salles des marchés immobiliers appropriées, stricte et claire quant aux responsabilités, garantissant ainsi les droits des personnes et des entreprises. Parallèlement, il examinera et finalisera la confirmation des transactions effectuées par les ventes des marchés immobiliers, ainsi que leurs responsabilités et obligations.
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