Les nouvelles responsabilités des investisseurs de projets immobiliers
S'adressant au journal Kinh te & Do thi au sujet des nouvelles responsabilités des investisseurs dans les projets immobiliers, l'avocate Pham Thi Bich Hao, directrice du cabinet Duc An Law Company Limited, a déclaré que, conformément aux dispositions de l'article 17 de la loi sur les affaires immobilières, il est interdit d'autoriser d'autres organisations ou personnes à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente, de transfert, de location-vente de logements, de travaux de construction, de superficie de construction, de droits d'utilisation des sols avec infrastructures techniques dans les projets immobiliers. Cette réglementation vise à éviter les violations dans les unités autorisées à signer des contrats de dépôt et de transfert.
Parallèlement, la construction de logements, d'ouvrages de construction, d'infrastructures techniques et d'infrastructures sociales doit être conforme à la planification détaillée, à la conception approuvée, au permis de construire et au contenu de l'approbation d'investissement du projet par les organismes publics compétents ; elle doit également respecter les normes de construction. Cette nouvelle réglementation, par rapport à la loi de 2014 sur l'immobilier, vise également à empêcher certains investisseurs de construire des logements non conformes aux plans approuvés et aux permis de construire.
La loi sur les affaires immobilières de 2023 (composée de 10 chapitres et 83 articles) entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2025 et remplacera la loi sur les affaires immobilières de 2014.
Nouvelles réglementations relatives aux paiements, à la location-vente de logements et aux travaux de construction à venir, conformément à l'article 25, clause 2, de la loi de 2023 sur l'immobilier : le paiement des loyers, des travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction à venir est effectué en plusieurs versements. Le premier versement ne doit pas dépasser 30 % de la valeur du contrat, acompte compris. Les versements suivants doivent être cohérents avec l'avancement des travaux jusqu'à la remise du logement, des travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction au locataire. Le montant total de l'acompte versé au bailleur ne doit pas dépasser 50 % de la valeur du contrat de location-vente de logements, de travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction. Le montant restant est calculé comme un loyer à payer au bailleur dans un délai déterminé, comme convenu dans le contrat.
L'article 29 de la Loi sur l'immobilier prévoit de nouvelles dispositions concernant les exigences relatives aux droits d'utilisation du sol et aux infrastructures techniques des projets immobiliers. Par conséquent, les projets immobiliers dotés de droits d'utilisation du sol et d'infrastructures techniques mis en exploitation doivent satisfaire aux exigences suivantes :
Exigences spécifiées à l'article 11 de la présente loi ; investissement achevé dans la construction d'ouvrages d'infrastructure technique selon la planification détaillée approuvée, avancement du projet approuvé par les agences d'État compétentes conformément aux règlements de la loi sur la construction, de la loi sur l'urbanisme, de la loi sur l'investissement ; assurer la fourniture d'électricité, d'approvisionnement en eau, de drainage, de collecte des déchets, de services de traitement des eaux usées ; assurer la connexion au système d'infrastructure commun de la zone avant le transfert, la location, la sous-location des droits d'utilisation des terres ; le transfert, la location, la sous-location des droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique doivent être conformes aux objectifs d'investissement et au contenu du projet d'investissement approuvé par les agences d'État compétentes.
Nouveaux points à noter pour les parties participant aux transactions
Selon l'avocate Pham Thi Bich Hao, concernant la réglementation des dépôts dans le secteur du logement et des futurs travaux de construction, pour garantir la véritable nature du dépôt et en même temps limiter les risques pour l'acheteur, le locataire, qui est souvent la partie la plus faible, la loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule : Le dépôt pour l'achat d'une maison constitué à l'avenir ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.
La loi actuelle de 2014 sur les activités immobilières ne réglemente pas spécifiquement les dépôts lors de l'achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers à constituer dans le futur.
Conformément à la nouvelle réglementation de l'article 23, clause 5, de la loi sur les activités immobilières de 2023, le contenu est le suivant : les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts de garantie ne dépassant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-vente des maisons, des travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions de mise en exploitation conformément aux dispositions de la présente loi. Le contrat de dépôt de garantie doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-vente des maisons, des travaux de construction et la surface de plancher des travaux de construction.
En conséquence, les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-achat des maisons et des futurs travaux de construction que lorsqu'ils remplissent les conditions de mise en activité.
Le contrat de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente, le prix de location-achat de la maison, le projet de construction et la superficie du projet de construction.
Les logements et les travaux de construction formés à l'avenir ne peuvent être mis en activité que s'il existe l'un des documents suivants sur les droits d'utilisation du sol : permis de construire ; avis de début de construction ; documents sur l'acceptation de la construction achevée de l'infrastructure technique...
Élargir les droits des investisseurs vietnamiens résidant à l'étranger
L'avocate Pham Thi Bich Hao a déclaré qu'un autre nouveau point notable de la loi de 2023 sur les activités immobilières est la modification des réglementations relatives à la forme et à la portée des activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger.
L'article 10 dispose que les personnes autorisées à exercer une activité commerciale sont les Vietnamiens résidant à l'étranger, citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité, qui sont autorisés à entrer au Vietnam et à exercer une activité immobilière sous les formes prescrites par les organisations et les particuliers vietnamiens exerçant une activité immobilière. Les Vietnamiens résidant à l'étranger, non citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité, sont autorisés à entrer au Vietnam et à exercer une activité immobilière sous les formes suivantes :
L'investissement dans la construction de logements et les travaux de construction associés aux droits d'utilisation du sol en vue de la vente, de la location ou de la location-vente par le biais de projets immobiliers doit respecter la forme, le but et la durée de l'utilisation du sol tels que prescrits par la loi sur le foncier ;
L'investissement dans la construction d'infrastructures techniques dans des projets immobiliers aux fins de transfert, de location et de sous-location de droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques doit être conforme à la forme, à l'objectif et à la durée d'utilisation des terres tels que prescrits par la loi sur le foncier ;
Formes d'activité immobilière spécifiées aux points d et g de l'article 1 du présent article.
« Par rapport à la loi actuelle sur les activités immobilières, la nouvelle loi fournit des réglementations plus détaillées sur les formes d'activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger, élargissant les droits des investisseurs qui sont des Vietnamiens résidant à l'étranger pour attirer des capitaux pour le marché immobilier », a déclaré l'avocate Pham Thi Bich Hao.
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