Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs regrettent ! (Article précédent)

Le marché immobilier a dépassé sa phase la plus dynamique. Cependant, les transactions immobilières par le biais de contrats de prêt persistent, avec des conséquences qui ne se sont pas résolues du jour au lendemain. Par conséquent, avant que l'agence de gestion de l'État ne durcisse davantage la réglementation, il est conseillé d'examiner attentivement les termes du contrat de prêt lors de la signature d'une transaction immobilière afin d'éviter tout dilemme.

Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs regrettent ! (1re partie) - Extrait du « point chaud » du Plan d'étage 584

Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs regrettent ! (2e partie) – Le piège de la coopération ou de la mobilisation de capitaux

Les clients doivent rechercher et choisir des produits immobiliers avec un statut juridique clair et des investisseurs réputés (sur la photo : zone urbaine de Xuan Hung, quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa ). Photo : PV

« Le stylo tombe, le poulet meurt »

Revenons à l'histoire de Mme LD, une cliente qui a acheté un terrain au MBQH 2125 phase 2. Mme LD a déclaré : « Après avoir conclu un accord d'achat et de vente avec le propriétaire, j'ai entrepris les démarches pour transférer le nom du contrat de prêt auprès de la société. Avant de signer le contrat, je n'ai pas étudié attentivement les aspects juridiques du projet, notamment les informations sur le produit à acheter (une maison brute), mais j'ai simplement pensé que j'achetais un terrain. J'ignorais l'importance de la procédure de prêt pour obtenir le droit d'acquérir le produit. Lorsque l'investisseur a annoncé que la maison devait être construite en urgence, j'ai relisé le contrat ; j'ai également pris connaissance des réglementations juridiques et constaté que les transactions par le biais de contrats de prêt étaient très risquées. Désormais dans une position « passive », ma famille a dû se plier aux exigences de l'investisseur. »

« Si nous étudions attentivement les informations sur les conditions d'achat et de vente de futurs logements ainsi que la légalité du contrat de prêt et les procédures compliquées impliquées, non seulement moi, mais beaucoup de gens n'achèteront pas de terrain sous cette forme mais chercheront des parcelles de terrain avec un statut juridique clair pour effectuer des transactions » - Mme LD a partagé plus d'informations.

Le client LT C, qui a acheté le terrain au MB 584, a déclaré : « … avant de signer la transaction avec un contrat de prêt, le courtier m’a conduit au bureau de direction de BNB Company Limited pour présenter le sous-livre et m’a promis que, une fois le projet validé, le certificat de droits d’utilisation du sol serait immédiatement transféré. Faisant confiance à l’investisseur et au courtier, j’ai signé un contrat de prêt pour l’achat de deux terrains adjacents. Si je construis une maison, j’ai peur de perdre « la vache et l’étable » ; mais si je ne construis pas, je ne sais pas quand je pourrai récupérer l’argent investi… ».

Français L'investisseur du projet de zone commerciale et résidentielle Lot A-TM3 (abrégé en Site A-TM3), dans le quartier de Dong Huong, ville de Thanh Hoa, BNB Company Limited, a également « remué » lorsque les clients ont fortement réagi à l'entreprise depuis avril 2023. Selon de nombreux clients du Site A-TM3, l'investisseur a montré des signes d'ambiguïté sur les informations du produit, en « faisant la publicité » de terrains à vendre mais en les « transformant en » maisons inachevées ; en forçant en même temps les clients à payer des sommes déraisonnables lorsqu'ils veulent investir dans la construction de leurs propres maisons.

Cependant, au moment où l'entreprise a mobilisé des capitaux sous la forme d'un contrat de prêt, le plan A-TM3 contenait une décision approuvant les résultats de la sélection des investisseurs et la décision n° 3345/QD-UBND du 21 août 2019 du Comité populaire provincial indiquait clairement l'ampleur du projet et le produit final était une maison brute, avec finition extérieure. La signature « accidentelle » de ces contrats a été forcée par les clients, car même s'ils souhaitaient liquider le contrat, récupérer l'argent investi n'était pas facile, surtout dans le contexte du marché immobilier atone et des difficultés actuelles des entreprises.

Le journal Thanh Hoa avait déjà reçu une demande d'aide de la part de plusieurs ménages des districts de Nong Cong et de Thieu Hoa, ainsi que de la ville de Thanh Hoa, concernant l'achat d'un terrain dans le cadre d'un prêt. Cependant, lorsque le terrain a été remis à l'acheteur, il était occupé par un tiers.

Selon l'avocate Le Thi Phuong, directrice de la société Le Phuong Hoang Law Company Limited, du barreau provincial de Thanh Hoa, il existe deux formes de contrats de prêt et, dans les deux cas, les clients sont désavantagés.

Premièrement, si le contrat de prêt ne contient aucune clause démontrant que le montant du prêt est lié à la valeur du terrain ou des biens rattachés au terrain dans le cadre du projet de l'emprunteur, il n'a pas force obligatoire pour l'emprunteur (qui est également l'investisseur du projet) de transférer au prêteur le droit d'usage du terrain ou des biens spécifiques rattachés au terrain. Ce contrat est un simple contrat de prêt civil. Le risque est que, lorsque le bien immobilier est éligible au transfert et que son prix augmente à son profit, l'investisseur ne conclue pas de contrat de transfert immobilier, mais s'engage uniquement à rembourser le principal et les intérêts (le cas échéant) au prêteur, ce qui entraînerait une perte financière pour ce dernier.

Deuxièmement, le contrat contient des éléments démontrant le lien entre le montant du prêt et le terrain ou la maison faisant partie du projet de l'emprunteur. Il peut s'agir d'une transaction fictive, dissimulant la transaction réelle, qui est une transaction immobilière conclue ultérieurement (le projet n'étant pas encore éligible à la vente conformément aux dispositions légales). Dans ce contrat, en cas de litige, si l'une des deux parties porte l'affaire devant les tribunaux, il existe un risque que la transaction fictive (une transaction de prêt) et la transaction dissimulée (une transaction immobilière) soient déclarées nulles par le tribunal. La conséquence juridique est que le prêteur (acheteur) ne récupère que l'argent, mais pas le bien immobilier.

Apprenez attentivement la loi

En tant que canal d'investissement potentiel, les biens immobiliers créés à l'avenir présentent toutefois de nombreux risques potentiels si l'acheteur ne vérifie pas soigneusement la légalité du projet pour garantir des transactions légales.

La loi prévoit désormais des règles très précises sur les formes de transactions immobilières. Selon M. Vu Thanh Binh, directeur adjoint du département de la construction de Thanh Hoa, après l'entrée en vigueur de la loi sur les transactions immobilières, le département de la construction a mis en place de nombreuses formes de communication et de diffusion auprès des organisations et des particuliers afin de se conformer aux dispositions de la loi sur les transactions immobilières, en particulier celles concernant les biens immobiliers futurs.

En conséquence, conformément à l'article 55 de la loi immobilière n° 66/2014/QH13, les conditions pour que les biens immobiliers créés ultérieurement puissent être mis en exploitation sont les suivantes : documents relatifs aux droits d'utilisation du sol, documents de projet, plans de construction approuvés par les autorités compétentes, permis de construire (si nécessaire), documents de réception des travaux d'infrastructures techniques correspondant à l'avancement du projet ; dans le cas d'immeubles d'habitation ou d'immeubles à usage mixte à usage d'habitation créés ultérieurement, il doit exister un procès-verbal de réception des travaux d'achèvement des fondations de l'immeuble. De plus, avant de vendre, de louer ou d'acheter un logement créé ultérieurement, l'investisseur doit notifier par écrit à l'agence provinciale de gestion du logement que le logement remplit les conditions de vente ou de location-achat.

Français Par ailleurs, l'article 19 du décret n° 99/2015/ND-CP stipule également la signature de contrats de mobilisation de capitaux pour le développement de logements commerciaux. En conséquence, la signature de contrats de mobilisation de capitaux pour l'investissement dans la construction de logements commerciaux ne peut être effectuée que sous les formes prescrites aux clauses 2, 3 et 4 de l'article 69 de la loi sur le logement et doit respecter les réglementations suivantes : Les parties participant à un apport en capital, une coopération d'investissement, une coopération commerciale, une coentreprise et une association ne sont autorisées à répartir les bénéfices (en espèces ou en actions) que sur la base du ratio d'apport en capital tel que convenu dans le contrat ; l'investisseur n'est pas autorisé à appliquer la forme de mobilisation de capitaux prescrite dans ce point ou d'autres formes de mobilisation de capitaux pour diviser les produits de logement ou pour donner la priorité à l'enregistrement, au dépôt et au droit d'acheter un logement ou pour diviser les droits d'utilisation du sol dans le projet pour la partie recevant la mobilisation de capitaux.

De nombreux clients qui construisent des maisons sur le lot A-TM3 du projet de zone commerciale et résidentielle, quartier Dong Huong, ville de Thanh Hoa, sont inquiets car ils ne savent pas quand l'investisseur effectuera les procédures d'octroi des certificats de droit d'utilisation du sol. Photo : PV

M. Vu Thanh Binh recommande : « Lors de transactions immobilières, les clients doivent bien comprendre les dispositions de la loi, en particulier les documents juridiques du projet, la capacité de l'investisseur et les réglementations sur les conditions d'achat et de vente de capitaux pour développer de futurs logements afin d'éviter les risques lorsqu'ils s'impliquent dans des projets dont le statut juridique n'est pas clair. »

Cependant, en réalité, pour « échapper » aux réglementations de gestion de l’État, les investisseurs utilisent de nombreuses « astuces » différentes et, dans la plupart des cas, l’achat et la vente de futurs logements ou la mobilisation de capitaux se font par le biais de transactions civiles avec les concepts de « contrats de prêt », « dépôts », « contrats de coopération »… « Les agences de gestion de l’État n’ont aucune base pour gérer ces formes de transactions », a ajouté M. Vu Thanh Binh.

Avec l'effervescence du marché immobilier de Thanh Hoa, les produits immobiliers sont toujours aussi chers que des crevettes fraîches. La plupart des projets ont été vendus et ont transité par de nombreux investisseurs secondaires, alors qu'ils n'étaient encore que sur papier. Cependant, selon les données du Département de la Construction, seuls 30 des 104 projets approuvés par la politique d'investissement ont été déclarés éligibles à l'achat, à la vente ou à la mobilisation de capitaux, ce qui prouve que les cas de « contournement de la loi » en matière d'achat et de vente sont monnaie courante. Heureusement, nous avons rencontré un investisseur réputé qui a utilisé les capitaux mobilisés à bon escient, et les droits du client ont été garantis. Dans le cas d'un investisseur « notoire » qui a « récupéré » l'argent pour investir dans d'autres projets, le fait que les clients n'aient pas reçu le produit immobilier ou aient rencontré des difficultés par la suite a eu de lourdes conséquences.

Face aux problèmes rencontrés par les clients, notamment le chevauchement des attributions foncières et les retards dans l'octroi des certificats d'utilisation des terres, Maître Le Thi Phuong, directrice du cabinet d'avocats Le Phuong Hoang Law Company Limited, membre du Barreau provincial de Thanh Hoa, conseille : si l'investisseur n'a pas encore finalisé les procédures d'octroi des certificats d'utilisation des terres à l'acheteur, un litige peut survenir entre les deux parties. En cas d'échec des négociations, l'acheteur peut intenter une action en justice contre le vendeur. Si, pour un même terrain, l'investisseur signe un contrat de prêt avec enregistrement de volontés, voire un contrat de vente avec plusieurs clients, il existe des signes d'appropriation frauduleuse de biens, conformément à l'article 174 du Code pénal de 2015, modifié et complété en 2017 ; les clients dans ce cas doivent déposer une requête auprès de l'agence d'enquête policière pour acceptation et résolution.

Groupe de reporters

Source : https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm