Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ?

Le marché continue d'être difficile à court terme

Selon l'expert immobilier Nguyen Van Duc, la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la loi foncière (modifiée) adoptées par l'Assemblée nationale sont les corridors juridiques pour aider le marché immobilier à se développer de manière saine et durable.

Toutefois, ces lois n’entreront pas en vigueur avant début 2025, et M. Duc s’inquiète du nombre d’entreprises et de clients qui seront en mesure de « supporter le fardeau » et de survivre pendant cette période.

Immobilier - Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ? — Les experts affirment que le marché immobilier ne s’est pas amélioré.

Toutefois, du point de vue de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier connaîtra une forte reprise. Depuis longtemps, une série de projets sont restés en sommeil, attendant la résolution de problèmes juridiques (70 % des problèmes des entreprises immobilières).

La loi foncière de 2024 devrait donc lever les obstacles juridiques et permettre à de nombreux projets de se relancer et d'être rapidement commercialisés. Les nouveautés de la loi foncière de 2024 auront un impact considérable sur les acteurs du marché immobilier.

L'expert immobilier Nguyen Van Duc a déclaré que la situation générale du marché immobilier ne s'était pas améliorée et que des difficultés subsistaient à court terme.

Concernant le segment des maisons de ville et des villas, cet expert prédit une situation de marché calme et une faible liquidité. Les projets de maisons de ville et de villas en centre-ville seront difficiles à vendre, car ils sont soumis aux exigences de l'« identification immobilière » et de la « taxe d'habitation ».

Ces dernières années, les agences immobilières se sont principalement concentrées sur les investissements dans les produits haut de gamme. Les prix des villas et des maisons de ville sont élevés et ont connu une hausse vertigineuse en peu de temps. Elles proposent des produits destinés aux riches et se désintéressent des produits « abordables », destinés à la majorité de la population, notamment aux personnes à faibles revenus. Lorsque des projets sont lancés en masse dans le but de réaliser des profits sans apporter de bénéfices à la communauté et à la société, cela signifie que leur stratégie commerciale est complètement erronée.

Des dizaines de milliers de condotels, de maisons de ville et de villas de villégiature sont gelés. En conséquence, les entreprises, les clients et les banques subiront de lourdes pertes. Il s'agit de la plus grande catastrophe pour le marché immobilier à l'heure actuelle.

Dans un contexte où de nombreuses entreprises ne peuvent vendre leurs produits, faire tourner leur capital et ne disposent pas des ressources financières nécessaires à leur restructuration, leurs comptes sont gelés, tandis que le paiement des intérêts et l'échéance des obligations bancaires pèsent lourdement sur elles. De plus, de nombreux projets sont bloqués, certains même confrontés à des problèmes juridiques, ce qui plonge les entreprises dans un état d'« anxiété », et même celles qui manquent de potentiel économique risquent de « disparaître », explique M. Duc.

Le segment des appartements continue d'augmenter ses prix

Dans le segment des appartements, l'expert Nguyen Van Duc a estimé qu'il s'agit du segment avec le meilleur taux d'absorption sur le marché aujourd'hui, cependant, l'offre de ce segment ne s'est pas améliorée en raison de la rareté des projets avec permis de construire et du très petit nombre d'immeubles d'appartements mis en œuvre dans le centre-ville.

La rareté des projets et l'offre insuffisante pour répondre à la demande expliquent la persistance de prix de vente moyens élevés. Ce segment continuera de croître en raison de la hausse des coûts du foncier et de la construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité.

Immobilier - Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ? (Figure 2). — Le segment des appartements continue d’augmenter en prix.

Les dernières statistiques de Savills montrent qu'à Hanoï , fin 2023, les prix des appartements se situaient entre 51 et 70 millions de VND/m² et que 49 % des appartements vendus se situaient dans cette fourchette de prix. En conséquence, le segment des appartements a établi un nouveau seuil de prix. Les appartements dont le prix était supérieur à 4 milliards de VND représentaient 42 % du nombre d'appartements vendus en 2023. Les appartements dont le prix était compris entre 2 et 4 milliards de VND représentaient 55 % de la part de marché. Seuls 3 % des appartements étaient vendus à moins de 2 milliards de VND.

De même, à Hô-Chi-Minh-Ville, les prix des appartements continuent d'augmenter, notamment dans les projets du centre-ville. En effet, le marché manque de projets d'appartements abordables à des prix inférieurs à 25 millions de VND/m², mais se concentre principalement sur les segments d'appartements milieu et haut de gamme, éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions.

Selon un rapport du Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville, en 2023, la ville comptera 19 projets de logements commerciaux (représentant 17 753 unités) éligibles à la vente et à la location-vente. Il convient de noter que le segment milieu de gamme compte 5 051 unités, le segment haut de gamme 11 334 unités et qu'il n'existe aucun projet dans le segment des appartements abordables.

Dans le secteur du logement social, M. Nguyen Van Duc a reconnu une amélioration et des perspectives encourageantes par rapport à 2023. Cependant, ce segment ne bénéficie pas à de nombreuses entreprises investissant en raison de procédures complexes et d'un contexte économique défavorable. « La nouvelle réglementation de la loi sur le logement (modifiée) est plus ouverte, facilitant l'accès au logement social pour les personnes défavorisées. »

« Cependant, la mise en œuvre de la loi prend du temps. L'objectif d'un million de logements sociaux sera difficile à atteindre comme prévu si le gouvernement ne se dote pas d'une vision stratégique et de méthodes pratiques et scientifiques, au lieu de s'appuyer uniquement sur les entreprises. Nous nous sommes fixés comme objectif de construire un million de logements sociaux d'ici 2030, mais en réalité, les capitaux et les mécanismes font encore défaut », a déclaré M. Nguyen Van Duc.

M. Tran Van Binh, secrétaire général de la VARS, a déclaré que la légalité est la principale préoccupation des entreprises, car elle est le facteur clé de la création et du développement de projets immobiliers. Par conséquent, la résolution des problèmes de politique foncière créera une dynamique favorable à la reprise du marché immobilier. Les plus évidents concernent la planification, les plans d'aménagement du territoire et le renforcement de la publicité, de la transparence et de la participation citoyenne à l'aménagement du territoire. De plus, les enchères et les appels d'offres créeront un environnement concurrentiel équitable pour les entreprises immobilières.

Ngan Giang

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