Événements marquants du marché immobilier vietnamien en 2024

Le secteur immobilier vietnamien a connu un tournant décisif avec l'adoption de trois nouvelles lois sur l'immobilier. Par ailleurs, le marché a également connu des fluctuations sans précédent sur les segments des appartements et des terrains aux enchères…

L'Assemblée nationale adopte trois lois sur l'immobilier

L'approbation par l'Assemblée nationale des lois foncières, du logement et des affaires immobilières a été l'événement immobilier le plus marquant de l'année écoulée. Il s'agit d'un point de départ important pour que le marché entre dans une « ère de croissance ».

Les trois nouvelles lois immobilières constitueront une base solide pour favoriser le développement du marché immobilier. Photo : Assemblée nationale

Avec un total de 420 dispositions à examiner, les agences ont dû travailler à pleine capacité pour pouvoir mettre en vigueur ces lois importantes à partir du 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que prévu initialement.

En particulier, la présence de la loi foncière de 2024 devrait résoudre les goulots d’étranglement liés aux procédures d’attribution des terres, à l’évaluation des terres, au défrichement des sites, etc. Un cadre juridique solide constituera une rampe de lancement pour aider les projets à accélérer la mise en œuvre, débloquant ainsi l’offre pour le marché.

La révision de la loi sur le logement se distingue par la souplesse de la réglementation, qui crée les conditions nécessaires à la promotion du logement social et contribue à résoudre le problème de la sécurité sociale. Concernant la loi sur l'immobilier, la nouvelle réglementation porte un coup dur au lotissement et à la vente de terrains, limitant la spéculation et l'inflation des prix, et garantissant le bon développement du marché.

En général, la présence des trois lois immobilières modifiées constitue non seulement une étape importante dans le perfectionnement du système juridique, mais ouvre également de nombreuses nouvelles opportunités pour le marché immobilier vietnamien, tout en contribuant au développement global de l' économie .

Lancement d'une nouvelle liste de prix des terrains, les prix ont augmenté des dizaines de fois

Le quatrième trimestre 2024 marque la mise à jour des prix fonciers dans de nombreuses localités. Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï sont particulièrement concernées, où les prix des terrains ont été multipliés par dix après ajustement.

Selon la nouvelle grille tarifaire des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville, le prix le plus élevé enregistré est de 687,2 millions de VND/m², appliqué aux rues Nguyen Hue, Dong Khoi et Le Loi (1er arrondissement). Ainsi, sans calculer le coefficient K, ce prix est 4,2 fois supérieur à l'ancienne grille tarifaire.

Cependant, cette augmentation n'est toujours pas comparable à celle des quartiers périphériques. Plus précisément, le prix le plus élevé pour l'autoroute Song Hanh 22 (district de Hoc Mon) est de 32 millions de VND/m², soit une augmentation de 23 fois. Pour la rue Dang Cong Binh (district de Hoc Mon), le nouveau prix est de 18,5 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 12 fois.

Actuellement, la rue Hang Dao est l'un des endroits où les prix fonciers sont les plus élevés à Hanoï. Photo : Thanh Vu

Le marché immobilier de Hanoï a également clôturé une année 2024 mouvementée en remaniant la grille des prix des terrains. Dans le district de Dong Da, la rue Cat Linh a enregistré une multiplication par 3,45 des prix des terrains, atteignant 264,13 millions de VND/m². Non loin derrière, la rue Chua Boc, associée à l'Académie bancaire, a également enregistré un prix atteignant 240,12 millions de VND/m², soit 3,45 fois plus élevé que l'ancien prix.

Dans le district de Hai Ba Trung, le prix du terrain de la rue Nguyen Quyen a été multiplié par 8, atteignant 206,31 millions de VND/m². De même, le prix du terrain de la rue Giai Phong, qui dessert de nombreuses grandes universités, a été multiplié par 7,8, atteignant 188,09 millions de VND/m².

Les chiffres mentionnés ci-dessus, bien que relativement élevés, ne peuvent toujours pas être comparés aux prix des terrains dans le district de Hoan Kiem. Sur la rue Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan), le prix le plus élevé du terrain n'était auparavant que de 114 millions de VND/m². Cependant, il a maintenant bondi à 695,3 millions de VND/m², soit une multiplication par six. De même, sur la rue Nha Tho, le prix a également été multiplié par 5,5, passant de 125,4 millions de VND/m² à 695,3 millions de VND/m².

L'immobilier industriel conserve son attrait

Le marché immobilier industriel des principales régions économiques du Nord et du Sud demeure un pôle d'attraction pour les investissements. Selon les données compilées à partir de rapports, au troisième trimestre 2024, le taux d'occupation des parcs industriels a atteint 77 %.

Des localités comme Hô-Chi-Minh-Ville, Dong Nai, Binh Duong… se lancent dans la création de nouveaux parcs industriels. Photo : Le Toan

Parmi eux, les prix de location de l'immobilier industriel dans le Nord ont enregistré une hausse de 5,7 % sur un an, atteignant une moyenne de 130 USD/m²/cycle de location. Dans le Sud, le prix moyen de location a atteint 176 USD/m²/cycle de location, en hausse de 5,6 % par rapport à la même période l'an dernier.

Il est à noter qu'au cours de la période allant de 2020 à septembre 2024, l'immobilier industriel est le principal type de valeur de transaction de fusions et acquisitions (M&A) dans le secteur immobilier, représentant 40 %.

La performance stable du secteur de l'immobilier industriel est soutenue par l'augmentation des IDE. De nombreuses grandes entreprises, notamment du secteur des hautes technologies, réévaluent le potentiel de développement du Vietnam, dans le contexte de la stratégie « Chine + 1 » de plus en plus répandue.

Ce segment bénéficie également d'un accès facilité au crédit bancaire, le coefficient de risque de ce type étant passé de 200 % à 160 %. Cet ajustement de la Banque d'État encouragera les banques commerciales à prêter activement des capitaux pour la réalisation de projets immobiliers dans les parcs industriels, attirant ainsi davantage de grands acteurs du marché.

Les progrès dans le développement du logement social restent lents

Dans le projet de développement de plus d'un million de logements sociaux, le pays vise à achever 130 000 unités en 2024. Cependant, selon un rapport du ministère de la Construction, les provinces et les villes n'ont achevé qu'environ 21 000 unités, soit plus de 16 % du plan.

Le nombre actuel de logements sociaux ne suffit toujours pas à répondre aux besoins de logement de la population. Photo : Thanh Vu

Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï, les deux villes en tête en termes d'objectifs de construction, n'ont atteint respectivement que 21 % et 37 % du plan. Cette situation est similaire à celle d'autres localités comme Binh Duong (37 %) et Dong Nai (16 %). Certaines localités, comme Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu et Ca Mau, n'ont même pas encore achevé de projets.

De 2021 à aujourd'hui, le pays a mis en œuvre 644 projets de logements sociaux, représentant 580 109 unités. Parmi ceux-ci, seuls 96 projets ont été achevés, représentant plus de 57 620 unités. La construction de 133 projets, représentant plus de 110 200 unités, a débuté. Les 415 projets restants ont été approuvés au titre des politiques d'investissement, ce qui permettra de fournir plus de 412 200 unités s'ils sont achevés.

L'avancement du décaissement du programme de crédit de 120 000 milliards de VND n'est pas non plus plus optimiste. Selon le ministère de la Construction, fin octobre 2024, le taux de décaissement n'était que de 1,5 %, soit environ 1 783 milliards de VND. Sur ce montant, pour le groupe des acquéreurs de logements, ce programme n'a prêté qu'environ 150 milliards de VND.

Les prix des appartements à Hanoi augmentent « rapidement »

En 2024, les prix des appartements à Hanoï ont augmenté à un rythme effréné. Selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, tandis qu'à Hô-Chi-Minh-Ville, la hausse n'a été que de moitié.

À Hanoï, les prix des appartements ont augmenté simultanément sur les marchés primaire et secondaire. Photo : Thanh Vu

Selon les données recueillies par des sociétés d'études de marché, le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï s'élève actuellement à 70 millions de VND/m², soit une hausse d'environ 28 % par rapport à l'année dernière. La forte hausse du marché primaire a également entraîné une flambée des prix des appartements anciens. Le prix moyen des appartements secondaires s'élève actuellement à environ 50 millions de VND/m², soit une hausse de plus de 40 % par rapport à l'année dernière.

La forte hausse des prix des appartements à Hanoï l'année dernière s'explique par la rareté de l'offre de logements dans les segments moyen et bas de gamme. Bien que le nombre de nouveaux projets lancés ait augmenté, 75 % des nouveaux produits appartiennent au segment haut de gamme. De plus, la hausse simultanée des coûts tels que le terrain, les matériaux de construction et la main-d'œuvre a également un impact significatif sur le prix de revient des produits.

Perturbations lors des ventes aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoi

Depuis début 2024, les investisseurs immobiliers ont dû réévaluer le marché des enchères foncières dans les banlieues de Hanoï. Les autorités des districts comme Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, etc., ont constamment remporté de gros succès, grâce à des enchères attirant des centaines, voire des milliers de participants, et générant des revenus pouvant atteindre des centaines de milliards de dongs.

Le marché aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoï a été « attisé » par de nombreux groupes. Photo : Thanh Vu

Et ce n'est pas tout : de nombreux terrains affichent des prix d'adjudication sans précédent. Par exemple, dans le district de Hoai Duc, le lot d'angle LK03-12, situé dans le quartier de Long Khuc, a atteint un prix d'adjudication de 133,3 millions de VND/m². Dans le district de Thanh Oai, c'est le lot LK03-10, situé dans le quartier de Ngo Ba, qui a atteint un prix d'adjudication de plus de 100,5 millions de VND/m². À Ha Dong, le lot « reine de beauté » 1A-03 a atteint un prix d'adjudication de 262 millions de VND/m².

Selon le ministère de la Construction, ces chiffres records sont dus à une mauvaise gestion et à une mauvaise mise en œuvre des enchères. Dans certains cas, des investisseurs se sont groupés et sont tombés d'accord pour payer des prix bien supérieurs au prix de départ. Ils ont ensuite « abandonné leur dépôt » après avoir remporté l'enchère, cherchant à fixer un prix virtuel pour réaliser un profit.

Cependant, cette « fièvre » n'a pas duré longtemps. À partir du quatrième trimestre 2024, le prix d'adjudication de nombreux terrains a chuté de 20 à 50 % par rapport au début de l'année. De plus, l'image des terrains mis aux enchères en banlieue a été sérieusement ternie, en raison du prix exorbitant de 30 milliards de VND/m² dans la commune de Quang Tien, district de Soc Son. Quatre jours seulement après l'incident, le Service d'enquête de la police municipale de Hanoï a enquêté sur cinq personnes pour violation de la réglementation relative aux ventes aux enchères immobilières.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html