Büromarkt verzeichnet Mietrückgang

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Laut einem Bericht des Bauministeriums werden die Büromieten in Großstädten im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal voraussichtlich um 9 bis 22 % sinken. Gleichzeitig nimmt die Zahl der zurückgegebenen Büros und der Trend zur Verlagerung von Büros aus dem Zentrum in die umliegenden Gebiete zu.

In Ho-Chi-Minh-Stadt kam es im Vergleich zum Vorquartal zu vermehrten Rückgaben und Büroverlagerungen in die umliegenden Innenstadtgebiete. Dies führte dazu, dass die Auslastung einiger Büros in zentralen Bezirken wie Tan Binh und Phu Nhuan auf 15–25 % stieg. Um dieser Situation gerecht zu werden, mussten viele Gebäude die Anreize erhöhen, die Mietpreise senken oder die Laufzeit einzelner Verträge verlängern.

Der starke Anstieg des Angebots hat dazu geführt, dass viele Büroflächen im Zentrumsbereich (siehe Abbildung 1) zur Miete aufgegeben wurden. — In den zentralen Bezirken nimmt der Büroleerstand zu.

Laut einer CBRE-Studie wird 2023 das Jahr mit dem höchsten Wachstum des Büroflächenangebots in Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2019 sein. Knapp 170.000 m² neu vermietete Fläche werden fertiggestellt, hauptsächlich in erstklassigen Büroprojekten in attraktiven Lagen. Im gesamten Jahr 2023 verzeichnete Ho-Chi-Minh-Stadt fast 80.000 m² an Büroflächen, von denen mehr als 90 % auf vier neu fertiggestellte erstklassige Gebäude entfielen.

Im vergangenen Jahr machten Umzugstransaktionen jedoch weiterhin einen großen Anteil von fast 48 % aus. Die meisten dieser Transaktionen zielten auf den Umzug in neuere, hochwertigere Büros mit wettbewerbsfähigen Mietpreisen ab. Dementsprechend stieg die Leerstandsquote bei Projekten der Kategorie A im Vergleich zum Vorjahr um 12,5 Prozentpunkte auf 18,6 % und bei Projekten der Kategorie B um 1,4 Prozentpunkte auf 10,1 %.

Auch in einem aktuellen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) heißt es, dass die Belegungsrate von Bürogebäuden zurückgegangen sei und in der kommenden Zeit ein Überangebot zu erwarten sei. Der Grund dafür sei, dass der Markt viele neue, hochwertige Angebote eröffne, während alte Bürogebäude nicht proaktiv renoviert und modernisiert würden. Die Zahl der Unternehmen, die ihre Räumlichkeiten zurückgeben, habe insbesondere zum Jahresende aufgrund finanzieller Schwierigkeiten stark zugenommen.

Darüber hinaus wirken sich die Gewohnheit und der Trend zur Fernarbeit sowie die Situation kleiner Unternehmen, die für Räumlichkeiten zahlen und aus Kostengründen Wohnungen und Privathäuser zu niedrigen Preisen mieten möchten, ebenfalls erheblich auf die Belegungsrate von Bürogebäuden aus.

Der starke Anstieg des Angebots hat dazu geführt, dass viele Büroflächen im Zentrumsbereich (siehe Abbildung 2) zur Miete aufgegeben wurden. — Auch die Verlagerung aus der Innenstadt in neue Bürogebäude hat zu sinkenden Mieten geführt.

Hinsichtlich der Mietpreise geht VARS davon aus, dass die Preise weiterhin stabil bleiben und bei neuen, hochwertigen Bürogebäuden oder bei Verlängerungen bestehender Verträge sogar leicht steigen werden.

In Hanoi liegt die Miete für erstklassige Büroflächen zwischen 25 und 50 USD/m²/Monat, zuzüglich Servicegebühren zwischen 4 und 8 USD/m²/Monat. Die Miete für Gebäude der Kategorie B liegt je nach Region zwischen 12 und 28 USD/m²/Monat. Die Gesamtmarktmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr leicht um 4 %, da das neue Angebot hauptsächlich aus hochwertigen erstklassigen Büroflächen besteht.

In Ho-Chi-Minh-Stadt liegen die Mieten für Büros der Klasse A zwischen 35 und 70 USD/m²/Monat. Die Mieten für Büros der Klasse B liegen zwischen 20 und 35 USD/m²/Monat. Das neue Angebot besteht hauptsächlich aus Gebäuden der Klasse A mit Green-Office-Zertifizierung und zieht hochwertige Mieter aus dem Finanz-, Banken- und Technologiesektor, insbesondere ausländische Unternehmen, an.

Sollte sich die Renditesituation bei Büroflächen jedoch weiter verbessern, wird dies zu sinkenden Mieten insbesondere bei älteren Bürogebäuden führen. Dies wird im Jahr 2024 mit Sicherheit der Fall sein.

Daher sollten Unternehmen, die Bürogebäude vermieten, einen Mechanismus prüfen und schaffen, der die Umwandlung von Bürofunktionen in Wohnraum ermöglicht und dabei dem Segment bezahlbarer Wohnungen Priorität einräumt. So soll einerseits der Druck durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Büromarkt verringert und andererseits das zunehmend knapper werdende Angebot an Wohnraum erweitert werden.

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