Japanische Immobilien verlieren an Attraktivität

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Spekulationen darüber, dass Japan in diesem Frühjahr zum ersten Mal seit 17 Jahren die Zinsen erhöhen wird, führen dazu, dass die ausländischen Investitionen in inländische Immobilien auf ein Fünfjahrestief fallen.

Negativzinspolitik geht zu Ende

Ausländische Investmentfonds haben im letzten Quartal 2023 große Immobilienvermögen in Japan veräußert. Das singapurische Unternehmen Mapletree Investments verkaufte ein Geschäftsgebäude in Osaka für 54 Milliarden Yen an den Elektronikhändler Edion. Die US-amerikanische Fortress Investment Group verkaufte ein Resorthotel in Okinawa für rund 40 Milliarden Yen an einen von ihr betreuten Immobilieninvestmentfonds.

Laut CBRE, dem weltweit größten Investment- und Dienstleistungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, gingen die Neuinvestitionen ausländischer Unternehmen im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 80 % zurück. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verdoppelten sich die Immobilienverkäufe ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 1,05 Billionen Yen (7,1 Milliarden US-Dollar), während ihre Käufe um etwa 20 % auf 830 Milliarden Yen zurückgingen.

Für das gesamte Jahr 2023 sanken die ausländischen Investitionen in japanische Immobilien um etwa 30 % auf 1 Billion Yen (6,7 Milliarden US-Dollar), während sich die Immobilienverkäufe auf etwa 1,37 Billionen Yen verdoppelten, was das erste volle Jahr mit Nettoverkäufen seit 2018 darstellt.

Während viele Immobilien verkauft werden, stocken auch viele Bauprojekte in Japan aufgrund von Arbeitskräftemangel. Foto: NIKKEI ASIA

Der Immobilienabverkauf ist teilweise auf die Fähigkeit der Bank of Japan (BOJ) zurückzuführen, ihre Geldpolitik anzupassen. BOJ-Gouverneur Kazuo Ueda bekräftigte kürzlich die Möglichkeit einer Zinserhöhung im Frühjahr. Experten zufolge nähert sich die BOJ einer Entscheidung, ihre Negativzinspolitik im April 2024 zu beenden. Investoren befürchten, dass mit einem starken Zinsanstieg die Kreditkosten steigen und die Renditen von Immobilieninvestitionen schmälern werden.

Gebäudeverkauf

Auch die schleppenden ausländischen Immobilienmärkte trugen zum Ausverkauf bei. Höhere Zinsen und der anhaltende Trend zum Homeoffice haben die Büropreise in den USA und Europa nach unten gedrückt. Einige Investoren haben ihre Verluste durch frühzeitige Verkäufe begrenzt und Gewinne aus Immobilien in Japan mitgenommen, wo die Preise im Vergleich zu anderen Märkten nach wie vor relativ hoch sind.

Die internationalen Investoren, die einst den japanischen Büroimmobilienmarkt ankurbelten, sind nun die ersten, die verkaufen müssen, da die Mieten aufgrund des Überangebots und steigender Zinsen sinken. Analysten prognostizieren, dass ausländische Investoren bis 2024 weiterhin japanische Immobilien verkaufen werden.

Der singapurische Staatsfonds GIC hat diesen Sommer mit dem Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung am Tokioter Wolkenkratzer Shiodome City Center begonnen. Wie erfolgreich das sein wird, bleibt jedoch unklar. Die jährliche Nominalrendite von GIC lag in den fünf Jahren bis März 2023 bei 3,7 Prozent – dem niedrigsten Wert seit 2016. Als die Büropreise in den USA und Europa fielen, verkaufte GIC Immobilien in Japan, wo die Preise höher sind, um diese Verluste auszugleichen.

Bürogebäude bilden das Herzstück des japanischen Immobilieninvestmentmarktes und machen laut der Real Estate Securities Association rund 40 Prozent der Portfolios japanischer Immobilienfonds aus. Während die Nachfrage nach anderen Immobilienarten wie Wohnimmobilien und Hotels weiterhin stark ist, macht der schwache Büromarkt einigen Immobilieninvestoren das Leben schwer.

Besonders stark betroffen war das Transaktionsvolumen für Bürogebäude, das um 40 Prozent auf 1,08 Billionen Yen zurückging und damit den niedrigsten Stand seit 2012 erreichte. Laut Nikkei Asia erreichte die Leerstandsquote für Büroflächen in Tokio einen Elfjahreshöchststand, obwohl die Mietpreise im Vergleich zu vor vier Jahren um 30 Prozent gefallen sind.

Ausländische Investoren wurden vor allem wegen der niedrigen Kreditkosten im Zusammenhang mit der ultralockeren Geldpolitik der BoJ von japanischen Immobilien angezogen. Doch die Aussicht auf höhere Zinsen in diesem Frühjahr wirft einen Schatten auf den Markt. 2019 gaben 89 % der ausländischen Investoren an, optimistisch oder eher optimistisch in Bezug auf japanische Immobilien zu sein. Laut einer Umfrage von Mitsubishi UFJ Trust and Banking ist dieser Anteil inzwischen auf 28 % gesunken.

GLÜCKLICHES CHI

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