การปิดกั้นการแบ่งและจำหน่ายที่ดิน

ตามคำตัดสินล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2024 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

ตามคำตัดสินล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2024 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับองค์กรและบุคคลที่สร้างบ้านของตนเอง

แม้ว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 จะห้ามเฉพาะโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมืองเท่านั้น แต่ด้วยคำตัดสินดังกล่าว นครโฮจิมินห์จึงได้สั่งห้ามโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมืองอย่างเป็นทางการแล้ว อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังมีกฎระเบียบที่อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีพื้นที่ดินสามารถแบ่งที่ดินได้หากตรงตามเงื่อนไข

ในความเป็นจริง กฎหมายที่ดินปี 2546 ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่พัฒนาผังเมืองอย่างสิ้นเชิง แต่กลับอนุญาตให้แบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ชนบทได้ ในปี 2551 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา กฎระเบียบนี้จึงได้รับการผ่อนปรนลง เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2556 อนุญาตให้แบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตใจกลางเมืองได้

ช่วยบรรเทาปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2551 - 2556 ได้

แต่กฎระเบียบที่ผ่อนปรนยังเปิดโอกาสให้การแบ่งย่อยและการขายที่ดินแพร่กระจายจากเขตชานเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง จากจุดนั้น พื้นที่ที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติจำนวนมากก็เกิดขึ้นโดยไม่มีระบบระบายน้ำ ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง และไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียง

กิจกรรมการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายยังแพร่หลายในพื้นที่นี้ ผลที่ตามมาคือ การวางแผนการพัฒนาเมืองจะหยุดชะงัก ทรัพยากรที่ดินจะสูญเปล่า และการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มมากขึ้น

ตามรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระหว่างเดือนมิถุนายน 2562 ถึงเดือนมิถุนายน 2567 นครโฮจิมินห์มีการก่อสร้างที่ฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้าง 3,085 รายการ (เฉลี่ย 1.7 รายการต่อวัน) สาเหตุหลักของสถานการณ์ดังกล่าวได้รับการอธิบายโดยหน่วยงานนี้ว่าเป็นผลจากกำไรมหาศาลจากการซื้อและขายที่ดิน เกษตรกรรม และการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายในเมือง ในบริบทดังกล่าว นักเก็งกำไรบางรายใช้ประโยชน์จากความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนโดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยพลการและสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรกรรมเพื่อทำธุรกิจหรือแบ่งบ้านเป็นอพาร์ตเมนต์เล็กๆ จำนวนมาก จากนั้นบุคคลเหล่านี้จึงดำเนินการธุรกรรมในรูปแบบของเอกสารส่วนตัว ทำให้กิจกรรมการก่อสร้างในเขตชานเมืองและเขตรอบนอกบางแห่งของนครโฮจิมินห์มีความซับซ้อน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเพิ่มด้วยว่าการแบ่งย่อยและการขายที่ดินก็มีข้อดีเช่นกัน แต่บางองค์กรและบุคคลก็ใช้ประโยชน์จากที่ดินเหล่านี้เพื่อเก็งกำไร บุคคลจำนวนมากที่ไม่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ใช้ประโยชน์จากการแบ่งย่อยและการขายที่ดินเพื่อแสวงหากำไร ส่งผลให้ที่ดินหลายส่วนถูกทิ้งร้างและสูญเปล่า

การกำหนดกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดในการแบ่งย่อยและการขายที่ดินอาจลดการทำธุรกรรมที่ดินในระยะสั้น และราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้น แต่จะป้องกันผลกระทบเชิงลบอื่นๆ กฎหมายที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อรวมการจัดการของรัฐเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนในโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมกันกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ได้รับอนุญาต คำถามคือ นครโฮจิมินห์สามารถป้องกันไม่ให้นักเก็งกำไรใช้แนวทางของตนเองเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายเมื่อห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินโดยเด็ดขาดได้หรือไม่ ทำไมนครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน แต่ยังคงพิจารณาให้ครัวเรือนและบุคคลแยกแปลงที่ดินหากพวกเขามีพื้นที่ดินที่ตรงตามเงื่อนไข เป็นไปได้มากที่การแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะเปลี่ยนแปลงไปจากนโยบายอนุญาตให้แบ่งย่อยนี้

ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่บุคคลและองค์กรใช้ประโยชน์จากนโยบายแบ่งที่ดินเพื่อแบ่งแปลงที่ดินแล้วขายต่อ มีที่ดินหลายแปลงที่ถูกแบ่ง แต่ถูกปลอมแปลงเป็น "โครงการ" เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ไม่ต้องพูดถึงสถานการณ์ที่องค์กรและบุคคลสร้างบ้านบนที่ดินเกษตรและไม่ใช่เกษตรโดยพลการ จากนั้นซื้อและขายจนเกิดเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยร่วมกัน 3 แห่ง ( กรรมสิทธิ์ ร่วม ใบอนุญาตการก่อสร้างร่วม และหมายเลขบ้านร่วม) นี่เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ภาวะที่ดินล้นตลาด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ดังนั้น หน้าที่ของหน่วยงานจัดการคือการระบุและจัดการปัญหาข้างต้นอย่างทันท่วงที มิฉะนั้น การแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะซับซ้อนมากขึ้นหรือบิดเบือนไปในทิศทางลบ และจะส่งผลเชิงลบต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และการวางผังเมืองในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html