การควบคุมกระแสเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

จำเป็นต้องใช้มาตรการเด็ดขาดเพื่อปรับโครงสร้างตลาด ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดใน ระบบเศรษฐกิจ (ที่มา: คริสตัลเบย์)

ควบคุมกระแสเงินทุน 2.5 ล้านล้านดองไหลเข้าอสังหาฯ อย่างเข้มงวด

อุตสาหกรรมธนาคารมีเป้าหมายที่จะเพิ่มการเติบโตของสินเชื่อ 16% เทียบเท่ากับ 2.5 ล้านล้านดองที่จะปั๊มเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยบรรลุเป้าหมายการเติบโตของ GDP 8% ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ จำเป็นต้องระบุภาคส่วนที่สำคัญอย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

การที่เงินจำนวนมหาศาลถูกสูบออกไป หากไม่ได้จัดสรรอย่างเหมาะสม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความสำคัญในภาคการผลิต จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ฟองสบู่สินทรัพย์ และหนี้เสียที่เพิ่มมากขึ้นอีกครั้ง...

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ ปัจจุบัน ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 3.15 ล้านพันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 20% ของยอดหนี้คงค้างรวมของระบบเศรษฐกิจ

ในบริบทที่มูลค่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้พุ่งสูงเกินระดับที่คนส่วนใหญ่ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่สามารถซื้อได้ การไหลเวียนของกระแสเงินสดจำเป็นต้องได้รับการจัดสรรและควบคุมอย่างเข้มงวด หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่กระแสเงินสดไหลเข้าไปยังพื้นที่ที่มีการเก็งกำไรสูง บทเรียนจากวัฏจักรต่างๆ ทำให้เกิดฟองสบู่ขนาดใหญ่ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ นั่นคือการเติบโตของสินเชื่อที่ง่ายเกินไปที่ทำให้อัตราส่วนหนี้เสียเพิ่มขึ้น

ดร. ตรัน ดู ลิช สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจในปีนี้ขึ้นอยู่กับกระแสสินเชื่อเป็นส่วนใหญ่ หากเงินทุนจำนวนมหาศาล 2.5 ล้านพันล้านดอง "ถูกฉีด" เข้าสู่เศรษฐกิจ จะช่วยกระตุ้นอุปสงค์รวมให้แข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เตือนว่า "หากเงินทุนส่วนสำคัญที่กล่าวข้างต้นไม่ได้ไหลเข้าสู่การผลิตและธุรกิจ แต่ไหลเข้าสู่หุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ทางการเงินเช่นที่เคยเกิดขึ้นก่อนหน้านี้จะมีสูงมาก"

ดร. เล ดุย บิ่ญ ผู้อำนวยการ Economica Vietnam กล่าวว่าการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรมีความเสี่ยงที่จะผิดพลาด ซึ่งขัดต่อเป้าหมายในการสนับสนุนให้ผู้คนซื้อบ้าน

เพื่อป้องกันไม่ให้เหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เด็ดขาดในการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายต่างๆ จะต้องมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แทนที่จะเป็นผลิตภัณฑ์สำหรับการทำธุรกรรมเก็งกำไร

การเติบโตอย่างแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของสินเชื่อธนาคารในปีนี้ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับเศรษฐกิจ แต่ก็มาพร้อมกับคำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะเมื่อเงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐต้องหาทางแก้ไขเพื่อนำกระแสสินเชื่อเข้าสู่โครงการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน หลีกเลี่ยงไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้การเก็งกำไร ซึ่งส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ

จากมุมมองของหน่วยงานจัดการ รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ Dao Minh Tu แจ้งว่าเพื่อให้สินเชื่อของธนาคารสามารถสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจได้อย่างแข็งขัน อุตสาหกรรมการธนาคารจะมุ่งเน้นเงินทุนในพื้นที่ที่มีความสำคัญ การลงทุน การผลิตและธุรกิจ การส่งออก ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารจะมุ่งเน้นไปที่สินเชื่อเพื่อผู้บริโภค เช่น การซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนามโดยทั่วไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 สิงหาคม 2024 ทำให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ง่ายขึ้น

ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2015 จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ชาวต่างชาติมากกว่า 3,000 คนซื้อบ้านในเวียดนาม โดยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ โดยฮานอยมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งด้วยจำนวน 1,765 ยูนิต คิดเป็นเพียงประมาณ 0.53% ของปริมาณที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศในช่วงปี 2018-2022

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ชาวต่างชาติได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยไปแล้วมากกว่า 1,000 แห่ง ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 กรมก่อสร้างฮานอยยังอนุญาตให้มีโครงการอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีก 7 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3,000 แห่งที่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติได้ โครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองก็ขายอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับอนุญาตให้ขายให้กับชาวต่างชาติได้หมดอย่างรวดเร็วประมาณ 60% ในราคาสูงกว่าราคาสำหรับคนเวียดนาม 10%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2024 โดยมีกฎระเบียบที่กำหนดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้าน ส่งผลให้ชาวต่างชาติมีแนวโน้มที่จะซื้อบ้านในฮานอย ซึ่งเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศเพิ่มมากขึ้น

ประธาน VARS กล่าวว่าแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนามโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย จะยังคงพัฒนาต่อไป ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยดูดซับผลิตภัณฑ์หรูหราระดับไฮเอนด์จำนวนมากที่ยังคงมีอยู่ในตลาด อย่างไรก็ตาม แนวโน้มดังกล่าวยังสร้างความท้าทายมากมายสำหรับนักลงทุนในการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพเหล่านี้

เพื่อคว้าโอกาสจากกลุ่มความต้องการนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาตลาดเพื่อพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายมาจากประเทศใดและมีความสามารถในการชำระเงินเท่าใด จากนั้นจึงดำเนินโครงการที่เหมาะสมที่ตอบสนองความต้องการและรสนิยมของลูกค้าต่างประเทศ

บาเรีย-วุงเต่าออกนโยบายชุดหนึ่งเพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม

เมื่อวันที่ 27 มีนาคม สภาประชาชนจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า สมัยที่ 7 ปี 2564-2569 ได้ประชุมสมัยที่ 27 และมีมติกำหนดนโยบายสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธในพื้นที่

ทั้งนี้ จังหวัดจะสนับสนุนงบประมาณไม่เกิน 10,000 ล้านดองสำหรับแต่ละโครงการ เพื่อลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในขอบเขตของโครงการ รวมถึงการปรับระดับ ระบบจราจร แสงสว่าง การบำบัดน้ำเสีย ระบบสุขาภิบาลสาธารณะ เป็นต้น

โดยระดับการสนับสนุนโครงการในเขตกงด๋าวอยู่ที่ 80%, เมืองวุงเต่า เมืองฟู้หมี่ เมืองบ่าเรีย 50% และเขตอื่นๆ ที่เหลือ 40%

นอกจากนี้ โครงการเหล่านี้ยังได้รับการสนับสนุนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย 100% เมื่อโครงการดำเนินการตามขั้นตอนบริหารจัดการที่หน่วยงานที่มีอำนาจในการจัดให้มีการประเมิน การประเมินใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมภายใต้หน่วยงานท้องถิ่น และการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการประเมินรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม

นโยบายนี้มุ่งหวังที่จะมีส่วนสนับสนุนให้บรรลุเป้าหมายในการสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเกือบ 22,000 หน่วยภายในปี 2030 ในเขตบ่าเรีย-วุงเต่า และเพิ่มความสามารถในการดึงดูดการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบ่าเสียะ-หวุงเต่า กล่าวว่า คาดว่าระหว่างปี 2570 ถึง 2573 จะมีโครงการที่ได้รับการสนับสนุนเงินทุนโครงสร้างพื้นฐานประมาณ 11 โครงการในพื้นที่ โดยมีงบประมาณประมาณ 71,600 ล้านดอง

ในปี 2568 เพียงปีเดียว เทศบาลจะดำเนินโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 15 โครงการ พื้นที่ 54.3 ไร่ จัดสร้างเป็นยูนิต 12,366 ยูนิต และในช่วงระยะเวลาถึงปี 2573 เทศบาลจะสนับสนุนและอำนวยความสะดวกในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรภายในกองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ 7 โครงการ พื้นที่ 9,886 ยูนิต

ขั้นตอนการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินมีการควบคุมอย่างไร?

การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน คือ เมื่อผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหนึ่งไปเป็นอีกวัตถุประสงค์หนึ่งได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน มาตรา 227 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดขั้นตอนในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ดังนั้นกรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ตามที่กฎหมายนี้กำหนดและดำเนินการตามลำดับและขั้นตอนดังต่อไปนี้:

1.ผู้ใช้ที่ดินยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย

2. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หากเอกสารไม่เป็นไปตามระเบียบ ผู้ใช้ที่ดินจะต้องได้รับคำสั่งให้จัดทำเอกสารเพิ่มเติมและส่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่อีกครั้ง

3. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ มีหน้าที่ความรับผิดชอบ ดังนี้

ก) ในกรณีที่นำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบจะจัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดิน

ข) กรณีกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบต้องจัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการเช่าที่ดิน จัดให้มีการกำหนดราคาที่ดินและส่งให้หน่วยงานที่รับผิดชอบเพื่ออนุมัติราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

4. ผู้ใช้ที่ดินต้องชำระค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่ค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินลดลง หน่วยงานจัดเก็บค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจะต้องลดค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

5. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดิน โอนเอกสารให้องค์การบริหารส่วนจังหวัดหรือสาขาขององค์การบริหารส่วนจังหวัดเพื่อดำเนินการจดทะเบียน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ปรับปรุงและแก้ไขฐานข้อมูลที่ดินและทะเบียนที่ดิน และส่งมอบหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ใช้ที่ดิน

6. กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนสิทธิการใช้ที่ดินและขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้ดำเนินการพร้อมกันกับขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของมาตรา 6 นี้ด้วย

ดังนั้น ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินจึงได้กำหนดไว้ข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html