Реструктуризация рынка недвижимости: возможности для кого?

Недостаточное предложение и растущие цены на жилье заставляют рынок реструктурировать и регулировать спрос и предложение. Такой контекст открывает возможности для проектов с высоким уровнем завершения и хорошей связью с центром города.

Рынок в новом цикле

Рынок недвижимости находится на пятом цикле с 2021 по 2026 год.

В этом цикле экономика достигла дна и постепенно восстанавливается с июня 2023 года. Прогнозируется, что активы роста (акции, облигации, фонды акций) будут иметь положительные перспективы в ближайшие годы. Для активов недвижимости, которые обычно восстанавливаются после фондового рынка примерно на 12-18 месяцев, прогнозируется, что они начнут восстанавливаться и расти в период 2025-2026 годов.

В настоящее время статистика показывает, что количество проектов, одобренных для инвестиций и юридического оформления для поставки на рынок в прошлом, очень ограничено. Даже предприятиям сложно найти землю в Хошимине для разработки проектов, поэтому дефицит предложения по-прежнему сохраняется.

В недавнем отчете CBRE по рынку также говорится, что инвесторы на рынке Хошимина более осторожны в запуске новых продуктовых корзин в этот период. Новое предложение скудное, и большинство сделок в Хошимине совершаются с использованием инвентаря предыдущей фазы. Около 2000 нераспроданных квартир были проданы в третьем квартале, что почти вдвое больше, чем во втором квартале этого года. В настоящее время инвесторы все еще рассматривают и оценивают ситуацию, чтобы выбрать правильное время для запуска новых продуктовых корзин, поскольку четвертый квартал является решающим фактором в следующей фазе.

Между тем, данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают схожие результаты: объем транзакций и уровень поглощения в третьем квартале снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом. Из них объем транзакций кондоминиумов по-прежнему подавляющий, составляя 71% от общего объема сделок с жильем в третьем квартале, а новые проекты кондоминиумов зафиксировали средний уровень поглощения в 75%.

Цены на жилье продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, все еще с трудом удовлетворяет спрос.

Для города Хошимин уровень первичной цены оставался стабильным на высоком уровне из-за предложения, в основном поступающего из текущих проектов. Между тем, уровень первичной цены в провинциях и городах вокруг города Хошимин немного вырос, в диапазоне 3-5%, при этом новое предложение имело более высокие цены продажи.

Индекс цен на квартиры VARS также изменился. По состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера проектов в Ханое приблизилась к 60 млн донгов/м2, увеличившись на 64,0% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Между тем, за тот же период средняя цена продажи кластера проектов в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше по сравнению с базовым периодом.

Ожидается, что предложение в ближайшие годы будет скудным, что приведет к росту цен на недвижимость, поскольку вступающие в силу измененные законы создают прозрачную правовую среду для защиты инвесторов. Это также является фактором, который помогает рынку выбирать инвесторов с реальными финансовыми возможностями для реализации и развития проектов.

Исследование рынка, возможности для кого?

Рынок недвижимости в Хошимине преодолел сложнейшее дно. От отрицательного темпа роста в 2023 году, за первые 9 месяцев 2024 года доходы от недвижимости постепенно восстановились с ростом примерно на 7% за тот же период, оцениваемым в 199 156 млрд донгов. Восстановление — это тенденция, которая не будет обращена вспять, но пока рано говорить о развитии.

Согласно отчету Департамента строительства города Хошимин, за первые 8 месяцев года в городе было одобрено для инвестирования всего 9 проектов коммерческого жилья, но в небольших масштабах; только 4 проекта коммерческого жилья имели право на привлечение капитала, но 100% квартир относились к элитному сегменту и были недоступны для нуждающихся.  

В связи с этим Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) считает, что для решения проблемы снижения цен на жилье необходимо сначала решить проблему спроса и предложения. Для увеличения предложения жилья необходимо устранить узкое место предложения коммерческого жилья, в частности, в городе в настоящее время имеется более 148 проектов с юридическими проблемами. Дефицит предложения при высоком спросе привел к тому, что цены на жилье выросли на 15-20% в последнее время.

Возможности привлечения спроса откроются для жилищных проектов, находящихся в стадии завершения и имеющих хорошую транспортную инфраструктуру, соединяющую с центром.

В условиях вступления в силу и реализации на практике новых законов не исключено, что в следующем году цены на первичное жилье вырастут. Поэтому в это время возможность привлечения спроса откроется для проектов жилья, которые находятся в стадии завершения и имеют хорошую транспортную инфраструктуру, соединяющую с центром. В частности, восточная часть Хошимина доказывает свою эффективность в решении транспортных проблем и обеспечении жильем.

Не только линия метро скоро будет введена в эксплуатацию, но и проекты кольцевой дороги и проект расширения национального шоссе 13 открывают большие возможности для проектов вдоль этой оси. Как центральная точка соединения региональных инфраструктурных проектов, проект апартаментов Urban Green инвестора Kusto Home обладает выдающимися ценностями для создания «привлекательной» силы для стороны спроса.

На самом деле, это редкий проект, который вошел в стадию завершения, помогая покупателям легко визуализировать качество и законность проекта. Расположенный на расширяющемся национальном шоссе 13, проект также помогает покупателям в полной мере насладиться преимуществами потенциального развития спроса и стоимости недвижимости в динамичном и оживленном городе Тху Дук.

В условиях ограниченного предложения квартир проекты с высоким уровнем завершения и многоточечной связью считаются важными факторами для привлечения спроса и содействия восстановлению рынка. Кроме того, коммунальная система и большие естественные зеленые зоны являются подходящими пространствами для семей из нескольких поколений и тех, кто действительно нуждается в жизненном пространстве, которое ставит здоровье и удобную транспортную доступность в приоритет.

При соблюдении всех условий местоположения, удобств и уровня завершения гибкая политика оплаты также является важным фактором для стимулирования спроса. Urban Green, вероятно, станет одним из немногих проектов, которые поймают «точку падения» восстановления, чтобы создать предложение для рынка в конце года. Вот почему инвестор проекта внедрил гибкую и льготную политику оплаты. В частности, в настоящее время клиенты платят только 30% до получения дома, с 24-месячным льготным периодом по основному долгу и процентам, а также в подарок пакет интерьера стоимостью до 500 миллионов донгов.

С учетом недавних изменений в политике правительство продолжит усиливать надзор и регулирование рынка, обеспечивая стабильность и надлежащее развитие. В то же время появляется тенденция зеленой недвижимости, которая, как ожидается, возглавит рынок в новом цикле. Это может стать возможностью для проектов с высоким уровнем завершения «догнать» цикл восстановления рынка в ближайшее время.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html