После информации о планировании станции Нгок Хой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко подскочили. При бюджете в 3-4 млрд донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованной у двери машиной.
После информации о планировании станции Нгок Хой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко подскочили. При бюджете в 3-4 млрд донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованной у двери машиной.
 |
| Планирование станции Нгок Хой привело к резкому росту цен на землю в этом районе. На фото: общий вид комплекса Нгок Хой. |
Более 100 миллионов донгов/м2
С 2004 года премьер-министр одобрил инвестиционную политику для проекта городской железнодорожной линии № 1, участка Нгок Хой - Йен Вьен. Однако спустя около 2 десятилетий эта территория все еще "неактивна", а процесс расчистки участка все еще стоит на месте. Мрачная атмосфера здесь по-настоящему развеялась только тогда, когда Министерство транспорта определило станцию Нгок Хой как часть высокоскоростной железнодорожной системы Север - Юг.
Вышеуказанная информация привела к процветанию рынка недвижимости в районе Тхань Три ( Ханой ), особенно в коммуне Нгок Хой, где расположена станция. По словам местных жителей, в этом районе в начале года наблюдался резкий рост цен из-за земельной лихорадки в пригородах Ханоя в целом. Затем, с появлением новой информации о высокоскоростной железной дороге Север-Юг, цены на жилую землю вокруг строительной площадки станции продолжили расти до нового уровня.
Если в конце первого квартала 2024 года покупатели еще могли найти участки земли с парковкой у дверей примерно за 60 млн донгов/м2, то сейчас цена выросла почти до 80 млн донгов/м2. Для участков, расположенных на главных дорогах, цена даже превышает 110 млн донгов/м2.
Для ключевых национальных проектов строительство может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придется занимать деньги, они столкнутся с риском сокращения убытков.
«В районе станции Нгок Хой, с финансовыми возможностями в 3-4 млрд донгов, инвесторам очень сложно купить участки земли с припаркованными у двери автомобилями. Если такие есть, то это обычно небольшие участки или с плохим фэн-шуй», — сказал г-н Сюань Тхань, брокер.
Количество жилой недвижимости, доступной на рынке, относительно ограничено. Для участков земли с хорошим местоположением и широкими переулками ставка ликвидности рассчитывается еженедельно. В руках опытных «серферов» участки земли здесь могут принести прибыль в несколько сотен миллионов донгов за короткое время.
«Коммуна Нгок Хой и соседние коммуны, такие как Дай Анг, Льен Нинь, Нхи Кхе, Кхань Ха, являются наиболее интересными районами в районе Тхань Три. В частности, коммуны Дай Анг и Льен Нинь станут наиболее развитыми районами в ближайшем будущем, когда в 2028 и 2029 годах появятся еще две городские зоны», — сказал г-н Тхань.
По данным CBRE, недвижимость вблизи станций метро будет иметь среднюю ценовую премию в размере 10-20% по сравнению с другими районами. В случае кризиса на рынке недвижимости жилищные проекты с хорошими связями с линиями метро смогут восстановиться быстрее.
Будьте осторожны при покупке земли, «застрявшей» на этапе планирования
В беседе с журналистами газеты Dau Tu председатель Ханойского клуба недвижимости (HNREA) г-н Нгуен Хуу Куонг сказал, что естественно, что цены на недвижимость растут вместе с развитием транспортной инфраструктуры. Такая тенденция наблюдалась в случае с кольцевой дорогой 4, когда инвесторы бросились «рыскать» по земле вокруг маршрута, чтобы предвосхитить планирование.
«Это нормально, когда цены на землю растут в ответ на официальную информацию о планировании от государственных органов, особенно в случае высокоскоростной железнодорожной системы Север-Юг. Это ключевой проект, поэтому не только инвесторы в недвижимость, но и все остальные взволнованы информацией, окружающей этот замечательный проект», — сказал г-н Куонг.
Однако председатель HNREA также подчеркнул, что покупателям необходимо четко определить масштабы планирования проекта, чтобы избежать необходимости расчистки земли. Это будет одним из факторов, определяющих «прибыль или убыток» земельного участка. Кроме того, инвесторы должны также выяснить, выиграет ли земля от технической инфраструктуры или проектов социального обеспечения государства.
«Это можно определить с помощью детального планирования, регионального планирования, планирования 1/2000, планирования 1/500... Если инвестор уверен, что земля не «затронута» планированием, то это считается частичной победой. Если нет, то потенциальные риски очень высоки. Были даже случаи, когда продавец подделывал планировочные ориентиры, чтобы совершить мошенничество», — предупредил г-н Куонг.
Помимо факторов планирования, эксперт HNREA также отметил, что инвесторам необходимо определить свое финансовое благополучие, цель использования земли и собственные «кишки». По словам г-на Куонга, земельные участки, «следующие» за проектом, будут подходящими для средне- и долгосрочных инвесторов и не будут слишком сильно зависеть от финансового рычага.
«Покупатели должны сбалансировать свою платежеспособность и не поддаваться эмоциям. В случае с ключевыми национальными проектами строительство может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придется занимать деньги и они не будут уверены в краткосрочном «серфинге», они столкнутся с риском сокращения убытков», — предупредил г-н Куонг.
Аналогичным образом, г-н Нго Суан Чук, инвестор и директор брокерской компании по недвижимости в Ханое, заявил, что рынок изначально всегда положительно реагировал на информацию о планировании, и цены на недвижимость также росли «головокружительно». После этого повышения цен рыночные настроения снова стабилизировались и привели к постепенному выравниванию уровня цен или даже снижению в некоторых местах с необычно высокими ценами.
«Станция Нгок Хой — крупнейшая железнодорожная станция на Севере, и масштаб планирования может быть скорректирован и расширен. Если инвесторам не повезет купить участок земли в пределах планирования, они будут считаться потерявшими деньги. Даже при применении нового прейскуранта цен на землю уровень компенсации никогда не будет равен рыночной цене. Учитывая текущую структуру цен на землю, уровень компенсации составляет менее 1/3 от фактической цены», — откровенно сказал г-н Чук.
По словам этого инвестора, масштаб проекта очень большой, поэтому работы по расчистке площадки не могут быть выполнены за одну ночь. Поэтому время реализации проекта может оказаться больше ожидаемого. Поэтому инвесторам с небольшим капиталом, которым приходится занимать деньги в банке, следует хорошо подумать, не поддаваться чувству FOMO (страх упустить выгоду) и не вкладывать деньги, основываясь на слухах.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
Комментарий (0)