Аномалии, недостатки и нестабильность земельного аукциона «в стиле Тху Тхием» в пригороде Ханоя – Часть 2
Если не будет доказано, что недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя были сфальсифицированы спекулянтами и земельными брокерами, это повлечет за собой множество последствий для рынка недвижимости и экономики .
С момента возобновления земельных аукционов в пригородах в начале года нетрудно заметить нарушения на земельных аукционах, вызывающие подозрения в манипуляциях со стороны спекулянтов и земельных брокеров, что создает риск срыва усилий правительства по снижению цен на жилье и обеспечению социальной защиты, а также приводит к стагнации всей экономики из-за психологии ожидания дорогостоящих продаж земли.
Часть 2: Темные мотивы и повторяющийся «кошмар» земли Тху Тием
Общим моментом недавних земельных аукционов, вызвавших «лихорадку» в пригородах Ханоя, является участие множества групп индивидуальных спекулянтов, даже не местных жителей, которые взвинчивают цены на землю до необоснованных, нерыночных уровней и предсказывают, что никаких реальных сделок не будет. Многие участники рынка задаются вопросом: «Есть ли темные мотивы» за недавними трюками с земельными аукционами? Какова здесь роль государственного агентства по управлению, когда оно позволяет ситуации с земельными брокерами монополизировать и манипулировать рынком?
Когда спекулянты раздувают ажиотаж вокруг продажи земли на аукционе
По мнению многих экспертов, потенциал роста цен в районе аукциона в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он обслуживает только жилые и инвестиционные потребности жителей этого района. Однако после двух недавних «лихорадочных» аукционов в коммуне Тьен Йен (Хоай Дук) и до этого в коммуне Тхань Као (Тхань Оай) возник вопрос: какой процент местных жителей выиграл аукцион?
Во многих группах интернет-форумов записи газеты Dau Tu показывают, что многие люди, утверждающие, что они местные жители, говорили, что им повезло выиграть недавний аукцион, потому что они не нуждались в нем, поэтому они хотели продать его по немного более высокой цене, на несколько сотен миллионов донгов выше. Однако в действительности, когда регистрировались на месте, большинство из них не были людьми с постоянным местом жительства в этом районе.
 |
| После земельного аукциона в Тянь-Йене (Хоайдык) появилась информация о передаче с разницей в цене в «несколько сотен миллионов донгов». |
Например, на недавнем аукционе в коммуне Тхань Као, по словам г-на Нгуена Конг Куанга, директора Центра развития земельного фонда района Тхань Оай, только 2 человека из Тхань Оай выиграли аукцион с ценой земельного участка около 80 миллионов донгов/м2. В районе Ме Линь (Ханой) было несколько человек, которые выиграли много лотов, а в районе Чыонг Ми (Ханой) был один человек, который выиграл аукцион. Большинство победителей аукциона были из Бакниня, Бакзяна, Хайзыонга и Фу Тхо.
Между тем, подтверждения от многих людей, участвовавших в аукционе в коммуне Тьен Йен (Хоай Дык), также показали, что до 99% людей в окончательной победившей группе не были жителями коммуны Тьен Йен, а представляли собой группы инвесторов из других населенных пунктов, таких как Ба Ви, Ким Чунг (Ханой), Хайзыонг, Бак Нинь, Бак Жанг... Среди инвесторов, которые участвовали, но которым не «повезло» выиграть аукцион, также было очень мало местных жителей, в основном это были инвесторы в группах, участвовавших в аукционе одновременно, по 7–19 участков земли.
 |
| Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, бывший руководитель кафедры международных финансов Академии финансов |
Помимо участников аукциона в спортзале округа Хоайдык, большое количество брокеров по недвижимости также собралось, чтобы следить за земельным аукционом с утра 19 августа. Некоторые брокеры включили прямую видеотрансляцию на платформах социальных сетей, чтобы сообщить об атмосфере вокруг места проведения аукциона.
Исходя из концепции, что «если инфраструктура по-прежнему ограничена, то позже будет лучше, если сельскохозяйственные земли позже будут урбанизированы, если нет особых экономических преимуществ, люди будут ими обладать, но если они не купят землю сейчас, она будет недоступна в течение многих лет», эти группы инвесторов не колеблясь тратят деньги, чтобы поднять цены на аукционную землю до небес, даже за пределы воображения местных жителей.
«Тень» кошмара земельного аукциона Тху Тием
Согласно исследованию Batdongsan.com.vn, цена на землю для продажи в коммуне Тхань Као (Тхань Оай, Ханой) в последние годы росла, согласно отчету, недавно опубликованному технологической платформой Batdongsan.com.vn. Согласно инструменту истории цен этого подразделения, средняя цена на землю для продажи в этой местности выросла примерно на 80% за последние 4 года - с общего уровня в 15 миллионов донгов/м2 в 2020 году до 27 миллионов донгов/м2 в 2024 году. За последние 2 недели диапазон цен на многие новые земельные участки для продажи на этом сайте был поднят до нового уровня в 43 миллиона донгов/м2, что примерно на 60% больше по сравнению со старой ценой.
Между тем, также наблюдая за данными о продажах брокера на этом сайте, в коммуне Тьен Йен (Хоай Дук, Тхань Као) также наблюдался значительный рост за последние несколько лет, с примерно 10 миллионов донгов/м2 до примерно 40 миллионов донгов/м2 с тех пор, как появилась информация о том, что этот район готовится стать районом, и в то же время через него проходит кольцевая дорога 4. Однако всего через несколько недель после земельного аукциона в Тхань Као цены на землю в Тьен Йене и некоторых близлежащих коммунах быстро выросли на 30-40%, торгуясь около 55-60 миллионов донгов/м2.
Ажиотаж вокруг земельных аукционов, очевидно, оказал огромное влияние на психологию инвесторов и местных жителей, поскольку многие люди считают, что если победившая на аукционе цена настолько высока, то нет никаких причин, по которым цена их земли не может быть скорректирована до соответствующего уровня.
В роли человека, который хочет купить землю в коммуне Тхань Као для оказания деловых услуг, поговорив со многими брокерами, они сказали: «В настоящее время спрос на землю в Тхань Као очень высок, свободных участков почти нет. Если вы хотите хороший участок, вам придется подождать или даже внести больше денег, чтобы брокер убедил предыдущего покупателя отказаться от него, тогда у вас может быть шанс».
Аналогично, в пожарной сковороде «Хоай Дук» в последние несколько дней инвесторы, которые хотят купить землю вокруг района Лонг Кхук, чтобы воспользоваться аукционной землей, обнаружили, что это почти невозможно, и им приходится платить огромную разницу в несколько сотен миллионов, чтобы иметь возможность выкупить старые земельные участки, которые ранее принадлежали инвесторам. Мало того, что в переулках есть плохие земельные участки, которые в основном предназначены для проживания, но и для ведения бизнеса, их еще и не так легко найти, как можно себе представить.
По словам г-на Нгуена Чи Тханя, вице-президента Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), наибольшую обеспокоенность в связи с земельными аукционами с «необычно» высокими результатами выигрышей, подобными этому, вызывает повышение цен группами инвесторов с неясными мотивами.
Это необычно, поскольку после недавнего сложного периода на рынке, даже при наличии продуктов с хорошей инфраструктурой, четкой планировкой, расположенных в районах с потенциалом роста, многие инвесторы по-прежнему очень осторожны, но цены на землю в Тхань Оай или Хоай Дык заоблачно высоки.
Не говоря уже о том, что участники аукциона в Тхань Оай в основном приехали из других местностей, сказал г-н Тхань, это еще раз доказывает, что он не исходил из реальных потребностей в жилье. Даже многие инвесторы сразу после победы на аукционе бросились продавать с разницей в несколько сотен миллионов, что еще раз это демонстрирует.
При текущем низком уровне депозита, рассчитанном на основе стартовой цены (100–200 млн донгов/лот), инвесторы соглашаются отказаться от депозита, но следствием этого является то, что уровень цен вокруг выставленной на аукцион земельной площади поднялся на новую высоту, в то время как фактический спрос на покупку невелик. Хотя государство получает лишь небольшую сумму денег из депозита, оно потеряет больше, когда стоимость компенсации для многих проектов в этой области, безусловно, будет повышена.
 |
| Ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах, сопровождающийся спекулятивным ростом цен, негативно скажется на социально-экономическом развитии населенных пунктов и замедлит его. |
Между тем, разделяя то же мнение, консультант по инвестициям в недвижимость Тран Минь сказал, что беспокоит то, что брокеры и инвесторы в Ханое используют эту информацию для сравнения и повышения цены продажи проектов в других районах, делая цены на недвижимость в Ханое еще более горячими. Между тем, потенциал роста цен в аукционной зоне в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он служит только потребностям жителей этого района в покупке и инвестировании. Здесь также нет выдающегося планирования для повышения цен или привлечения людей из других мест.
 |
| Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель GP Invest |
Эти «рекордные» аукционы могли быть обусловлены сочетанием двух факторов.
Первая причина — слухи, направленные на «раздувание» цен с целью получения прибыли через аукционы. Вторая причина — влияние некоторых невежественных людей, не имеющих полной информации, вытекающее из того, что некоторые населенные пункты выпустили проект нового прейскуранта цен на землю, который очень высок, увеличиваясь от 5 до 50 раз. Поэтому эта группа людей, вероятно, обеспокоена предстоящим ростом цен на землю и участвует в аукционах, чтобы «вырваться вперед».
Поэтому после результатов этого аукциона дождитесь окончания срока депозита, чтобы узнать, является ли цена действительно виртуальной или нет. 
.
То, что произошло в Тхань Оай или Хоай Дык, хотя и отличалось по масштабу, также заставило многих вспомнить «беспрецедентный» земельный аукцион в Тхутхиеме (Хошимин) в конце 2021 года. На этом аукционе все 4 участка земли, после того как цена была поднята слишком высоко от стартовой, на котором дочерняя компания корпорации выиграла аукцион за 24 500 млрд донгов за участок площадью более 10 000 м2, или более 2,4 млрд донгов/м2. К счастью, указанная выше цена не была установлена, потому что вскоре после этого победившие предприятия одновременно попросили отменить свои депозиты.
Но сразу после земельного аукциона в Ту Тиеме были случаи использования виртуальной выигрышной цены, чтобы «следовать потоку» и взвинтить цены на землю и жилье в соседнем районе. Даже другие котируемые компании с земельными фондами поблизости также выиграли, когда стоимость облигаций и акций выросла в несколько раз.
По словам доктора Чан Суан Лыонга, заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IEX), ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах спекулирует и взвинчивает цены, и это негативно скажется и замедлит социально-экономическое развитие местности. Если урбанизация замедлится, то и привлечение как иностранных, так и внутренних инвестиций также снизится. Долгосрочные последствия для местной экономики огромны.
«Когда земельные аукционы увеличатся и будет установлен новый уровень цен, компенсация государства при возвращении земли людям в будущем столкнется со многими препятствиями, что затруднит процесс расчистки участка и реализацию проекта. Государству необходимо иметь четкую политику и точку зрения по этому вопросу», — сказал доктор Тран Суан Луонг.
(Продолжение следует)
Комментарий (0)