オークションに参加できる投資家の枠を増やすことを検討する

オークションに参加する投資家の資格に関する規制はない

国会に提出され審議されている土地法（改正案）では、国が土地使用料を徴収して土地を交付する場合、または賃貸期間全体にわたる一括払いで土地を賃借する場合に、土地使用権を競売にかけるケースが明確に規定されている。この草案は、競売のケース、競売条件、個人および組織の責任、各級人民委員会の責任について規定している。特に、土地使用権競売に参加する組織は、国が土地を交付または賃借する主体であること、保証金やその他の保証形態など、規定に従って投資プロジェクトの実施条件が確保されていることなど、すべての条件を満たさなければならない。

しかし、この草案は、オークションの原則や制裁、オークションに参加したものの金銭的義務を履行せず、オークションを放棄した場合の個人の責任について規定していない。一方、現実には、オークションに参加する個人や組織が価格を競って高値をつけ、場合によっては「仮想」価格まで引き上げた後、保証金を放棄し、オークション主催者だけでなく他の参加者にも多くの悪影響を及ぼしている事例が見受けられる。

例えば、2021年末にホーチミン市トゥーティエム地区で行われた「黄金の土地」のオークションでは、4社が落札したものの、その後、全社が保証金を撤回しました。これらの企業は開始価格の7～8倍もの高値を提示し、市の予算から多額の資金が集まり、社会経済開発に投資されるかに見えました。しかし、これらの企業はすべて保証金を撤回したため、トゥーティエム都市圏の「黄金の土地」は今に至るまで動けないままとなっています。

多くの経済専門家は、今回の事件を通じて多くの教訓が得られ、投資家、市場、そして政府の管理機関に警告を発するだろうと考えている。これは、企業や投資家がオークション全般、特に公有地オークションに参加する前に、慎重に検討し、計算しなければならないという教訓である。企業自身と経済の両方に多くの影響を及ぼすため、無作為に「価格設定」することは不可能である。特に管理機関にとっては、参加するユニットや個人の能力、プロジェクト実施上の制約、そして成功を確実にするための入札方法など、公共資産オークションのプロセスを見直す必要があるだろう。

したがって、土地法案（改正案）においては、類似プロジェクトを実施する投資家の能力と経験に関する規制または補完を検討すべきである。主な原則としては、入札後に金銭的義務を履行しない組織および個人に対する保証金の納付と制裁が含まれる。投資家の能力と経験に関する追加規制は、入札後に投資家がプロジェクトを実施できず、放棄、他の投資家への転売、あるいは保証金の没収につながる状況を克服するのにも役立つ。

企業がオークションに勝っても保証金を放棄すると、経済にさまざまな影響が生じます。

UEH経済・法律・国家経営学部経済・法律・経営センター所長のフイン・フオック・ギア氏によると、ホーチミン市トゥーティエム都市圏の土地オークションから得られた教訓は、プロジェクト開発の入札において重要な問題は適切な投資家を選び、投資家の能力を正しく評価することだということを改めて証明したという。

投資家の能力は、プロジェクトの規模、企業の資本力、類似プロジェクトの実施経験、そして入札後の法的制約と責任の必要性といった要素に基づいて判断されます。同時に、入札法、不動産競売法、政令、規則などの関連法において、投資家の能力とプロジェクトに関連する責任を評価するための基準を統一し、連携させる必要があります。

企業がオークションに勝っても保証金を放棄すると、経済にさまざまな影響が生じます。

法律はより厳しくなります。

ホーチミン市弁護士会のブイ・クアン・ギエム弁護士は、落札者がオークション終了後に保証金を放棄するケースについて、これが経済全体に多大なコストと影響を及ぼすと強調した。第一に、落札者が保証金を放棄すると、不動産・土地オークション主催者はオークションを再度実施するためにリソースを無駄にすることになる。

同時に、保証金の取り消しは、土地価格が「仮想価格」として過度に高騰し、国有地の面積が押し上げられたことに起因していることが多い。これにより、国は土地収用、補償、そして後続プロジェクトのための用地造成の手続きにおいて困難に直面することになる。同時に、土地価格が過度に高騰すると、プロジェクトの投資率も急上昇する。

プロジェクト投資家は投資コスト全体を再計算しなければならず、プロジェクト開発に全く参加する組織もなくなるでしょう。これは、当該地域の社会経済発展全般を阻害することを意味します。住宅や不動産などを購入したい人々でさえ、地価が高騰しすぎると困難に直面することになります。

ブイ・クアン・ギエム弁護士は、「不動産競売の条件は不動産競売法に詳細に規定されています。しかし、今回の土地法（改正）草案には、土地使用権競売に参加するプロジェクト実施投資家の能力と経験に関する規制を追加することが検討される可能性があります。この追加規定はより厳格になり、ホーチミン市トゥーティエム地区の「黄金の」土地の競売のような預託金放棄の事例を抑制することを目的としています」と強調しました。

これに同意し、ベトナム弁護士商事仲裁センターのグエン・ヴァン・ハウ会長は、競売の原則、あるいは個人が競売に参加したものの金銭的義務を履行しなかったり、違反したりした場合の制裁は、不動産競売法で十分に規定されていると述べた。近年、落札件数と質は向上しているものの、依然として不十分な点もある。

具体的には、オークションチームの専門性とプロ意識は依然として低く、手順や秩序の違反により多くのオークションが中止に追い込まれるなど、違反行為が横行しています。オークションの質は総じて低調で、「ブルーチーム・レッドチーム」による価格引き下げの様相はますます巧妙化・複雑化しており、オークションの仕組みには依然として多くの限界が見られます。特に、土地使用権のオークション、特に公共資産を含むプロジェクトにおいては、多くの違反行為が発覚し、投機や暴利行為、そして国家の損失リスクにつながっています。

そのため、ハウ氏は、専門法の規定に加え、土地法（改正版）においても、土地使用権の競売に適切かつ効果的な仕組みを構築するための規定を補足する必要があると提案した。具体的には、投資家の財務能力と経験の評価に関する規定、法律の規定に従った預託期間に関する規定を補足する。同時に、土地使用権を搾取するプロジェクトに対して、預託金の徴収や、競売後に財務義務を履行しない組織や個人への罰金など、厳しい制裁措置を規定し、土地競売区域周辺の地価上昇を抑制する。

ホーチミン市のための特別メカニズムに関する決議98号では、市が積極的に投資家を選定することを認めており、オークションや入札に参加した後の企業の能力とコミットメントを評価するための基準と基準が規定されています...土地法を詳細にガイドする法令や回状とともに、オークション後に投資家がプロジェクトを実施できず、放棄、他の投資家への転売、または手付金の没収につながる状況を克服するのに役立ちます。

ヒューン・フオック・ンギア氏（ UEH経済・法・行政学部経済・法・経営センター所長）

ソースリンク: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm