ホーチミン市のオフィス・小売市場は好調に推移

グリーンオフィスが市場に登場

サヴィルズによると、2024年第2四半期の供給量は前四半期比2%増加し、賃貸可能面積は386件のプロジェクトで合計280万㎡となった。このうち、非都心部で3件の新規プロジェクトが稼働しており、市街地全体におけるバランスの取れた持続可能な市場発展を促進し続けている。平均オフィス賃料は前四半期比2%増、前年同期比8%増の81万5000ドン/㎡/月となった。稼働率は89%で、前四半期比1ポイント減、前年同期比2ポイント減となった。これは主に新規供給の稼働率が低かったことによる。

グレードAオフィスセグメントに限れば、CBD外のプロジェクトは好調に推移し、稼働率は前四半期比6ポイント増の84%となり、全グレードの中で最も高い数値となりました。平均賃料も110万VND/m²/月に達し、前四半期比5%上昇しました。レポートでは、The METT、The Hallmark、The Nexusなど、一部のグレードAプロジェクトでは高い入居率が見られたと指摘されています。

サヴィルズ・ベトナムの商業リース担当シニアディレクター、トゥ・ティ・ホン・アン氏によると、市場全体の稼働率は今年上半期でほぼ横ばいでした。言い換えれば、純賃料が新規供給量と同水準であることを意味します。

非CBDグレードAプロジェクトは2024年上半期に急速な入居率を記録

「この傾向は、力強い経済成長、そして在宅勤務モデルや職場におけるテクノロジーの活用など、多くの新たなトレンドが市場を席巻する中で需要が供給を上回っていることと相関しています。したがって、吸収率が新たな供給量と同等であるため、ホーチミン市のオフィス賃貸価格は今後3年間で安定し始めると予測しています」とアン氏は分析しました。

サヴィルズの専門家は、持続可能なオフィススペースが多くの多国籍企業にとって必須基準になりつつある中で、グリーンオフィスプロジェクトに関して注目すべき点を指摘しました。シンガポール、上海、香港といった先進市場では、グリーンビルの割合と賃貸可能床面積は、ホーチミン市やハノイよりもはるかに高くなっています。一方、ベトナムの二大都市では、この割合は依然として25%を下回っており、今後の供給増加は非常に限られています。

ハノイおよびこの地域の主要市場のほとんどはテナント市場です。対照的に、ホーチミン市市場では引き続き地主側の力強い動きが見込まれます。この市場では、グレードAオフィスの空室率は10%を下回り、グリーンビルは以前よりも減少しています。多くの外資系企業は高級オフィスを求めるため、これらのビルは古いビルに比べて圧倒的な優位性を持っています。この独特な需給関係により、このダイナミクスは今後も発展していくでしょう。

外国企業がグレードAのオフィスに集まっている

国内経済の回復により小売業が「開花」

小売分野では、トゥ・ティ・ホン・アン氏は、ホーチミン市だけでなくバンコクやシンガポールなどの近隣市場でも、飲食店テナントが拡張需要を牽引しているという顕著な傾向を指摘した。

「これらは現実に見られる変化です。ファストフード、カフェ、ドリンク、バー、クラブ、カジュアルレストランから高級レストランまで、市場における多くの飲食業モデルは拡大を必要としています。そのため、この分野では国内外の企業がますます参入し、競争が激化しています。より小規模な規模では、 ライフスタイル・スポーツやウェルネス関連の取り組みが活発化しています」とアン氏は述べた。

サヴィルズの専門家は、日本の家具・インテリア小売業ニトリも挙げています。ニトリは5店舗で東南アジアに参入したばかりで、無印良品と同等の急成長を目指しています。無印良品もベトナム市場を中心に、東南アジア全体でさらに100店舗を展開する計画です。また、有名小売業のミニソも、ベトナム市場をターゲットに、東南アジア全体で350～400店舗を展開するという野心的な計画を立てています。

一方、宝飾品、時計、ファッションなどの高級品小売業者は、ハノイやホーチミン市では厳しい基準を設けていない、限られた地域にのみ進出しています。そのため、これらの企業は、観光スポットへの進出、オムニチャネル、ポップアップストアといった、非常に独創的な展開戦略を模索する必要があります。様々なクリエイティブな小売業態を模索することで、ソーシャルメディアでの認知度を高め、オンラインストアと実店舗の双方を向上させることができるでしょう。

多くの国際的な小売ブランドもベトナム市場での展開を拡大しています。

サヴィルズのレポートによると、2024年上半期の取引は平均256㎡のNLA（正味賃貸面積）に達し、無印良品、ポセイドン、ユニクロなどのブランドチェーンの拡大により、前年比26%増となりました。賃貸可能面積の35%をファッション業界が占め、次いで飲食業界が30%、家電・インテリア業界が15%、エンターテインメント業界が11%となっています。

サヴィルズ ホーチミン市のリサーチ部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は、市場全体の視点から、国内経済の力強い回復が小売業界の発展を促進し、新しいブランドが市場に参入し、拡大を続けているとコメントしました。

ホーチミン市では、若年層の人口増加、中流階級の増加、そして富裕層の増加が、近代的小売市場のシェア拡大に貢献するでしょう。オックスフォード・エコノミクスによると、ホーチミン市の消費者支出は2025年までに8.4%増加すると予測されています。1,300万人を超えるこの市場において、近代的小売は2025年までに小売チャネルの市場シェアの50%を占めることになります。

第2四半期には、ビンコム・メガモール・グランドパークの開業後、賃貸可能な小売スペースが150万平方メートル増加し、2%増加しました。新規小売供給は引き続きCBD以外の地域に移行し、将来の供給総量の75%を占めました。市場全体の稼働率は94%に達し、前四半期比2ポイント、2024年第2四半期では3ポイント上昇しました。中心部および都心部の稼働率は1ポイントの微増となりました。

1階の賃貸価格は月額130万VND/m2となり、前四半期比では安定、前年同期比では3％上昇した。これは、投資家が優遇政策を停止したため、ホーチミン市全体の供給量の20％で賃貸価格が上昇したためである。

出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html