新しい法律を適用すると、多くの肯定的な側面が注目されます。
これを受けて、2023年住宅法は、住宅開発、改修、老朽マンションの建設、公営住宅、そしてマンションの管理・利用に関する多くの新たな事項を規定しました。サヴィルズ・ハノイ不動産管理部のトラン・ゴック・ズイ副部長は、市場とプロジェクトの管理・運営への影響を評価し、2023年住宅法はあらゆるものをより体系的にし、市場の回復プロセスにプラスの影響を与えると述べました。
さらに、2023年住宅法は、プロジェクトの対象と期間、建設品質、住宅の所有権などを明確にし、旧法の制限を克服するのにも役立ちます。特に、住宅プロジェクトの管理と運営の分野では、顧客と管理ユニット間の一般的な紛争の解決に役立ち、関係者の権利と責任をより明確に規定しています。
しかしながら、この法律の影響は長期にわたるものとなるでしょう。実際、当初の計画より5か月早く適用された当時も、具体的な規制や実施手順はまだほとんどありませんでした。例えば、新住宅法を規定する政令95/2024/ND-CPは2024年7月24日に公布され、通達05/2024/TT-BXDは2024年7月31日に発布されたのみでした。
トラン・ゴック・デュイ氏 - サヴィルズ・ハノイ不動産管理部副部長
2023年住宅法と2014年住宅法の違いについて、サヴィルズの専門家は、新法は建設品質と運用中のサービスに重点を置いたものだと述べています。建設品質に関しては、従来のように使用期間を50年に固定するのではなく、新法では、劣化したプロジェクトを適時に維持・修繕できるよう、実際の建設品質に基づいてプロジェクトの使用期間を調整することが規定されています。
サービス品質に関しては、新法では運営管理体制に変更が加えられ、収支の明細化や管理機関の能力に関する具体的な要件の策定など、様々な変更が行われました。さらに、火災保険基金と管理委員会の報酬はサービス料金から分離され、別個の費用となります。運営管理機関は、管理委員会／投資家と連携し、新法の規定に従って新たなサービス費用計算表を速やかに発行する必要があります。
2023年住宅法では、ロビーやエレベーター、二輪車駐車場などの広告収入や共用ユーティリティエリアなど、共用エリアの利用による収益はすべて管理基金に移管しなければならないとも規定されている。
「これまで、これらの収益は運営費を相殺するために管理運営基金に加算されていました。今回の変更は管理基金の収益に影響を与え、運営部門は新しい規制に適応するために予算と運営計画の見直しを迫られ、安定した運営を確保し、住民に影響を与えないようにする必要があります」とトラン・ゴック・ズイ氏は述べた。
さらに、サービス契約期間は取締役会の任期に応じて最長3年と定められています。運用管理部門は、運用期間全体を通して品質と能力を確保・維持する必要があります。これにより、管理部門は、当面のニーズへの対応だけでなく、契約満了後の更新における競争力確保のためにも、業務効率の向上に注力できるようになります。
運用管理の透明性の確保
サヴィルズ・ハノイ不動産管理部の副部長は、住民への影響について、住宅法2023は2014年の規制に比べて重要な調整を加えており、法的枠組みを強化し、管理と運営の透明性を確保し、住民の権利を保護していると述べた。
特に、新法は、契約書に定めがない場合の共有所有権と個別所有権の決定に関する規定を追加し、住宅購入者の権利保護に役立てています。また、バルコニーやロッジアに付属する設備や部品の共有所有権を決定する方法も追加されています。
火災保険と管理委員会の報酬をサービス料単価で明確に区分することで、住民はサービス料の使用目的をより明確に理解できるようになります。さらに、新法では、共用財産に対するサービス利用による収益は、運営管理基金への積み立てではなく、維持管理基金への積み立てとすることが規定されており、共用部分の維持管理とインフラの質の向上に有利な仕組みの構築に貢献しています。
2023年の住宅法では、マンションの管理プロセスを透明化し、居住者の権利を保障しています。
また、マンション会議における管理委員会向けマンション管理運営に関する専門知識と技能の研修計画発表に関する新規定では、管理委員会メンバーが研修を受け、証明書を交付されること（認定決定日から3か月以内）も義務付けられ、管理委員会メンバーがマンション管理運営に関する専門知識と技能をしっかりと把握していることが保証されます。
住宅法は、法令95/2024/ND-CPに基づいて、投資家に対し、プロジェクト完了承認議事録、防火および消防承認結果の承認文書、専門建設機関からの承認通知、駐車場エリアの図面など、プロジェクトの法的文書を買い手と賃借人に公開することを義務付けています。この規制は、投資家のプロジェクト運営の進捗状況や市場へのアパートの供給に影響を及ぼす可能性がありますが、透明性と運営の安全性を確保し、住宅購入者のリスクを最小限に抑えます。
さらに、マンションの分類は厳格に規制され、より具体的な基準が設けられており、購入者がプロジェクトの品質を正しく評価するのに役立ち、自己分類によってマンションの価格が不当に高騰する状況を防止します。
「A、B、C規制に代わり、プロジェクトは1、2、3に分類されます。分類は、立地、マンションの立地、マンション内のアメニティ、駐車スペース、廊下、ロビー、エレベーター、電源、アパートなど、8つの必須基準に基づいて行われます。最低基準は建設基準への準拠です。これに加えて、管理・運営サービス、環境、セキュリティ、安全、防火、グリーンビルディング、効率的なエネルギー使用、デジタル化、スマートホームの5つの追加基準があります」とサヴィルズの専門家は分析しました。
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出典: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html
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