法務省は所有期間に基づく課税は実現不可能と考えている、ハノイのアパート価格は停滞しており大幅に下がる見込みは低い、ホーチミン市は土地家屋証明書の発行時に現状確認を停止している…などが最新の不動産ニュースです。
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| 現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2%の固定税率が適用されます。（出典：DN&TT） |
法務省、不動産「サーフィン」への高税率を批判
法務省によると、不動産の所有期間に基づく課税は、税制と土地管理システムの統一性が欠如しているため実現不可能であり、更なる研究が必要であるとのことです。個人所得税法（代替）案の策定に関する法務省のコメント。
政府への提出案において、 財務省は「一部の国で経験されているように、不動産譲渡に伴う個人所得税（PIT）の徴収について、保有期間に基づいて検討・実施することは可能である。具体的な税率は、不動産市場の実際の動きを反映し、適切に検討・決定する必要がある」と提案した。この提案は、政策と方向性を制度化し、適切な規制水準を確立し、投機や不動産バブルを回避することを目的としている。
法務省は、具体的な税率については、不動産市場の実際の運用を反映するよう調査し、適切に決定する必要があるとコメントした。
この政策を実施するには、土地や住宅に関する政策の完成プロセスと同期させるとともに、土地や不動産登記のための情報技術インフラの同期と整備も必要である。
したがって、財務省は、保有期間に基づいて税金を徴収するという解決策は実現不可能であると考えており、財務省が引き続き研究を行い、政策を完成させてから適用し、有効性と実現可能性を確保することを勧告している。
現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2％の固定税率が適用されます。
建設省は2024年9月、 政府官邸に提出した不動産価格に関する公式報告の中で、複数の住宅や土地を所有・利用する者に対し、投機や営利目的の短期売買を抑制するための税制を検討・提案すると発表した。この提案は、年初から不動産価格が高騰を続けている状況を踏まえて行われた。
市場は停滞、価格が大幅に下落する可能性は低い
土地・不動産事業・住宅法は施行から6ヶ月が経過しました。これらの法律が不動産市場に与える影響について、天然資源・環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長は、まだ時期尚早であると述べました。法律が商品に浸透するには時間が必要です。
2月11日にダン・ベト紙が主催したセミナー「2025年の不動産 ― 課題の中にチャンスを見出す」で、ビン氏は最近、不動産価格が「劇的に上昇した」とコメントした。
特に2023年末から2024年にかけては、価格が急騰し続けるでしょう。5,000万VND/㎡以下の新築マンションはほぼ姿を消し、築年数が長い古いマンションも7,000万VND/㎡を超える価格設定となっています。老舗の集合住宅エリアでさえ、価格が1.5～2倍に上昇しており、一般労働者にとって住宅へのアクセスは非常に困難です。30億～40億VNDを保有する人々でさえ、依然として適切な住居を見つけるのに苦労しています。
これにより、低・中所得者層が住宅を所有することが困難になるだけでなく、市場の持続可能性も低下します。
ビン氏はこの価格上昇を分析し、供給不足だけでなく市場心理も大きな影響を与えていると述べた。
「土地オークションのニュースのように、あちこちで土地オークションが高値で取引されているというニュースは、すぐに買わない人はシェアを失うという心理に大きな影響を与えます。あるいは、実際の供給量がまだ市場に公表されていないにもかかわらず、供給量に関する数字が発表されるだけで、価格がそれ以上上昇しなくなる可能性があります」とビン氏は述べた。新たな価格帯が確立されると、供給量が増加し、市場は減速し始める。
「近い将来、不動産関連商品が発売され、政策も発表されるにつれ、不動産市場と価格はより安定するでしょう。この時期、労働者は住宅を購入できるようになります。投資家の心理もより穏やかになるでしょう」とビン氏は述べた。
ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も、2025年の不動産価格は2024年に比べて過度な上昇ではなく、より合理的に調整される傾向にあると述べた。
しかし、この人物によると、土地価格、地価表、費用などのいくつかの問題が不動産商品のコストに入力圧力を生み出す兆候を示しているため、大幅な削減は難しいだろうとのことだ。
「2025年には実需と投資需要の両方が増加する傾向にあります。取引に関しては、供給要因の改善、より安定したセグメント、そして特に価格が適正水準に調整・維持されることで取引が増加するため、2025年には取引がさらに増加すると考えています。全体として、市場は2024年よりも活発になるでしょう。市場の需給指標は改善していますが、2018～2019年の水準には戻れないでしょう」とディン氏は評価しました。
2025年の不動産投資家にとっての機会について、グエン・ヴァン・ディン氏は、現在、都市中心部の住宅価格は高すぎると評価しました。同氏は、インフラと交通網が整備された新興都市圏への投資を推奨しています。
ハノイのアパート価格は安定している
2025年の旧正月以降、ハノイのマンション市場では、売り出し価格に大きな変動は見られません。全体として、旧正月前と比べると、マンションの売り出し価格は依然として安定しています。これは、昨年の旧正月後にハノイのマンションの売り出し価格が継続的に変動し、2024年には価格が継続的に上昇し始めたこととは全く対照的です。
Batdongsan.com.vnが旧正月明けに実施した調査では、多くのプロジェクトでマンション販売価格が旧正月前と比べて変動がなかったことが記録されている。具体的には、アンビンパルザプロジェクト（ナムトゥーリエム）では、50年の所有期間を持つ2ベッドルーム、1バスルームのマンションの販売価格は、依然として1戸あたり33億～35億ドンで変動している。同じ面積の長期所有マンションの販売価格は、依然として1戸あたり43億～44億ドンである。80㎡以上の面積を持つ長期所有の3ベッドルームのマンションは、依然として1戸あたり60億～62億ドンで提供されており、50年の所有期間を持つ3ベッドルームのマンションは、依然として1戸あたり約50億ドンである。
同様に、ファムフン通り（ナム・トゥー・リエム区）にあるFLCコンプレックス・プロジェクトでは、旧正月後のマンション販売価格に大きな変化は見られません。50㎡以上のマンションは、依然として1戸あたり39億～42億ドン、70㎡以上のマンションは旧正月前と同様に1戸あたり52億～55億ドンとなっています。
ナム・トゥ・リエム地区では、ゴールデンパレス・プロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、2024年末から1戸あたり46億～47億ドンで推移しています。ガーデンヒル・プロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、依然として45億～47億ドンです。
ゴールデンフィールド・プロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、以前の一般的な価格水準である1戸あたり約47億ドンで推移しています。しかし、このプロジェクトでは、オーナーが緊急に売却を希望する2～3戸のアパートメントが市場に出回っており、オーナーは1戸あたり45～46億ドンへの値下げを受け入れています。
タンスアン地区では、2ベッドルームと2バスルームを備えたハノイセンターポイントアパートメントの販売価格は旧正月前と変わらず、1戸あたり57〜58億ドンとなっている。
ゴールドシーズン・プロジェクト（タン・スアン）のアパートメントは、3ベッドルーム物件で80億ドン、2ベッドルーム物件で約60億ドンの価格帯を維持しています。カウザイ地区のホームシティ、セントラル・フィールド、ディスカバリー・コンプレックスなどのアパートメントプロジェクトも同様の価格帯となっています。
Batdongsan.com.vnがブローカーや取引フロアに対して行った調査によると、不動産を購入する顧客層は旧正月後の価格の推移をまだ待っている状態だという。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、2025年にはマンション価格が下落する傾向はほとんどないと指摘した。その理由は、2025年に市場に登場する新規供給は、主に大都市圏の高級住宅・高級セグメントに集中するためである。そのため、マンション価格は高値で「固定」されたままとなるだろう。公営住宅プロジェクトからの供給は2025年には増加すると予想されるが、人々のニーズに比べると依然として極めて少ない。低価格の商業住宅の供給は依然として極めて不足している。そのため、マンション価格水準は下落傾向はほとんどなく、横ばい状態が続くと予想される。
ホーチミン市、土地・家屋証明書発行時の身分確認を廃止
ホーチミン市人民委員会は、市内の建設発注管理の調整に関する規則（建設管理規則と呼ばれる）のいくつかの条項を改正および補足する決定を下した。
ホーチミン市における建設発注管理に関する規則は、2024年4月1日の決定により公布されました。その中で、第10条第1項は、天然資源環境局（TN-MT）、市土地登記事務所およびその関連支部の責任を次のように規定しています。
「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程において、土地法の規定に従って家屋や建築工事の現状を確認する際、建築命令違反が発見された場合、当該書類は法律の規定に従って検査および処理のため所轄官庁に移送されるものとする。」
ホーチミン市人民委員会は最近出した決定で、次のように修正した。「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程において、建築命令違反が発見された場合、法律の規定に従って検査と処理のため、所轄官庁に書面による通知を送付しなければならない。」
この改正により、天然資源環境局、市土地登記事務所およびその関連支局は、証明書を発行する際に住宅や建築工事の現状を確認する義務がなくなる。
修正・補足された決定により、ホーチミン市警察は地区レベルの警察に対し、管轄区域内で建設命令に違反する建設工事を検査強化と速やかな摘発を指示し、対処について助言する責任がなくなった。
さらに、新規制では、登録内容に虚偽または不正確な点があった場合、行政違反の処理に関する決定に従って企業に事業登録証の再登録を要求するために地区レベルの人民委員会と連携する計画投資局の責任も削除されている。
行政違反記録の作成と行政処分に関する助言の責任に関して、新規定では「行政違反記録の作成日から2営業日以内」という文言が削除されました。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html
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