不動産市場には手頃な価格のアパートがまったくありません。

不動産市場はアパート部門が主導しています。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が発表した2024年第3四半期および最初の9か月間の不動産市場レポートによると、VARSは、特に第3四半期、そして全体としては2024年最初の9か月間のベトナムの不動産市場は、経済の安定と政府の支援政策のおかげで、困難な時期を経て前向きな回復を示したと評価しました。

VARSの副局長ファム・ティ・ミエン氏は、住宅不動産市場が「加熱」の兆しを見せ始めていると語った。

そのため、土地オークションはかつてないほど「熱狂的」になっており、夜通しオークションが開催され、数百人、時には数千人が寝食を共にしながら場所を奪い合うほどです。落札価格も過去最高を記録し、インフラ整備が進んだプロジェクト用地と同等の価格となっています。

市場の活況もマンション部門によって牽引されており、一次市場と二次市場の両方で価格が継続的に新たな高水準を記録しています。

マンションタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格が高騰しているにもかかわらず、過去最高の予約数を記録した。

VARSの副局長ファム・ティ・ミエン氏は、住宅不動産市場が「加熱」の兆しを見せ始めていると語った。

しかし、実際の需給の結果以外にも、市場は「過熱化」の兆候も示している。

この状況は、土地投機、住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現に反映されています。多くの小口投資家が投機目的で市場に参加し、不動産価格を不当に押し上げています。

一部の投機筋の支援により、譲渡されたマンションの価格水準が上昇するなど、マンション分野でも「過熱化」の兆候が見られている。

これらの兆候はすべて供給不足から生じていますが、状況は改善しています。

圧倒的なマンション取引量

VARSの市場レポートによると、2024年第3四半期、住宅不動産市場では引き続き22,412件の商品が市場に提供され、約14,750件の商品が新たに発売されました。これは前四半期と比較して25％減少しましたが、2023年の同時期と比較すると60％増加しました。

統計的には数量が減少しているにもかかわらず、2024年第3四半期の供給量は依然として増加を示し、多くの新しいプロジェクトが登場し、市場はより活気に満ちています。

2024年の最初の9か月間で、市場では38,797件の新製品が販売されました。供給面では依然として大きな差別化が見られました。

したがって、新規供給の70%はマンションセグメントから発生しており、そのうち5,000万VND/m2以上の価格帯の物件が圧倒的多数を占めています。

市場には手頃な価格の商業用マンションがほぼ存在しません。地域別に見ると、北部が新規供給量の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%となっています。

市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんど存在しません。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級品セグメントに集中しているものの、市場全体では2024年第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。

取引量と吸収率は前四半期に比べてそれぞれ25％と1パーセントポイント減少しましたが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80％と28パーセントポイント増加しました。

そのうち、マンション取引量は依然として圧倒的で、2024年第3四半期の住宅取引全体の71％を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75％を記録しています。

ハノイのアパートプロジェクトでも、販売開始直後に最大90％の吸収率が記録されました。

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され、予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

ハノイのプロジェクトは6000万VND/m2の価格に近づいている

販売価格面では、住宅価格はプライマリー市場、セカンダリー市場ともに高止まりしており、特にマンションセグメントにおいて顕著です。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすには至っておらず、需給バランスの不均衡はますます深刻化しています。

さらに、新規供給のほとんどは、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、高い水準で完成し続けています。

具体的には、2024年第3四半期において、ハノイのプライマリー価格水準は上昇を続け、止まる気配を見せなかった一方、供給は徐々に改善していった。

低層から高層まで、主にハイエンドおよび高級セグメントにおける新しいプロジェクトは、依然として市場から強い注目を集めています。

これにより、流動性は「ホット」な成長期を経て徐々に安定してきたものの、二次マンション価格が高止まりする原動力が生まれた。

ダナンでは、アパートの主な価格水準も記録的な上昇を記録し、新規供給の50％以上が1平方メートルあたり8,000万ドンを超える価格となった。

しかし、省外の買い手、特にハノイの投資家からの投資需要のおかげで、市場は依然として十分に吸収されています。

さらに、二次価格も全般的に上昇し、一部の地域では住宅地価格が同期間内に10～25％上昇した。

ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや一戸建ての物件が激しく「買われている」。

ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、プライマリー価格水準は高水準で安定しています。一方、ホーチミン市周辺の省・都市では、新規供給による販売価格の上昇を受け、プライマリー価格水準は3～5%の範囲でわずかに上昇しました。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫っており、2019年第2四半期と比較して64.0%増加している。

ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は、4,920万ドン/m2から6,420万ドン/m2に上昇し、基準期間比で30.6%の上昇となりました。ダナンでは、ダナン市場価格指数が2024年第3四半期に46.2%の上昇を示し、ホーチミン市の上昇率を上回りました。

住宅や投資ニーズを含む不動産需要は、郊外、2つの特別都市圏周辺の省・市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅の「買い漁り」が活発化しています。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-gia-binh-dan-204241014145959475.htm