チェーンの詰まり
ホーチミン市の社会住宅（NOXH）を専門に手掛けるレ・タン社のレ・ヒュー・ギア取締役は次のように述べている。「これまで、政府はNOXHを開発するための多くの仕組みや政策を設けてきました。しかし、これらの優遇措置は投資家にとって難しく、手続きや申請数は商業住宅（NOTM）プロジェクトに比べてますます困難になっています。たとえば、現行の規制では、NOXHプロジェクトには、1/2,000スケールの計画において、管轄の政府機関が承認したNOTMに比べて、建築密度、土地利用係数、人口規模の点で1.5倍の優遇措置が与えられます。しかし、実際には、ほぼすべてのNOXHプロジェクトはNOTMから移管されたものであり、1/2,000計画には適していません。優遇措置を受けるために、1/2,000計画と1/500計画を調整する必要がありますが、計画の調整は非常に困難です。」
多くのボトルネックにより、社会住宅建設プログラムの成果は非常に低いものとなっています。
「ホーチミン市では、決議98号により、社会住宅プロジェクトが優遇措置を受け、計画との整合性を保つため、政府は1/2,000計画と1/500計画を調整することが義務付けられています。一方、政令31号では、社会住宅プロジェクトが投資政策の適用を受け、投資家として認められるためには、詳細計画と整合していなければならないと規定されています。しかし、計画投資局は決議98号を遵守していないため、依然として行き詰まっています。決議98号がなければ、計画建築局は企業向けの1/500計画の調整を承認することはありません。つまり、ホーチミン市のように決議98号のない他の地域では、手続きが二重になるのではなく、行き詰まっているのです。そのため、各地域の建設局は、まず1/2,000計画の調整を承認し、その後、企業向けの1/500計画を承認しなければなりません」とギア氏は引用し、強調した。「企業自らが建設する社会住宅プロジェクトの土地基金の設立は、承認手続きの段階からほぼ行き詰まっています。」政令31号の不備により、投資家の承認と同時に投資政策も変更することができませんでした。
タン・ニエン氏に話を聞いたところ、ほとんどの企業がもう一つのボトルネックを指摘した。法律では、社会住宅を建設する企業は土地使用料が免除されている。しかし、現在施行されている2014年住宅法と2013年土地法では、企業の土地使用料を免除するには、国がまず土地使用料を算定し、企業が支払うべき土地使用料の額を通知しなければならない。企業が土地使用料を免除されるのは、最初から免除されるのではなく、その時点での判断である。さらに、土地使用料の算定は、これまで多くの地域で、非公認住宅（NOTM）プロジェクトであっても行き詰まっており、社会住宅プロジェクトは非公認住宅（NOTM）プロジェクトの「2倍の行き詰まり」に陥っている。ある企業は、「社会住宅プロジェクトは、土地使用料を算定し、通知を発行し、そして土地使用料を免除されるという手順を踏むのではなく、最初から土地使用料を免除するべきだ」と提案した。
クレジットもブロックされます。
社会住宅を専門とする企業として、社会住宅投資開発株式会社のミン・ホアン社長は、法律では社会住宅投資家が自身の土地を抵当に入れて社会住宅の資金調達を行うことは認められていないものの、非公認住宅の場合は認められていると不満を述べた。そのため、近年、どの企業もこの土地を担保に資金調達を行うことができていない。 「こうした皮肉な状況は、社会住宅企業が土地使用料を免除されていることに起因しています。土地使用料はプロジェクトの一部に過ぎませんが、プロジェクトを遂行するためには、企業は土地を購入し、整地や建設などの費用を負担しなければなりません。そのため、プロジェクト実施のための資金を借りるために土地を抵当に入れられないのは不当であり、NOTM（非独占的所有権移転）を行う企業と比較して、社会住宅企業が不利な立場に置かれています」とホアン氏は分析し、提言しました。「住宅法（改正）および土地法（改正）の社会住宅の開発および管理に関する指針となる政令案では、少なくとも投資家が土地使用権の取得に同意している場合、または現在土地使用権を保有している場合、投資家が社会住宅プロジェクト自体を抵当に入れることを認める必要があります。なぜなら、現在、投資家は社会住宅プロジェクトを実施するための信用資金を借りるために、他の資産を抵当に入れなければならないからです。これは、企業が社会住宅プロジェクトを実施する上で多くの困難を引き起こし、住宅価格の下落につながっています。」
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は次のように断言した。「行政手続きだけでなく、社会住宅向けの信用もブロックされている。2015年以来、優遇信用政策を享受できる投資家はいない。インセンティブがなければ、すべての社会住宅投資家は建設するために商業パッケージを借り入れる必要があり、そのため価格は依然として高い。たとえば、ベトコムバンクは社会住宅を建設するためにナムロンに年9％を貸し付けており、すべての顧客も年9％の金利で借り入れなければならない。この金利は社会住宅を建設するためのローンに比べると非常に優遇されているが、顧客の収入に比べると高すぎる。金利を下げるために、投資家は顧客に年2％を支援しているが、この支援は最初の2年間だけだ。したがって、政府は社会住宅政策に参加している4つの商業銀行（ベトコムバンク、ベトコムバンク、 アグリバンク、BIDV）の金利を補助するための中期予算源を確保する必要がある。」同時に、社会政策銀行の資本を増強し、現在の年4.8％の優遇金利政策を実施します。
チャウ氏は、「国会常任委員会は、社会住宅政策の実施、ベトナム社会政策銀行の資本増強、あるいは国家銀行が優遇社会住宅融資政策の実施を指定した4つの商業銀行への金利補助のために、中期国家予算の資金配分を検討すべきだ」と提言し、複数の商業銀行が自主的に拠出した120兆ドン規模の融資パッケージは、通常の商業融資金利より1.5～2%低い金利で、期間は3年間だと付け加えた。この金利は、投資家にとってプラスに働く。なぜなら、これまでは年最大12%の金利で借り入れなければならなかったからだ。しかし、120兆ドン規模の融資パッケージは、社会住宅の購入者や賃借者には適していない。年7.5%という高い金利を支払わなければならないだけでなく、適用期間は5年間と短いだけでなく、金利は6ヶ月ごとに調整されるからだ。優遇期間終了後、金利は合意され「変動金利」となるため、社会住宅の購入者と賃借者は「不安」に陥り、借り入れをためらっています。そのため、 建設省は、 110兆VND、金利4.8～5%、最長25年の融資期間という融資パッケージの提案を復活させています。
公営住宅の成果は非常に低いです。
行政手続きや資金のボトルネックにより、これまで社会住宅開発計画は目標を達成できずにきました。具体的には、2016～2020年の期間では、国全体で約41％しか達成されていません。そのうち、ホーチミン市は計画の75％を達成したものの、実際の数はわずか1万5000戸の社会住宅（平均3000戸/年）にとどまり、膨大な需要を満たすことができませんでした。2021～2025年の期間では、国全体で72の社会住宅プロジェクト、3万8128戸のみが完成し、計画の約9％に達しています。そのうち、ホーチミン市では2つのプロジェクト、623戸（2016～2020年期間から移行）のみが完成・使用されており、7つのプロジェクト、4996戸のアパートに着工しましたが、法的問題により、建設はほとんど実施できていません。
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