公営住宅は、不足と「供給」という矛盾した状況に直面しています。

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困難の上に困難が重なる

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2018年以降、住宅供給は深刻な減少傾向にあります。新規承認住宅プロジェクト数はますます減少しており、一方で、約300億米ドル相当の約1,200件のプロジェクトが実施に困難を抱えていると推定されています。2022年末以降、解決に至ったプロジェクトは約500件にとどまっています。

経済 - 公営住宅は不足し、売れ残っています。解決策は何でしょうか? — 2018年以降、住宅供給は大幅に減少傾向にある。（写真：baochinhphu）

住宅供給の不足、手頃な価格の住宅の深刻な不足、プロジェクト実施のあらゆる段階における高コストなどにより、不動産価格、特に大都市のマンション価格は継続的に上昇しており、その勢いは止まりそうにありません。公営住宅は、大多数の人々にとって、定住の夢を実現するためのほぼ唯一の選択肢となっています。

近年、政府は企業の社会住宅開発への参加を促し、社会住宅の供給量を増やすための政策策定に多大な努力を払ってきました。しかし、これらの政策には依然として多くの欠陥や一貫性の欠如があり、投資家が社会住宅にアクセスする上で多くのボトルネックが生じています。

VARS（ヴァーチャル・レビュー）の2023年第3四半期報告書発表イベントにおいて、VARS市場調査ワーキンググループメンバーであり、G-Homeのゼネラルディレクターを務めるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅に関する法的メカニズムは非常に複雑であると述べました。プロジェクトの建設許可の申請も非常に長く、商業住宅プロジェクトよりもさらに時間がかかります。建設許可を「発行」するには、社会住宅開発業者は少なくとも2年かけて手続きを完了する必要があります。

したがって、現行法では社会住宅プロジェクトに対し土地使用料免除の優遇措置を設けているものの、その前に社会住宅プロジェクトは依然として土地評価を「経る」必要があり、評価方法に関しては依然として多くの問題や論争が続いている。同時に、投資家は控除が認められておらず、M3（現行法に基づく投資家の国家予算への義務に加えて、入札書類において投資家が提案する現金による国家予算への納付額）を支払わなければならない。さらに、投資家は依然として用地を整地するための前払い金を支払う必要がある。この金額はその後、他のプロジェクトから控除されるか、土地価格と相殺される。

言うまでもなく、2年間の投資手続きの後、社会住宅プロジェクトの建設と顧客への住宅引渡しにはさらに約2年かかります。その後も、投資家は社会住宅プロジェクトの賃貸用地の最低20%を確保しなければならず、5年間使用した後にのみ売却できます。

このプロセスは最大9年かかり、その後プロジェクトは監査を受けます。監査が完了した場合にのみ、企業は10%の固定利益を受け取ります。一方、プロジェクト実施プロセス全体を通して、企業自身もどの費用が合理的かつ有効とみなされ、どの費用が未払いとなり、あるいは却下されるかを把握していません。そのため、社会住宅建設企業は常に「ギャンブル」のように「運と不運」に翻弄される状態にあります。

困難はそれだけにとどまらず、資金調達も投資家にとって大きな障壁となっている。調査によると、ベトナムで投資・建設される不動産プロジェクトの大部分において、オーナーの自己資本は約20%、30%は顧客からの調達、そして最大50%は金融機関への融資に依存している。しかしながら、土地使用料免除の優遇措置により「社会住宅開発用地の評価額が0ドン」とされているという理由だけで、担保不足により投資家が融資を受けるのに苦労するケースも見受けられる。現状では、優遇措置はどこにも見当たらず、企業にとっての目に見えない困難だけが存在している。

困難、障害、欠陥が多すぎて、100万戸の社会住宅を建設するというプロジェクトの目標を達成するのは非常に困難と思われます。

買う必要のある人が買うことができません。

実施プロセスの難しさにより、市場への供給はますます不足しており、市場では依然として社会住宅の不足と売れ残りが同時に発生しています。社会住宅への需要は非常に大きく、都市化のスピードと不動産価格上昇率と所得の格差の拡大に伴い増加しています。

経済 - 社会住宅は不足しており、売れ残っています。解決策は何でしょうか? (図 2)。 — 公営住宅は多くの人々にとって住居を得る機会となるが、現在多くの困難に直面している。（写真：baochinhphu）

都市化率は2022年に41.5%に達し、2030年には約50%に増加する見込みです。ベトナムは毎年約7,000万平方メートルの都市住宅を建設する必要があります。建設省によると、2021年から2030年にかけて、地方における低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅の需要は約240万戸と予測されています。

したがって、100万戸の社会住宅建設プロジェクトが完全に実施されたとしても、供給量は需要を満たすには不十分となるでしょう。一方、中央から地方まであらゆるレベルでプロジェクト実施に向けて多大な努力が払われているにもかかわらず、現状の数字はプロジェクトの目標値には依然として程遠いことを示しています。

VARSが社会住宅プロジェクトが販売されている地域を調査したところ、多くのプロジェクトでは、市場に投入されるとすぐに、ほぼすべての製品に多数の関心のある人々や申し込みが寄せられたが、一方で、数十万人の移民労働者がいる輸出加工区や工業団地のある地域の中には、何度も販売されているにもかかわらず、売上が「低迷」しているところもあった。

昨年8月、バクニン省人民委員会は建設省に提出した報告書の中で、バクニン省は数万戸の労働者住宅の建設に投資してきたものの、同省で働く労働者は労働者住宅の購入に興味を持っていないようだと述べた。

したがって、バクニン省で完成済みおよび一部完成した労働者向け住宅プロジェクト7件（市場には約4,000戸の完成済みアパートを提供）の中で、住宅購入を登録している工業団地で働く労働者の数は極めて少ない。

報告書によると、最近、プロジェクトオーナーは1,681戸の労働者用住宅を販売する広告を出したものの、実際に売れたのはごくわずかで、現在7つのプロジェクトで1,324戸が残っている。

グエン・ホアン・ナム氏はその理由について、政策が買う必要のない人々に向けられているため、買う必要のある人々が買えないことが主な理由だと述べた。

「社会住宅に関する法律は購入者に対して非常に厳しく、多くの省では労働者にのみ販売しています。工業団地内の労働者にのみ販売している省も多く、工業団地内の労働者にのみ販売している省もあります。しかも、特定の地区に限定されている場合もあります。一方で、労働者と地域とのつながりは必ずしも強いとは言えません」とナム氏は語った。

したがって、社会保障を確保し、社会住宅の不足と売れ残りという現象を解消するためには、民間企業が社会住宅開発への投資に参加することを奨励するメカニズムと政策の研究と普及を継続する必要がある。同時に、住宅政策、特に社会住宅の受益者を拡大する必要がある。社会住宅支援政策（賃貸、借用、購入）の受益者については、住宅状況や所得水準などの書類や行政手続きの要件を最小限に抑え、簡素で識別しやすい基準に調整する必要がある。

さらに、社会住宅開発に対する考え方を変える必要があります。社会住宅プロジェクトは、人々が長期的に生活できる適切な環境を確保しながら、質を向上させる必要があります。質を向上させつつ適正な価格を維持するためには、投資家が利益を上げられるよう、適切な規模で社会住宅プロジェクトを開発する必要があります。

社会住宅政策の受益者に関する規制も、より適切なものへと変更する必要があります。社会住宅は富裕層向けのものではなく、課税対象となる収入があり、貯蓄はあるが、高額な商業住宅には入居できない人々も対象とすべきです。なぜなら、個人所得税を納付する水準を下回る、非常に低所得、貧困世帯、準貧困世帯といった状況は、生活費を賄うのに十分な資金がなく、貯蓄もないことを意味するからです。そのため、彼らは社会住宅を購入することができません。

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