Les couples avec un revenu de 30 millions de VND par mois ont du mal à acheter un appartement à Hanoi

(Dan Tri) - Selon une enquête du Bureau général des statistiques, les groupes à revenus les plus élevés à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont également des difficultés à devenir propriétaires, ce qui signifie que les groupes à faibles revenus n'ont pratiquement aucune opportunité.

Le problème de l'achat d'une maison pour les personnes aux revenus les plus élevés

L'enquête sur les niveaux de vie de la population de 2023 menée par l'Office général des statistiques (GSO) a annoncé les niveaux de revenu de cinq groupes de population dans les principales localités.

En conséquence, le groupe ayant le revenu le plus élevé, représentant 20 % de la population (groupe 5), a un revenu mensuel moyen par habitant de 14,47 millions de VND à Hanoi ; 13,8 millions de VND à Da Nang ; 13,26 millions de VND à Ho Chi Minh-Ville ; 13,9 millions de VND à Dong Nai et 18,38 millions de VND à Binh Duong .

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime que ce groupe devrait pouvoir accéder à la propriété dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô-Chi-Minh-Ville sans l'aide du gouvernement . Cependant, face à la difficulté d'accéder à la propriété dans les deux grandes villes mentionnées ci-dessus, même ce groupe se heurte à de nombreux obstacles.

Cette unité suppose qu'un ménage composé de deux personnes en âge de travailler, toutes deux appartenant à la tranche de revenus la plus élevée, dispose d'un revenu moyen d'environ 30 millions de VND par mois. Le revenu annuel est équivalent à 360 millions de VND.

Une règle financière courante, souvent recommandée par les experts pour garantir la sécurité financière, est que les dépenses de logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus. Ainsi, une famille de deux personnes à revenus élevés, faisant partie du groupe d'étude, ne devrait pas dépenser plus de 180 millions de VND pour les dépenses de logement.

Dans les grandes villes mentionnées ci-dessus, le prix d'un appartement commercial varie de 40 à 70 millions de VND/m², selon la zone et le segment. Un petit appartement d'environ 60 m² coûtera environ 2,5 à 3,5 milliards de VND.

Si le ménage ci-dessus décide d'acheter un appartement de 60 m² pour environ 3,5 milliards de VND et emprunte 70 % de la valeur du bien à la banque, soit 2,45 milliards de VND, à un taux d'intérêt de 8 % par an sur 20 ans, la mensualité s'élèvera alors à environ 25-27 millions de VND, soit plus de 300 millions de VND par an. VARS conclut qu'avec un versement maximal de 80 millions de VND par an, ce groupe sera quasiment incapable d'acheter un logement.

Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Ha Phong).

Des prix de l'immobilier qui dépassent les capacités de paiement des gens

Expliquant les raisons de la forte baisse de l’accessibilité au logement au cours des dernières années, cette unité a cité trois raisons principales.

Premièrement, les prix de l’immobilier dans les grandes villes ont largement dépassé les capacités financières de la majorité des gens et ont augmenté bien plus vite que la croissance des revenus.

Plus précisément, après la pandémie de Covid-19, les prix de l'immobilier, en particulier des appartements, dans les grandes villes comme Hanoi, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville ont continuellement augmenté, atteignant un nouveau niveau 30 % supérieur à celui de 2019.

Pendant ce temps, le revenu moyen par habitant dans les zones urbaines en 2023 n'a augmenté que d'environ 4 % par rapport aux statistiques du GSO en 2019. Le revenu moyen du groupe de revenus le plus élevé à Hanoi et à Da Nang en 2023 n'a augmenté que de 3 % et 7 % respectivement par rapport à 2019.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le revenu moyen de ce groupe a même enregistré une croissance négative de 8 %, creusant ainsi l'écart entre les revenus et les prix de l'immobilier, en particulier pour les ménages des classes moyennes et supérieures.

Le deuxième problème est le manque d'offre de logements adaptés. L'offre actuelle se concentre principalement sur les segments moyen et haut de gamme, voire plus. Bien que la demande dans ce segment soit également très forte, la demande de logements abordables constitue la principale demande du marché. Rares sont les projets immobiliers à moins de 30 millions de VND/m², laissant la majorité de la population, même les plus aisés, sans options adaptées.

VARS estime également que certains investisseurs profitent de la rareté de l'offre sur le marché pour augmenter déraisonnablement les prix de vente, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier, même dans des zones défavorisées en termes d'infrastructures. Cela complique également la tâche des acheteurs.

Troisièmement, cela est dû à un comportement spéculatif. Dans un contexte où les autres canaux d'investissement connaissent encore de fortes fluctuations, la mentalité de thésaurisation des actifs et l'anticipation d'une hausse continue des prix de l'immobilier ont poussé de nombreuses personnes à acheter des biens immobiliers sans intention de les utiliser. Ces personnes achètent des biens immobiliers puis les abandonnent, sans les utiliser, en attendant une hausse des prix, aggravant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande.

Par ailleurs, un autre facteur, moins évoqué mais ayant un impact considérable, est celui des coûts financiers. Malgré la baisse des taux d'intérêt, les acheteurs de logements doivent toujours payer des taux d'intérêt variables après des incitations d'environ 10 % ou plus. Cela engendre également une forte pression financière.

Les coûts financiers, ainsi que les coûts d’investissement et les coûts fonciers, augmentent continuellement, affectant le processus de développement de projets des entreprises immobilières et augmentant directement les prix des logements.

À long terme, VARS estime qu'outre la poursuite de la recherche et de l'application de politiques préférentielles en matière de foncier, de fiscalité et de prêts pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux abordables, l'État doit continuer à promouvoir l'amélioration des infrastructures de connexion et à développer le développement urbain selon le modèle TOD, un modèle de développement urbain axé sur les transports publics. Il s'agit d'une tendance incontournable pour résoudre le problème du logement des citadins vietnamiens.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm