Pourquoi les entreprises ont-elles du mal à réduire les prix de l’immobilier ?

Les entreprises veulent toutes réduire les prix de l'immobilier et privilégier les flux de trésorerie

M. Vo Hong Thang, Directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a indiqué que, sur le marché actuel, de nombreux investisseurs ont proactivement réduit les prix de l'immobilier, privilégiant les flux de trésorerie aux profits. Les entreprises réduisent leurs prix en soutenant leurs clients avec des modalités de paiement plus longues, des taux d'intérêt plus bas, en leur permettant de payer 30 %, voire 10 %, pour obtenir le logement, ou en soutenant les taux d'intérêt, les délais de grâce sur le capital…

Selon M. Thang, l'offre de projets primaires sur le marché est actuellement limitée et le nombre de projets éligibles à la vente est très faible. Cependant, la plupart des investisseurs privilégient les flux de trésorerie lorsqu'ils sont éligibles à la vente. Si le prix est élevé, les produits ne peuvent être vendus et les investisseurs se retrouveront bloqués sur leurs liquidités. Il est donc imprudent de maintenir le prix à un niveau élevé à l'heure actuelle, a-t-il commenté.

M. Thang a également déclaré que le projet utiliserait la formule la plus simple, associant bénéfice et coût, pour obtenir le prix de vente. Auparavant, les investisseurs pouvaient espérer des profits pouvant atteindre plusieurs dizaines de pour cent avant de se lancer, mais ils sont désormais déterminés à atteindre le seuil de rentabilité, voire à perdre de l'argent dès les premières étapes. L'objectif principal des investisseurs aujourd'hui est d'obtenir le prix de vente le plus bas possible et de collecter les fonds le plus rapidement possible afin de générer un flux de trésorerie opérationnel.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également admis que sur le marché, certains investisseurs de projets de logements haut de gamme et de projets de logements de milieu de gamme ont réduit les prix de vente grâce à des politiques de remise et de promotion, et des services après-vente qui profitent aux clients.

Certains projets de logements ont réduit les prix grâce à de nombreuses politiques préférentielles (Photo d'illustration : Hai Long).

Les entreprises sont désireuses de réduire les prix de l'immobilier, mais...

Un représentant d'un investisseur mettant en œuvre des projets à Ho Chi Minh-Ville et Long An a confié que l'entreprise souhaite réellement réduire les prix des logements et espère vraiment que les prix des logements seront suffisamment bas pour que les gens puissent y accéder facilement.

Cependant, les entreprises peinent également à réduire leurs coûts de production, faute de pouvoir les réduire. Ces coûts, tels que les frais d'utilisation du sol, les indemnités de déblaiement des sites, les intérêts des prêts bancaires, les coûts de main-d'œuvre et les achats de matériaux de construction, ont tous considérablement augmenté ces dernières années.

Un projet, de l'élaboration d'une politique d'investissement à sa construction officielle, peut prendre jusqu'à 5 à 7 ans, voire 15 ans dans certains cas, au lieu des 3 ans prévus en moyenne, ce qui entraîne un gaspillage important de ressources et une perte de coûts d'opportunité pour les entreprises. Sans compter que les entreprises ont également des engagements envers leurs actionnaires et partenaires concernant le bénéfice minimum annuel, a expliqué cette personne.

Fort de nombreuses années d'expérience sur le marché immobilier, M. Chau comprend mieux que quiconque les difficultés rencontrées par les entreprises face à la baisse des prix de l'immobilier. Il a souligné que les entreprises doivent supporter de nombreux coûts, tels que les coûts de construction, de matériaux et de main-d'œuvre, les frais financiers et les frais de gestion, qui augmentent tous, sans compter les « coûts non précisés ».

Plus précisément, les coûts fonciers du projet comprennent les coûts d'indemnisation, les frais de déblaiement du site via le transfert des droits d'utilisation du sol, le paiement des droits d'utilisation du sol, le loyer foncier et les frais de protection des rizières (si des rizières sont utilisées) à l'État. Les coûts fonciers représentent environ 15 % du coût des projets d'appartements ; environ 30 % pour les projets de maisons de ville ; environ 20 % pour les projets de villas.

En particulier, les frais d'indemnisation et de déblaiement du site sont souvent déduits par l'organisme public compétent à hauteur d'environ 70 % des coûts réels engagés par l'entreprise. Les coûts réels restants, non déduits, sont considérés comme des bénéfices et l'entreprise doit également s'acquitter d'un impôt sur les sociétés supplémentaire de 20 %. Enfin, ces coûts sont tous inclus dans le prix de vente que les clients doivent « supporter » lors de l'achat d'une maison.

Les coûts de construction représentent environ 50 % du coût d'un projet d'immeuble d'appartements, environ 30 % de celui d'une maison de ville et environ 20 % de celui d'une villa. Ce type de coût est en hausse : par exemple, le m² de surface habitable d'un immeuble d'appartements est passé à 12-13 millions de VND/m², contre seulement 7-8 millions de VND/m² auparavant.

Les coûts financiers, incluant les intérêts sur les prêts et les paiements d'intérêts sur d'autres sources de capital, représentent généralement environ 10 % du coût. Les frais de gestion représentent généralement environ 5 % du coût.

Avec des coûts « non spécifiés », leur valeur est considérable. Cependant, leur légalité, leur validité et leur caractère raisonnable au regard des dispositions de la loi fiscale n'étant pas garanties, ils ne sont pas inclus dans les coûts d'investissement du projet et sont finalement inclus dans le prix de vente supporté par les acquéreurs.

M. Chau a analysé que tous les coûts mentionnés ci-dessus sont calculés dans des conditions de marché normales, soit environ trois ans pour les projets de logements commerciaux. Si ces délais sont prolongés en raison de problèmes juridiques, comme cela s'est produit ces dernières années, le coût total de l'investissement augmentera considérablement.

De nombreux coûts d’entrée lors de la construction d’un projet dépassent le budget (Illustration : Quang Anh).

Quelle est la solution ?

Un représentant d'une entreprise développant de nombreux projets à Long An et Dong Nai a déclaré que pour réduire les prix de l'immobilier, le marché a besoin de la coopération de nombreuses agences et membres du marché.

Il a suggéré que l'État envisage des incitations fiscales foncières pour les projets de logements sociaux et de logements sociaux pour les travailleurs ; les banques pourraient faciliter l'emprunt de capitaux par les entreprises pour la mise en œuvre de leurs projets à des taux d'intérêt préférentiels. En particulier, le processus de finalisation des procédures et d'approbation des projets devrait être accéléré et mis en œuvre rapidement afin que les entreprises n'aient pas à prolonger le délai de mise en œuvre.

En tant que président de HoREA, M. Le Hoang Chau a proposé de nombreuses solutions globales. Il a suggéré aux entreprises de réduire leurs attentes en matière de bénéfices, de maintenir des prix élevés, d'augmenter les remises et de mettre en place des politiques promotionnelles et de service après-vente pour stimuler la demande, renforcer la confiance des clients et générer des flux de trésorerie et des liquidités.

Les entreprises doivent également réorienter leurs investissements vers le logement abordable, avec des prix adaptés aux revenus des ménages. Le programme de construction d'au moins un million de logements sociaux sur la période 2021-2030 permettra aux entreprises d'accéder à une enveloppe de crédit de 120 000 milliards de VND, assortie de taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux commerciaux habituels.

En outre, les entreprises peuvent participer à des programmes de reconstruction d’anciens immeubles d’appartements, de rénovation et de relocalisation de maisons sur et le long des canaux, et de réaménagement de zones urbaines anciennes et délabrées.

Du côté de l'État, M. Chau a suggéré que les organismes publics compétents s'attachent à lever les obstacles juridiques afin d'accroître l'offre de logements, condition essentielle à l'augmentation de l'offre de logements abordables et sociaux. Cette augmentation contribuera à stabiliser les prix de l'immobilier, conformément à la loi de l'offre et de la demande et à la loi de la concurrence.

En outre, l'Association a proposé que le ministère de la Construction soumette prochainement au gouvernement des réglementations détaillées sur les étapes des projets d'investissement dans la construction de logements, comme le prescrit l'article 34 de la loi sur le logement de 2023. Il s'agit de normaliser le processus et les procédures administratives d'approbation des projets de logements commerciaux et des projets de logements sociaux, en raccourcissant le délai de mise en œuvre des procédures d'investissement utilisant le terrain.

L'Association a également proposé que le Comité permanent de l'Assemblée nationale envisage d'achever le projet de loi foncière révisée afin d'élaborer des mécanismes et des politiques sur une utilisation efficace et économique des terres pour mettre en œuvre des projets immobiliers.

En particulier, les projets de logements commerciaux et les projets de logements sociaux sont garantis comme étant cohérents et conformes à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières de 2023, créant des conditions favorables pour que les investisseurs puissent accéder au foncier, garantissant ainsi l'absence de perte de recettes budgétaires.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm