Les fusions et acquisitions immobilières en attente d'une grande vague en fin d'année

Au premier semestre de cette année, le marché immobilier n'a enregistré que quelques opérations de fusions-acquisitions (M&A) dans les secteurs de l'immobilier industriel et résidentiel. Cependant, ce marché devrait s'accélérer dans les derniers mois de l'année, avec l'entrée en vigueur de nouvelles lois foncières.

Peu d'affaires conclues

Bien que la pression à la vente reste très forte, le marché des fusions et acquisitions immobilières reste relativement calme au premier semestre 2024, avec seulement quelques transactions conclues. Par exemple, fin juin 2024, la société par actions Phat Dat Real Estate Development a approuvé la cession de la totalité des 49 % des actions de la société BIDICI à un prix de cession minimum de 130 % de la valeur nominale (10 000 VND/action).

Quatre jours plus tard, Phat Dat a cédé avec succès 25 % des actions de la société BIDICI à un particulier pour 769,5 milliards de VND, réduisant ainsi sa participation dans BIDICI de 49 % à 24 %. Grâce à cette transaction, Phat Dat a réalisé un bénéfice de 50 milliards de VND au deuxième trimestre 2024, malgré un chiffre d'affaires de seulement 8,3 milliards de VND.

Il est connu que BIDICI a été créée en octobre 2020, avec un projet d'investissement dans le terrain d'appartements de grande hauteur, Subdivision 9, appartenant à la zone urbaine écotouristique de Nhon Hoi (Binh Dinh) dont Phat Dat a remporté l'enchère en juin 2019.

Quant au groupe Nam Long, après de nombreux retards dus à des problèmes de mise à jour des procédures de certificat d'investissement, en juin 2004, cette entreprise a achevé le transfert de 25 % du capital du projet Paragon Dai Phuoc (également connu sous le nom de Nam Long Dai Phuoc) au partenaire Nishi Nippon Railroad (Japon), pour une valeur de 662 milliards de VND.

Le projet Paragon Dai Phuoc, d'une superficie de 45 hectares, est situé sur l'île de Dai Phuoc (province de Dong Nai ). Depuis 2022, le groupe Nam Long a reçu le montant susmentionné, qui constitue un dépôt pour le transfert de 25 % des actions de Paragon Dai Phuoc. Grâce à la finalisation de cette transaction, Nam Long a évité des pertes au deuxième trimestre 2024, où le chiffre d'affaires total a diminué de près de 74 % par rapport à la même période.

En plus des deux transactions mentionnées ci-dessus, le marché a également enregistré un certain nombre d'autres transactions, telles que la coopération du groupe Kim Oanh avec 3 sociétés : Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development pour développer le projet One World à Binh Duong .

One World s'étend sur près de 50 hectares et représente un investissement total de plus d'un milliard de dollars américains. Le projet est divisé en six composantes. L'investisseur prévoit la construction d'installations comprenant un centre de conférences et d'expositions, un centre commercial Aeon, un hôtel 5 étoiles et une école internationale inter-niveaux. Ces produits seront commercialisés en 2025.

Parallèlement, le segment de l'immobilier industriel a également enregistré l'accord de Tripod Technology Corporation acquérant un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria - Vung Tau auprès de Sonadezi Chau Duc.

Avec un investissement de 250 millions de dollars américains, l'usine Electronic Tripod Vietnam (Chau Duc) contribue à la réalisation du plan d'expansion et de développement de l'industrie électronique de haute technologie du groupe Tripod Technology. Il s'agit également du plus grand projet high-tech jamais réalisé dans le parc industriel de Chau Duc.

Attentes d'accélération

La pression sur le côté vendeur est toujours très élevée et les fusions et acquisitions sont considérées comme une solution pour aider les entreprises à surmonter temporairement les difficultés immédiates, en particulier lorsque la loi foncière, la loi sur les affaires immobilières et la loi sur le logement, entrées en vigueur le 1er août, devraient clarifier les procédures juridiques, accélérant ainsi les procédures d'achat et de vente de projets.

Après une longue période de planification infructueuse pour la vente du projet, le conseil d'administration de Van Phat Hung a récemment adopté une résolution approuvant le transfert de 99 % des actions de Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land), investisseur du projet de zone résidentielle Nhon Duc Nha Be (HCMC). Il s'agit également du principal objectif commercial de l'entreprise pour 2024.

De nouvelles réglementations plus ouvertes constituent la prémisse pour que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d’investissements étrangers dans les temps à venir.

Maître Nguyen Truc Hien, membre du cabinet d'avocats international vietnamien à responsabilité limitée (VILAF)

En fait, depuis 2021, Lotte Land a transféré 200 milliards de VND à Van Phat Hung pour avancer l'achat de 55% des actions de Nha Be Land, mais selon le dirigeant de cette entreprise, au cours de la récente période difficile, l'attente de l'application de nouvelles lois ainsi que la dépendance aux décisions des agences et des départements ont ralenti le processus de mise en œuvre.

M. Phung Dien Trong, directeur général adjoint de Van Phat Hung, a déclaré que l'étape la plus importante pour finaliser le transfert de capitaux réside dans les aspects juridiques du projet, notamment l'approbation de la politique d'investissement. Ces dernières années, l'achèvement des procédures juridiques a nécessité l'approbation des autorités compétentes, ce qui a prolongé les délais, entraînant le retard de la plupart des projets à Hô-Chi-Minh-Ville, y compris celui de la société mentionné ci-dessus.

Toutefois, il est probable que le projet de zone résidentielle Nhon Duc Nha Be soit approuvé en principe pour l'investissement au troisième trimestre 2024, après l'entrée en vigueur de la nouvelle législation foncière. C'est une condition préalable pour que Lotte Land, mais aussi les autres partenaires intéressés, puissent procéder au transfert.

Outre les exigences légales – condition nécessaire à la réussite d’un projet de fusion-acquisition –, les politiques de la nouvelle loi ouvrent également de nombreuses perspectives aux investisseurs étrangers.

Par exemple, la loi sur les affaires immobilières stipule que les investisseurs qui transfèrent des projets doivent remplir des obligations financières concernant le terrain du projet, y compris les frais d'utilisation du terrain, les loyers fonciers et les taxes, frais et charges liés au terrain ; après avoir terminé les procédures de transfert et rempli les obligations financières liées à la transaction de transfert, l'acheteur se verra attribuer un livre rose.

Contrairement à auparavant, après avoir rempli leurs obligations financières relatives au foncier, les investisseurs doivent consacrer beaucoup de temps à l'obtention des autorisations et à la cession du terrain. Il s'agit d'un point positif qui devrait contribuer à accélérer la mise en œuvre des procédures de transfert de projets immobiliers.

L'avocat Nguyen Truc Hien, membre du cabinet d'avocats vietnamien international (VILAF), a estimé que le secteur immobilier a toujours attiré l'attention des investisseurs nationaux et étrangers, mais dans le passé, il existait de nombreux obstacles, notamment juridiques, qui empêchaient les activités de fusions et acquisitions de projets de percer.

La loi foncière de 2024 ajoute également de nombreux avantages pour les investisseurs étrangers, tels que la réception de transferts de droits d'utilisation des terres dans les parcs industriels, les pôles industriels, les zones de haute technologie, l'utilisation de terres en raison de la réception de transferts de projets immobiliers et l'élargissement de la méthode de réception des droits d'utilisation des terres pour les entreprises à capitaux étrangers.

« Les nouvelles réglementations plus ouvertes constituent la prémisse pour que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d'investissements étrangers dans les temps à venir », a souligné Mme Hien.

Source : https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html