L’élimination de la méthode résiduelle ralentira-t-elle l’évaluation foncière ?

Les difficultés d’évaluation foncière ont « freiné » l’avancement du projet.

Selon une enquête du ministère de la Construction , plus de 50 % des projets immobiliers rencontrent des difficultés, des obstacles et une lenteur de mise en œuvre en raison de la difficulté à déterminer les méthodes d'évaluation foncière permettant de connaître le prix du marché. À cela s'ajoutent des difficultés liées à la légalité, à la planification, à l'investissement, etc. En particulier, la détermination des redevances foncières prend à elle seule un à deux ans. C'est pourquoi l'offre en 2022 montre des signes de forte baisse par rapport à la même période l'an dernier.

Il convient de noter qu'après l'inspection de nombreux projets, le processus d'évaluation foncière s'est avéré encore plus lent qu'auparavant. Certains projets ont été retardés de deux à trois ans, voire de dix ans, sans que le prix du terrain ne soit déterminé. Ces dernières années, de nombreux projets d'investissement ont été rejetés en raison de ces problèmes.

La diversité des opinions sur la détermination du prix des terrains complique encore davantage la détermination du prix du marché. Parallèlement, les projets attendent toujours le versement des fonds aux autorités pour le début du transfert des terrains. Cette évaluation du prix des terrains est également un problème dont se plaignent de nombreuses entreprises et localités, car elle freine l'avancement des projets d'investissement, notamment immobiliers.

La méthode basée sur les données ralentit-elle réellement l'évaluation foncière ? Figure 1 — L’évaluation tardive des terrains entraîne le retard de nombreux projets d’investissement immobilier pendant de nombreuses années.

L’absence de consensus sur l’évaluation des terres se reflète également dans de nombreuses opinions récentes, notamment sur l’opportunité d’abandonner ou de conserver la méthode du surplus lors de l’évaluation des terres, car cette méthode n’est plus mentionnée dans le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains.

De nombreux avis estiment donc que les méthodes de comparaison directe, de déduction et de revenu sont difficiles à remplacer complètement la méthode de l'excédent, notamment pour les projets immobiliers. Par conséquent, la suppression de cette méthode dans le projet de loi pourrait engendrer des difficultés, s'ajoutant aux difficultés liées à l'évaluation, et entraîner des retards dans la mise en œuvre des projets. De plus, la modification de la méthode d'évaluation illustre davantage l'instabilité de la politique, affectant les projets d'investissement évalués selon la méthode de l'excédent, et par conséquent les résultats des entreprises.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que Hô-Chi-Minh-Ville a principalement appliqué la méthode de l'excédent au cours des huit dernières années pour calculer les redevances d'utilisation du sol et les loyers fonciers des projets. 280/320 projets de logements commerciaux et zones urbaines de la localité appliquent cette méthode, soit 87,5 %. Par conséquent, il est nécessaire de maintenir la méthode de l'excédent, combinée à la modification de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT détaillant la méthode d'évaluation foncière afin de guider le calcul des coûts totaux estimés et des recettes totales présumées du projet pour une plus grande précision.

Cependant, cet expert a déclaré que l'application de la méthode de l'excédent engendre également des risques juridiques pour les fonctionnaires et leurs proches. Par exemple, le risque d'erreurs importantes, car la méthode de l'excédent est une estimation prenant en compte le coût total d'investissement et le revenu total du projet, alors que la base de données d'entrée, inexacte et non mise à jour en temps réel, constitue la base de données principale. L'indice des prix moyen n'a donc pas été trouvé.

C’est pourquoi de nombreuses opinions suggèrent qu’au lieu d’éliminer la méthode de l’excédent, il faudrait prendre des mesures pour éliminer et améliorer la précision de la collecte d’informations lors de l’utilisation de cette méthode.

Pourquoi la méthode du surplus est-elle encore lente aujourd’hui ?

En réponse aux opinions ci-dessus, lors de l'« Atelier sur l'évaluation appropriée des terres pour débloquer les projets » qui s'est tenu récemment, M. Dao Trung Chinh - Directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières, Ministère des ressources naturelles et de l'environnement , Chef de l'équipe éditoriale de la loi foncière (amendée) a souligné que le projet de loi ne dit pas de l'abolir, mais pour l'instant, la méthode de l'excédent ne sera pas appliquée.

La méthode basée sur les données ralentit-elle réellement l'évaluation foncière ? Figure 2 — La suppression de la méthode de l’excédent dans le nouveau projet a donné lieu à de nombreux désaccords.

Selon l'explication, la résolution 18-NQ/TW du Comité central sur l'aménagement du territoire exige que la détermination des prix des terrains se fasse en suivant de près le marché. La méthode de l'excédent, quant à elle, stipule que les prix sont déterminés sur la base des coûts et des revenus supposés. Auparavant, les informations sur les prix des terrains figurant dans les contrats de transfert étaient inférieures au prix réel. Si l'on se basait sur ce prix, cela garantissait l'expert, mais ne reflétait pas fidèlement le marché.

De plus, la méthode du surplus, lorsqu'elle est mise en œuvre en pratique, repose sur de nombreux facteurs. Si un seul indicateur est modifié, le prix du terrain déterminé par la méthode du surplus sera très erroné. Sans compter qu'avec cette méthode, si différentes personnes utilisent cette méthode et collectent des informations différentes, différents paramètres donneront également des prix différents.

M. Chinh a notamment soulevé la question suivante : « Les collectivités locales et les investisseurs craignent que l'abandon de la méthode de l'excédent ne retarde l'évaluation foncière. La question est de savoir pourquoi la méthode de l'excédent est toujours lente. »

Selon lui, la base de données actuelle du marché est incomplète, non standardisée et ne reflète pas fidèlement la valeur marchande. Par conséquent, dans un avenir proche, l'évaluation foncière selon la méthode de l'excédent ne sera pas appliquée. Par conséquent, dans le projet de loi foncière (modifié), au moins deux méthodes seront utilisées pour évaluer un terrain. Si ces deux méthodes donnent des valeurs différentes, la valeur la plus élevée sera retenue.

La loi actuelle prévoit cinq méthodes d'évaluation foncière, dont la méthode de comparaison directe ; la méthode de déduction ; la méthode des revenus ; la méthode de l'excédent ; et la méthode du coefficient d'ajustement. Le projet d'amendement au décret n° 44/2014/ND-CP et à la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT, actuellement en consultation auprès du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, ne prévoit que trois méthodes : la méthode de comparaison, la méthode des revenus et la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains.
Avec cette option, le projet a reçu de nombreuses opinions concernant les méthodes actuelles d’évaluation foncière que l’organisme de rédaction a proposé de modifier, dans lesquelles l’élimination de la méthode de l’excédent suscite le plus de débats.

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