En tant que produit de nombreux secteurs de production et d’affaires et infrastructure essentielle pour un certain nombre de secteurs économiques clés, la récession du marché immobilier affecte sérieusement d’autres industries.
Identifier la difficulté
L'économie vietnamienne est en phase de reprise après la Covid-19. Cependant, les fluctuations complexes de la conjoncture économique mondiale et certaines difficultés économiques internes ont sérieusement affecté la croissance du marché immobilier. Identifiant les problèmes les plus complexes du marché actuel, de nombreux experts estiment que les problèmes financiers et juridiques sont les principales raisons du refus d'approbation des nouveaux projets.
Selon les rapports des banques, la croissance du crédit sur le marché immobilier ne montre aucun signe de reprise, atteignant seulement 1,6 % au premier trimestre 2023. La pression sur les échéances obligataires est forte, avec jusqu'à 225 000 milliards de VND d'obligations à rembourser, dont plus de 100 000 milliards de VND pour l'immobilier. Le pic se situe au troisième trimestre 2023, avec jusqu'à 91 000 milliards de VND d'obligations d'entreprises à rembourser, tant en principal qu'en intérêts.
Pour les entreprises immobilières, il s'agit d'un problème complexe, car le marché immobilier est en phase de gel. À l'échéance de l'obligation, il est donc très difficile pour les entreprises de mobiliser des ressources pour rembourser leurs dettes. Actuellement, de nombreuses entreprises immobilières ont dû accepter de vendre des biens immobiliers à perte, mais ne parviennent toujours pas à trouver d'investisseurs.
Un autre problème interne au marché immobilier réside dans les problèmes juridiques liés aux projets immobiliers. Le ministère de la Construction a indiqué qu'en 2022, le nombre de nouveaux projets immobiliers agréés avait fortement diminué par rapport à 2021. L'offre immobilière restera donc limitée en 2023. Actuellement, l'offre négociée sur le marché immobilier correspond au stock restant de projets ouverts à la vente auparavant. Le rapport du ministère de la Construction indique qu'au premier trimestre 2023, le pays ne comptait que 14 projets de logements commerciaux achevés. Parmi eux, le Nord comptait 9 projets de 5 679 unités, le Centre 3 projets de 137 unités et le Sud 2 projets de 93 unités.
M. Ha Quang Hung, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a constaté que de nombreux projets rencontraient des difficultés, des obstacles et une lenteur de mise en œuvre en raison de la réglementation sur les méthodes d'évaluation foncière, qui rendait difficile la détermination du prix du marché, ce qui représentait plus de 50 % des problèmes rencontrés. De plus, de nombreux projets d'aménagement du territoire ont été annoncés, mais il n'existe pas de plan annuel d'aménagement du territoire au niveau du district, et d'autres problèmes liés à la conversion de l'utilisation des terres, à la privatisation des entreprises, à l'attribution des terres, à l'imbrication de terrains publics dans les projets, etc.
Certains projets, dont les plans détaillés au 1/500 ont été approuvés mais ne sont pas conformes, sont examinés, ajustés et mis à jour conformément à la réglementation. De nombreux obstacles juridiques ont entraîné des retards dans la mise en œuvre des projets, des allongements des délais de construction et une augmentation des coûts.
De nombreuses solutions
Face à la réalité selon laquelle le marché immobilier est confronté à de nombreuses difficultés de la part de l'économie nationale et étrangère, bien que les agences de gestion aient proposé de nombreuses solutions, selon les entreprises immobilières, cela doit être mis en œuvre de manière plus drastique afin que les solutions puissent être mises en pratique.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que les problèmes actuels de crédit obligataire et les politiques juridiques constituent des obstacles majeurs, avec la suspension de 1 000 projets à travers le pays. De nombreux projets immobiliers ne peuvent être réalisés malgré l'achèvement de nombreuses procédures, telles que la sélection des investisseurs, les appels d'offres, la vente aux enchères, l'attribution des terrains, le calcul des redevances foncières, l'octroi des licences… Le processus est bloqué à plusieurs étapes.
Conscient des difficultés du marché, le gouvernement a demandé aux ministères et aux administrations de proposer en permanence des solutions pour les surmonter. Rien qu'en décembre 2022, le Premier ministre a signé trois communiqués officiels consécutifs pour traiter des questions urgentes, notamment des questions relatives au marché immobilier, telles que l'apport de capitaux de crédit à l'économie, le marché des obligations d'entreprises, le marché immobilier et le développement du logement.
En mars et avril, le gouvernement a publié en continu d'importants documents de directives tels que la résolution 33, le communiqué officiel n° 178 et le décret n° 10 pour promouvoir et éliminer les obstacles au marché.
Plus récemment, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a signé et publié le décret officiel 469, soulignant les exigences suivantes : perfectionner les lois sur la terre et l'immobilier ; créer des conditions favorables pour que les investisseurs de projets immobiliers et les acheteurs de maisons puissent accéder aux sources de crédit ; supprimer les difficultés et les obstacles dans la détermination des prix des terrains, la planification et les plans d'utilisation des terres...
Récemment, le groupe de travail du Premier ministre a travaillé spécifiquement sur plusieurs grands projets, notamment à Dong Nai, Hô-Chi-Minh-Ville et Binh Thuan, afin d'identifier les obstacles et de s'efforcer de les éliminer. Les entreprises s'attendent à ce que les goulets d'étranglement disparaissent progressivement, augmentant ainsi l'offre.
Grâce à une série de mesures de soutien comme celles mentionnées ci-dessus, le marché immobilier a retrouvé son dynamisme depuis le début du deuxième trimestre, selon les données du marché. Certains projets de grands investisseurs, situés dans des emplacements de choix dans certaines provinces et villes économiquement développées, ont été mis en vente, laissant entrevoir de meilleurs espoirs pour la fin 2023.
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