Liquidités « gelées » en raison de la difficulté à s'entendre sur le prix
Selon certains investisseurs, la liquidité de ce segment ne s'est pas améliorée ces derniers temps, car beaucoup ont constaté que les propriétaires fonciers ne sont pas réellement en situation d'« asphyxie foncière », notamment pour les terrains situés dans de beaux endroits, offrant un fort potentiel de rentabilité à moyen terme et ne subissant pas de pression financière excessive à l'heure actuelle.
M. Pham Khai, investisseur foncier de longue date dans les quartiers voisins de Hô-Chi-Minh-Ville, tels que Long An, Dong Nai, Binh Phuoc , Ba Ria et Vung Tau, a déclaré que par le passé, lui et quelques amis cherchaient des terrains à des prix raisonnables. Cependant, la plupart des beaux terrains sont souvent difficiles à acquérir en raison de désaccords sur les prix.
« Les propriétaires fonciers maintiennent encore des prix assez élevés par rapport à notre évaluation. Certains refusent même de négocier une baisse, estimant que le prix actuel est convenable. Nombre d'entre eux, notamment, anticipant une reprise rapide du marché, limitent leurs pertes à un niveau très faible. C'est pourquoi, au cours des trois derniers mois, je n'ai pu acquérir qu'une seule parcelle de terrain supplémentaire à Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, pour plus d'un milliard de VND », a expliqué M. Khai.
Cet investisseur a également déclaré que même si certaines parcelles sont actuellement détenues par la banque, les propriétaires fonciers n'ont pas encore ramené le prix à un niveau « satisfaisant » selon eux. Nombre d'entre eux ont même augmenté le prix de plusieurs centaines de millions de dollars par rapport à l'évaluation de la banque et d'autres sociétés d'évaluation.
Les terrains à projets sont le choix favori de nombreux investisseurs.
Le fait que le propriétaire ait utilisé le prix record de 2022 comme référence pour fixer une réduction des pertes a empêché de nombreux investisseurs de conclure leur transaction. Même une réduction des pertes de 50 % pour de nombreux investisseurs à long terme ne représente qu'une réduction des bénéfices.
De plus, du point de vue du vendeur, certains acheteurs entrent sur le marché à un moment où le prix du terrain est très attractif, et le prix peut grimper de plusieurs centaines de pour cent. Sans parler des frais de courtage, des frais juridiques et même des prêts à intérêt pour investir dans l'immobilier. Par conséquent, au bout d'un an, même s'ils acceptent de vendre au prix initial, ils subiront tout de même une lourde perte de plusieurs centaines de millions. Face à la pression des clients, de nombreux propriétaires refusent donc la transaction, ce qui bloque la liquidité du marché.
Par ailleurs, certains investisseurs ont indiqué qu'actuellement, seuls les terrains et les produits agricoles des provinces environnant Hô-Chi-Minh-Ville, notamment sur un marché qui n'a pas encore connu de frénésie foncière, offrent des prix d'achat raisonnables. Cependant, les risques futurs sont également plus élevés en raison du manque d'orientation vers le développement. Dans les zones qui ont dépassé la « vague », une baisse de prix de 30 à 40 % reste un prix à envisager dès maintenant.
Les prix peuvent-ils encore baisser ?
Selon un rapport sur le marché immobilier publié par Batdongsan.com.vn, les prix des terrains en 2023 ont tendance à baisser fortement dans l'immobilier spéculatif, les stocks étant conservés en attendant une hausse des prix (ne répondant pas aux besoins réels en matière de logement, exploitant la consommation), tandis que les terrains en général n'ont diminué que de 8 à 12 %. Les prix des maisons de ville, des villas et des futurs appartements ont enregistré la plus forte baisse, tombant à environ 15 à 30 %, seuls quelques cas isolés tombant au prix plancher de 40 % par rapport au deuxième trimestre 2022.
Parallèlement, les segments adaptés aux acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement et un usage immédiat se vendent très peu. Certains projets enregistrent encore des baisses de prix sous l'effet de la psychologie du marché, mais seulement dans une fourchette étroite. Il n'y a pas de ventes paniques pour limiter les pertes.
Selon une enquête psychologique menée auprès des acheteurs immobiliers par Batdongsan.com.vn, environ 56 % d'entre eux prédisent une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier au cours des derniers mois de l'année, contre seulement 23 % qui prévoient une hausse continue. Par ailleurs, 54 % des personnes interrogées estiment que les taux d'intérêt continueront d'augmenter à l'avenir, tandis qu'environ 20 % estiment qu'à partir du troisième trimestre, les taux d'intérêt pourraient baisser, mais qu'il est difficile de revenir à la période 2020-2021.
La plupart des personnes interrogées ont choisi le terrain comme type de bien qu’elles souhaitent acheter dans un avenir proche.
En revanche, parmi les vendeurs, les données d'enquête sur les raisons de la vente montrent que 49 % visent à restructurer leur portefeuille d'investissement ; 23 % sont motivés par un manque d'utilité et une revente, et seulement 22 % par des difficultés financières, nécessitant un transfert pour résoudre des problèmes économiques . Le nombre de personnes réduisant leurs pertes en raison de pressions financières étant faible, la plupart des vendeurs sont encore en mesure de maintenir leur position et espèrent réaliser un bénéfice.
Plus précisément, jusqu'à 42 % des détenteurs d'actifs souhaitent vendre leurs biens avec un bénéfice supérieur d'au moins 10 % au prix d'achat, tandis que 38 % acceptent une différence de bénéfice inférieure à 10 %. Seuls 16 % environ acceptent une réduction de prix de 5 à 20 % pour se débarrasser de leurs biens. Le pourcentage d'investisseurs acceptant une réduction de prix de plus de 20 % n'est que d'environ 3 %.
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, les transactions immobilières sont au plus bas, la demande spéculative a disparu, les investissements ont diminué et seuls les achats immobiliers subsistent. Le marché a perdu un grand nombre d'investisseurs, ce qui a affecté la liquidité et les prix des terrains en 2023.
Les transactions immobilières sont difficiles à réaliser, car les attentes des vendeurs et des acheteurs sont encore très éloignées. Actuellement, les questions juridiques sont en cours de résolution par le gouvernement et les collectivités locales. Les banques ont également enregistré de nombreux signaux positifs liés à la baisse des taux d'intérêt. L'immobilier de consommation, qui répond aux besoins réels en matière de logement, pourrait bientôt reprendre.
Parallèlement, les acheteurs privilégient les biens immobiliers répondant aux critères d'utilisation immédiate, de maintien des prix, de sécurité et de liquidité élevée. Par conséquent, ce groupe de produits améliorera la liquidité à l'avenir. Parallèlement, les prix des biens immobiliers spéculatifs pourraient continuer à baisser.
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