Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains : les prix des terrains devraient augmenter, mais il est peu probable qu'ils « s'enflamment »

Pourquoi Ho Chi Minh-Ville interdit-elle le lotissement et la vente de terrains ?

Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville vient de publier la décision n° 83/2024, entrée en vigueur le 21 octobre, stipulant que les investisseurs dans des projets immobiliers et des projets d'investissement dans la construction de logements sur l'ensemble de la zone ne sont pas autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres et des infrastructures techniques du projet à des organisations ou des particuliers pour la construction de logements. Cette réglementation est exceptionnelle lorsque les investisseurs ont pour objectif la réinstallation foncière dans les communes, villes et districts de Hô-Chi-Minh-Ville.

Ainsi, Ho Chi Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans le cadre de projets permettant aux organisations et aux particuliers de construire leurs propres maisons, y compris dans les 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

Le Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville avait précédemment expliqué que l'interdiction de lotissement et de vente de terrains était motivée par le projet d'investissement et de transformation de quartiers en villes sous l'autorité de Hô-Chi-Minh-Ville pour la période 2021-2030. D'ici 2030, ces quartiers se concentreront sur l'investissement dans la construction d'infrastructures en vue d'atteindre les objectifs urbains de transformation de villes sous l'autorité de Hô-Chi-Minh-Ville.

Afin d'éviter toute discrimination entre les projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux et d'harmoniser l'application de la réglementation, les investisseurs immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville doivent investir dans la construction complète de logements conformément à la réglementation, puis effectuer les procédures de transfert des droits d'usage du sol, des droits de propriété et des autres actifs fonciers aux organisations et aux particuliers. Cette réglementation constitue une exception pour les projets immobiliers visant la réinstallation foncière dans les communes, villes et districts qui remplissent les conditions réglementaires.

Ainsi, la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains dans toute la ville vise à unifier la gestion étatique du logement et à renforcer la responsabilité des investisseurs, en garantissant un investissement synchronisé dans la construction d'infrastructures techniques et sociales ; en évitant que des personnes construisent sans autorisation, sans permis ou sans respecter les règles de gestion architecturale. Le Département de la Construction estime que l'interdiction de la subdivision et de la vente de terrains dans toute la zone est nécessaire.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'explication ci-dessus n'était pas conforme aux dispositions de la Loi sur l'immobilier de 2023 ni à la situation réelle. Le projet n'en est qu'à ses débuts. Actuellement, les cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio sont toujours des districts, et non des districts ou des villes de Hô-Chi-Minh-Ville.

Conformément aux dispositions de la Loi sur l'immobilier de 2023 et de la Loi sur le logement de 2023, ces cinq districts sont toujours dans la situation suivante : « Dans les zones restantes, le Comité populaire provincial déterminera, en fonction des conditions locales, les zones où les investisseurs de projets sont autorisés à transférer des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques à des particuliers pour l'autoconstruction de logements. » De plus, la demande de personnes souhaitant obtenir le transfert de droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques dans le cadre de projets dans les cinq districts susmentionnés pour construire leurs propres logements reste très forte.

Il a donc suggéré que le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville révise et modifie la réglementation dans le sens de la division des terrains à vendre dans les communes, à l'exclusion des villes des 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio et non soumis à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements.

Partageant le même point de vue, l'expert immobilier Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que l'urbanisation exige d'attirer des résidents, d'investir dans des infrastructures de qualité et de proposer des prix immobiliers attractifs. Pour qu'un quartier devienne un district ou une ville sous Hô-Chi-Minh-Ville, il faut que les habitants choisissent d'y vivre et qu'ils soient prêts à s'éloigner pour obtenir des prix immobiliers plus bas.

Cependant, si le lotissement et la vente de terrains sont interdits dans ces cinq districts, l'écart de prix des logements avec les districts périphériques ne sera pas trop important, ce qui compliquera la décision de migrer. Par conséquent, M. Tuan estime que l'objectif du projet sera difficile à atteindre d'ici 2030.

L'expert mentionné ci-dessus a suggéré qu'à l'heure actuelle, Hô-Chi-Minh-Ville devrait envisager des plans de préparation, limiter les décisions qui influent sur les prix de l'immobilier ou, le cas échéant, établir une feuille de route pour en réduire progressivement l'impact. Parallèlement, si Hô-Chi-Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains, elle pourrait les interdire dans certaines zones fortement urbanisées, comme les centres-villes. Les zones reculées et peu peuplées ne doivent pas être précipitées.

Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans toute la zone, y compris dans 5 districts de banlieue (Illustration : Nam Anh).

Les prix des terrains et des terrains résidentiels devraient augmenter fortement, mais il est peu probable qu'ils « s'enflamment ».

Les experts craignent que la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains à Hô-Chi-Minh-Ville n'ait un impact significatif sur le marché, car une nouvelle liste de prix des terrains est publiée simultanément. Les prix des terrains résidentiels et des terrains lotis augmenteront fortement. Parallèlement, les coûts d'indemnisation et de déblaiement des sites pour les projets d'infrastructures pourraient également augmenter.

M. Dinh Minh Tuan a déclaré que l'interdiction de la subdivision et de la vente de terrains rendra l'offre de terrains déjà rare à Ho Chi Minh-Ville encore plus rare, et que les possibilités pour les gens de déménager dans les banlieues se rétréciront.

Il a déclaré que les personnes souhaitant convertir des terrains en terrains résidentiels devront investir davantage en raison de l'impact de la nouvelle grille tarifaire foncière, ce qui rendra sa mise en œuvre plus difficile. Les restrictions sur le lotissement et la vente de terrains entraîneront une hausse des prix des terrains et des terrains résidentiels dans les années à venir. La hausse des prix du marché ajustera la grille tarifaire annuelle en sens inverse, ce qui affectera le coût de déblaiement des sites pour les projets d'infrastructures d'investissement public, augmentant ainsi le coût estimé.

En outre, cette réglementation exige également que les petits promoteurs de projets disposent des capacités nécessaires pour construire des logements, achever les travaux et disposer des services publics nécessaires à la vente de leurs produits. La hausse des coûts des intrants rend difficile la vente de produits à bas prix. La hausse des prix, qui limite l'accès aux acheteurs, peut entraîner la formation de zones urbaines « fantômes ».

D'une manière générale, il estime que la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains contribuera à réduire les risques juridiques pour les acquéreurs. Cependant, à l'heure actuelle, cette réglementation pourrait ne pas être adaptée à la réalité, alors que le marché vient de traverser une période difficile. Le désintérêt pour le foncier a entraîné une stagnation du marché. Si elle est appliquée, la hausse des prix de l'immobilier rendra difficile la réalisation des objectifs de décentralisation du centre-ville et d'urbanisation des périphéries de Hô-Chi-Minh-Ville.

Toutefois, soutenant la bonne décision d'Hô-Chi-Minh-Ville, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que l'interdiction du lotissement foncier aiderait la ville à résoudre de nombreux problèmes. Si les investisseurs étaient autorisés à diviser et à vendre des terrains sans discernement, cela pourrait compromettre la planification. Surtout lorsque la ville mène de grands projets d'urbanisme, nécessitant plusieurs centaines d'hectares, mais se retrouve coincée dans le lotissement.

Selon M. Thang, les terrains sont principalement destinés aux investisseurs qui les achètent et les revendent à des fins lucratives. Les acheteurs sont rares. Par conséquent, les terrains lotis ne sont pas utilisés régulièrement et le niveau d'urbanisation est faible, ce qui entraîne un gaspillage des ressources.

Il a également admis que l'interdiction du lotissement et de la vente de terrains pourrait potentiellement faire grimper les prix des terrains et des terrains résidentiels dans un contexte de pénurie d'offre. Cependant, le marché foncier actuel du Sud étant peu liquide et l'État appliquant des politiques de gestion appropriées, il est peu probable qu'une « fièvre foncière » se déclare.

Les investisseurs peuvent rechercher des produits appropriés dans d'autres marchés de banlieue de Ho Chi Minh-Ville tels que Binh Duong, Long An, Ba Ria - Vung Tau ... Pour les vrais acheteurs, ils peuvent avoir de nombreuses bonnes options telles que des biens secondaires disponibles; des terrains, des maisons de ville existantes dans des zones résidentielles disponibles; des produits d'appartements, a-t-il ajouté.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm