Selon les prévisions du ministère de la Construction , la demande de logements continuera d'augmenter entre 2021 et 2030, notamment en milieu urbain. Le taux de population urbaine est actuellement d'environ 40 % et devrait atteindre environ 45 % d'ici 2030. Compte tenu du taux de croissance démographique actuel et de la demande de logements, environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains doivent être ajoutés chaque année.
Le potentiel et les possibilités de développement du secteur du logement social au Vietnam restent importants. Cependant, dans la réalité, les politiques ne sont pas vraiment attractives, de sorte que la plupart des acteurs immobiliers restent indifférents à ce secteur. Les particuliers et les entreprises attendent une série de nouvelles politiques visant à lever les obstacles procéduraux et financiers et à promouvoir le développement du logement social.
M. Nguyen Hoang Nam – Directeur général de G-Home :
Actuellement, si un investisseur souhaite construire des logements sociaux, il doit consacrer 20 % de son parc immobilier au loyer et n'est autorisé à vendre qu'après cinq ans. Actuellement, la construction de logements sociaux implique des dépenses très importantes, alors que le loyer ne peut pas être élevé en raison de l'existence d'un « cadre ».
Tous les prix de vente et de location des logements sociaux sont accessibles au public sur le portail du Département de la Construction des localités où se situent les projets. Le loyer estimé des logements sociaux à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 100 000 VND/m²/mois. Dans les autres provinces et villes, il se situe entre 30 000 et 50 000 VND/m²/mois.
De plus, pour louer un logement social, le locataire doit remplir de nombreuses conditions, notamment louer au moins un an. De plus, la réglementation stipule qu'une fois le logement social loué, il est impossible d'en bénéficier une seconde fois. Par conséquent, si le locataire loue officiellement un logement social pendant un mois, il ne pourra plus y accéder.
De nombreux pays ont largement et avec succès mis en œuvre le modèle des entreprises de construction de logements locatifs, car leurs coûts d'investissement à long terme sont faibles. Les entreprises n'ont qu'à emprunter à un taux d'intérêt d'environ 3 % pour investir facilement, et lorsqu'elles louent, elles peuvent continuer à dégager des bénéfices.
Au Vietnam, les entreprises doivent actuellement accéder à des capitaux à des taux d'intérêt d'environ 12 à 15 % et systématiquement constituer des réserves, ce qui augmente les coûts de mise en œuvre. Avec le mécanisme financier actuel, il n'existe aucune source de financement pour soutenir les entreprises lorsque les taux d'intérêt et les coûts des intrants sont très élevés.
Dans le même temps, la marge bénéficiaire des entreprises n'est que de 10 %, et leur bénéfice annuel moyen n'est que de 2 %. Il est donc difficile d'attirer des entreprises souhaitant investir dans la construction de logements sociaux.
Mme Duong Thuy Dung - Directrice principale de CBRE Vietnam :
À partir de 2021, le taux d'investissement pour la construction de logements sociaux est identique à celui du ministère de la Construction pour la construction de logements commerciaux. Cependant, le 13 juillet 2022, le ministère de la Construction a publié la décision n° 610/QD-BXD annonçant le taux d'investissement pour les travaux de construction et le prix total des éléments structurels des ouvrages en 2021.
En conséquence, le ministère de la Construction a publié un cadre pour les investissements en capital destinés à la construction de logements sociaux. Après examen, les investissements en capital pour la construction de logements sociaux sont environ 25 % inférieurs à ceux destinés à la construction d'appartements commerciaux.
Ainsi, les projets de logements sociaux à construire à partir de 2021 se référeront et appliqueront le taux d'investissement en capital publié par le ministère de la Construction lors de l'élaboration des plans tarifaires. Par conséquent, le taux d'investissement en capital pour la construction de logements sociaux est inférieur à celui des logements commerciaux. Cependant, si nous voulons garantir une qualité irréprochable et construire des quartiers de logements sociaux exemplaires, le taux d'investissement doit être augmenté.
Actuellement, les coûts de développement de tous les produits immobiliers au Vietnam sont élevés, non seulement pour le logement social, mais aussi pour tous les autres. La question à résoudre est donc de savoir comment les investisseurs peuvent éviter les pertes et réaliser des profits dans leurs activités.
La demande de logements sur le marché reste très forte, notamment dans le segment « abordable » et notamment dans le logement social. Les entreprises doivent donc suivre de près le marché, être capables de saisir les opportunités et de lancer des produits abordables. De plus, l'expérience de certains pays montre qu'au lieu de proposer des appartements à la vente, les investisseurs proposent des locations pour une période de 1 à 3 ans, avec une clause d'achat incluse dans le contrat de location. Ainsi, pendant ces 3 ans, les personnes dans le besoin auront davantage de possibilités d'accumuler et de choisir.
M. Le Hoang Chau - Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville :
Conformément au décret n° 100/2015/ND-CP, les investisseurs dans des projets de logements sociaux sont autorisés à augmenter la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois la norme. Cependant, dans le dernier projet de décret relatif au développement et à la gestion des logements sociaux, le ministère de la Construction a supprimé cette disposition.
Le projet de décret relatif au développement et à la gestion du logement social doit ajouter une disposition permettant aux investisseurs de projets de logements sociaux d'augmenter la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol d'un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction. Cette mesure vise à garantir la faisabilité et à encourager les investisseurs à négocier ou à obtenir des droits d'occupation du sol pour la réalisation de projets de logements sociaux.
Il s'agit également d'un mécanisme politique visant à attirer les investisseurs. Les investisseurs de projets de logements sociaux devraient être autorisés à ajuster la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction en vigueur émises par les autorités compétentes, dans les cas d'appel d'offres visant à sélectionner des investisseurs lorsque le terrain ou la superficie ne dispose que d'un plan de zonage à l'échelle 1/2000, ou dans les cas où les investisseurs ont actuellement le droit d'utiliser le terrain pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux.
Car, sans ce mécanisme politique, les investisseurs choisiront d’utiliser les terrains dont ils disposent pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, plus faciles et plus efficaces, au lieu de mettre en œuvre des projets de logements sociaux qui sont liés à de nombreuses réglementations.
Par ailleurs, tant que l’État ne dispose pas de fonds fonciers disponibles pour développer des logements sociaux, il est nécessaire d’encourager les investisseurs à négocier eux-mêmes pour obtenir des droits d’usage du sol ou disposer de droits d’usage du sol pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux.
Selon VNA
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
Comment (0)